新浪財經上市公司研究院 大眼樓管/肖恩
基本觀點：
新浪財經上市公司研究院針對於中國奧園集團股份有限公司（下稱“中國奧園”）當前經營中的存量及流量數據進行綜合分析，給予中國奧園的主體信用評分為78。
中國奧園起步於華南，多年來深耕粵港澳大灣區，近年來在銷售規模上快速突進，已位列行業第26位，增速一年比一年快，預計2019年衝擊千億門檻。經過多年的積累，總資產體量超過2300億元，業績保持較快的增長速度。上半年公司拿地與銷售的比例處於平穩可控的水平。公司整體財務槓桿率低，融資成本較高，賬面資金較為充足，債務結構相對合理，短期償債能力有保障。
同時，新浪財經上市公司研究院也注意到，中國奧園賬面的土地儲備並不是非常充足，淨利潤率一直處在較低的水平，多年來經營活動現金流也多為流出狀態，房地產調控對於整個地產行業以及中國奧園的拿地節奏均會產生較大的影響，公司主體信用情況也會受到影響。
概況數據（2019H）：
優勢：
中國奧園近來規模快速提升，擁有“地產、商業地產、國際投資、健康生活、科技、文旅、金控、奧買家”等八個二級集團，增速一年比一年快，上半年銷售額達到536.3億元，增速有所下降，已位列行業第26位，預計2019年衝擊千億門檻。2019年上半年實現營收236.99億元，同比增長72.65%，歸母淨利潤2.72億元，同比增長86.8%。
長期平穩的業績表現，中國奧園過去十年加權ROE穩步上升，業績起伏較小憑藉著較強的綜合開發能力，毛利率長期維持在30%左右，淨利潤率在10%左右。穩定的利潤率水平和較快的週轉是中國奧園在槓桿率較低的情況取得較為可觀的淨資產收益率的根本原因。
關注：
土地儲備不足，三四線佔比高。克而瑞數據顯示，中國奧園的土地儲備貨值為2778.2億元，與公司上半年銷售額之比僅為5.18，按照當前的銷售增速預計，公司當前的土地儲備僅夠未來兩年的銷售額，而加大土地儲備由於銷售回款有著緊密的關係。且目前中國奧園的土地儲備有近一半佈局在三四線城市，隨著調控政策的持續和棚改貨幣化的退潮，土儲貨值存在一定的減值風險。
公司融資成本不低，經營現金流表現差，2019年上半年，中國奧園的加權平均融資成本達到7.4%的水平，儘管有所下降，但相較於公司10%左右的淨利潤率來說，依然處在較高的水平。在行業融資面趨緊的大環境下，龍頭房企的融資更受青睞，中國奧園的資產負債率和淨負債率一直控制在較為合理的水平。
各項償債指標不盡合理，中國奧園的短期債務佔比為43%，一年到期的債務佔比相對較高，這也給公司融資成本帶來一定壓力。且公司現金流近十年來多數是流出，經營活動現金流是融資回款之外的另一大資金來源，公司幾年上半年流出的經營活動現金流，無法覆蓋當期利息支出，這對公司的主體信用產生了一定得要影響。
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