金融地產行業必備資料超級乾貨：《房地產企業財務分析寶典（62頁）》關注、轉發、點贊文本，查看置頂文章，並添加好友免費領取（備註資料名稱）7天有效
一、地產基金簡介
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地產基金是專門投資於房地產行業的產業投資基金，通過參與房地產項目的收購、開發、經營管理等環節獲取投資收益，當前我們國家的地產基金主要採用私募形式募集。
地產基金最早出現於20世紀60年代的美國，並於80年代末開始真正起步。早期地產基金主要在經濟下行期抄底優質不動產項目，後來隨著行業發展開始逐漸涉足房地產開發、房地產債權投融資和國際房地產投資等多個領域。全球最著名的地產基金有黑石集團、喜達屋資本、鐵獅門、凱雷投資集團等，其中鐵獅門是世界一流的集房地產開發商、運營商和基金管理公司於一體的綜合性房地產企業，目前管理運作著全球30個市場100多個房地產業務機構。
和美國相比我國地產基金行業的整體資產管理規模還比較小。
二、地產基金的分類
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地產基金有多種分類方式。
>> 按照投資項目類別可分為：商業類基金、住宅類基金、綜合體基金、城鎮化和基礎設施類基金。
>>按照投資環節劃分有以下幾種地產基金：
>>按照投資策略可劃分為以下三種地產基金：
我們以住宅機會型基金為例，這種基金對投資人和運營者的能力要求高，回報也最高。通常投資於開發型地產項目的私募股權基金的回報率能達到15%以上，如果專注於地產不良資產處置則回報率更高，可達年化30%以上，這種不良資產處置類基金（也即地產併購基金）對基金管理人的要求也最高。
>>按照投資權益類別可劃分為：債權投資基金、股權投資基金和混合型（債+股）投資基金。
債權投資基金是以債權形式對標的企業進行投資的基金，更加關注投資標的抵押資產的價值和現金流情況。由於監管規定，目前私募基金只有“證券投資基金”和“股權投資基金”兩種，因此債權投資基金多是以標準化地產企業債券為投資對象的固定收益類基金。
股權投資基金是以股權形式投資標的企業的基金，除了關注標的企業的資產狀況外，更加註重它的增值前景。
混合型投資基金是以“債+股”的模式進行投資的基金，風險、回報介於債權和股權投資之間。
三、地產基金的重要優勢
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地產基金一般具有如下特徵：
- 投資組合靈活，標的選擇多樣；
- 相比直接投資地產股票，地產基金的收益率波動很小，回報更穩定；
- 期限選擇多樣，流動性較強，便於投資人把控風險；
- 退出機制多樣；我國當前主要有項目出售、股東回購、股權轉讓、上市交易等退出渠道，正在朝著包含資產證券化、Reits等退出渠道的多元化方向發展。
基於地產基金的運作方式和上述特徵，地產基金對投資人和房地產企業都有重要意義。
四、地產基金的交易模式
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在設計地產基金方面，根據參與機構、形式的不同，地產基金的代表模式如下：
模式1
模式2
模式3
設計地產基金構架，需要符合資管新規，主要涉及如下規定：
①【負債槓桿】 每隻私募產品的總資產不得超過該產品淨資產的200%，分級私募產品的總資產不得超過該產品淨資產的140%；
②【打破剛兌】分級資管產品不得直接或間接對接優先級份額認購者提供保本保收益安排；
③【多層嵌套】金融機構不得為其他金融機構的資產管理產品提供規避投資範圍、槓桿約束等監管要求的通道服務。資產管理產品可以再投資一層資產管理產品，但所投資的資產管理產品不得再投資公募證券投資基金外的資產管理產品。
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