演講者：孫宏斌
來源：綜合民生銀行不動產金融年會，壹地產、地產總裁內參等。
判斷一
改變經濟過度依賴房地產，或是“國策”
目前房地產政策環境，經濟不依賴房地產，這是國家戰略，是一個已經上升到政治高度的國家戰略。
這個行業太大、太重要了。
這個行業及相關行業在整個GDP中要佔到30%；
這個行業的賣地收入加上 稅收收入佔整個財政收入的40%。
這個行業的貸款，佔28.9%，加上其他行業貸款，用房地產做抵押的，是50%。
所以這個行業太重要了，佔的資源已經太多了。
改變經濟過度依賴房地產，已經是一個國家的政治高度和長期戰略選擇，我們要理解這次的調控。
判斷二
調控放鬆？不太可能
我們這三年的調控主要就是一句話，房價不能漲。
你說現在經濟壓力比較大，會不會還會怎麼樣？我覺得不會的。
大家記得2016年10月份，那時候限價，很多人其實都誤判了，覺得2017年“
兩會”以後就能放開，結果沒有放開。說十九大以後放開，結果沒有放開。說2018年“兩會”以後放開，還是沒有放開，一直等到今天，已經第四個年頭了，還是沒有放開。
主要是這個行業確實太重要了，要理解新形勢。
新形勢就是這次的調控，第一句話是錢不能去房地產，第二句話是房地產不能作為經濟刺激的工具，第三句就是“這一輪調控加上上一輪限價”，這是一個長期的行為。
這是從國家政治高度和國家戰略，所以不能有僥倖心理，這輪調控，基本上會持續很長時間。
判斷三
16萬億規模或會保持很多年
未來房地產整體規模，原來我們說60%多，將來還要達到80%多，2030年到達70%，這個空間還是挺大的。
一個是城市化的需求，另外是改善性需求，你在座的每一個人，你身邊的10個人，肯定有5個人想要改善，肯定有一半的人想換房子。
雖然你不換也能活著，但是你都希望換！
這個行業我估計還會保持很多年
今年大概是16萬億左右，這個規模大概還會保持很多年。這是一點。
判斷四
房企主戰場之變：從搶增量到搶存量
行業還有一個變化，到15萬億的量級的時候，從增量市場往存量市場變。
原來在2007年的時候，這個行業是3萬億，2008年的時候降了一點，2點幾萬億。
到了2010年的時候，是4點幾萬億，到2011年大概5萬億。
從2007年到2019年，漲了5倍。
從2011年到現在漲了3倍。
所以我們在座的開發商在這些年裡面一直在搶佔的是增量，有那麼多增量，所以大家日子都好過。
但是到了現在以後，就是存量了，就是這15萬億存量，在這上下，這個時候就難做了。
從大家搶增量到搶存量，這其實是一個特別大的變化。
回頭看，過去十年確實增量非常大，從2007年3萬億到15萬億，增加了5倍，增加了12萬億，12萬億什麼意思？就是增加的是全球汽車市場，全球汽車市場是2萬億美元。
房地產這些年好做，就是因為有那麼大增量。
判斷五
三四五六線城市的風險比較高
再一個變化就是，前一輪的時候“去庫存”，可能是錯的。
因為本來一線和二線庫存就很小，這一輪去庫存基本上把一二三線的庫存去沒了，然後2016年10月份限價，限的是一二線城市，強三線城市，現在已經沒什麼庫存了，所以就發現倒掛。
一二線城市通過去庫存加上限價，沒有風險，只要出來之後都搖號賣掉了。所以一二線強三線往往沒啥風險。
目前的問題就是把風險擠到了底線城市了，下面四五線城市、五六線城市，低線城市房價翻了一番，供應量增加很多，這就是結構性風險。
判斷六
加杆杆越來越困難了
今後負債總量管理情況下，想增加負債是幾乎不可能的。
這種管理下，這個行業的槓桿肯定在下降，因為你限價，把整個行業的風險定住了，把建設總量控制之後，把槓桿率降下來了，這些調控任何都是有利的。
因為我們的庫存大概都在一二線城市，我想房價漲，但是地價漲得比房價還快。所以限房價對這個行業是好的，即使有泡沫也罷，沒有泡沫也罷，我們好乾了，最起碼風險性小。
而且現在好就好在，現在的調控已經把政府的期望值也調下來了。
原來房價跌了，政府的地價不降，隨便出來的地價起價你算一下賬，都是虧錢的。
所以政府現在慢慢把期望值也降下來了，反過來，未來房價限價是把風險給弄好了，限負債總額讓這個行業的槓桿率降下來了，所以這個行業我覺得會更好一點。
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END
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