2019-11-09 09:57:24 佚名

一葉之夏秋

自從2018年下半年開始，各地法院拍賣的房產每月都在不斷增加，這其中的原因是多種多樣的，但是主要原因有二個：一是，由於房主無力償還貸款被銀行申請拍賣，這種情況剛需比較多。通常是由於國內經濟不景氣，房東突然發生人生變故，一時又無法解決，只能被銀行告上法院，由法院來替房東賣房還債。

舉個例子，網友小郭之前月薪2萬，買了一套月供要1萬的房子。結果今年初遇到互聯網裁員潮，被公司裁掉了。而在近大半年的時間裡又找不到合適的工作，月供眼看就要還不上，房子只能被銀行收走拍賣，七八十萬的首付就可能打水漂。

另外一個原因是，由於房產被抵押，但是由於抵押人不能按時償還借貸，被債權人申請拍賣。這主要是炒房客或者企業主，他們喜歡把不動產進行抵押向銀行貸款，結果由於資金鍊斷裂，一時還不上，被銀行告上法院，也會遭到法院的拍賣。

不過，儘管是法拍房，但拍賣房子的起拍價會比市場價低30%，所以很多網友詢問，現在法拍房越來越多，我們是否可以購買法拍房呢？從理論上講，法院拍賣的房子是可以買的，不用擔心產權、手續等問題的合法性。但是法院對購房人在拍賣行為以外的權益並不關心。因此，購房者還是會面臨較大的風險。

首先，法院拍賣的房子，打7折出售，但這是起拍價格，並不等於成交價，如果只有你一個參加拍賣才會以起拍價成交，否則就不一定了。實際上，法拍房也未必真能便宜多少，如果耐心多一些，附近急著出售的二手房價格可能更有優勢。

再者，法拍房存在著過戶問題。原房主雖然失去對房子的所有權，但戶口並沒有遷走，所以購房者如果想通過買房落戶，可能會有麻煩。如果原戶主的戶口就是掛著不走，不配合遷出，那購房者落戶就會很艱難。

再次，購房者要承擔各種費用，如果全部加起來，也是不一筆不小的數字。比如各種稅費、還有該房屋拖欠的水費、電費、物業管理費，這些都需要購房者一力承擔。如果把稅費和其他各種費用都加進來，購房者買下法拍房也未必會得到多少便宜。

此外，如果法拍房還存在租賃問題就更加頭疼了，根據買賣不破租賃原則。如果該房處於出租狀態，那麼在租賃合同到期之前，購房者是無法入住的，如果租賃合同長達5-10年，那也將會是一件很麻煩的事情。新業主是無權驅趕原租客離開的。

最後，法拍房存在各種糾紛比較多，一旦業主有比較複雜的經濟糾紛，即使買下這套房子也是很難安寧的。法拍房各種亂七八糟的糾紛比較多，購買法拍房是會面臨一定購買風險的。購房者一定要了解清楚了再行購買。

隨著各地不斷出現廉價的法拍房，很多購房者問是否可以去撿漏？但是我們認為，購買法拍房是存在著一定風險的，建議購房者在購房之前先要對這套法拍房進行詳細瞭解，權衡利弊，覺得性價比較高時可以購買，如果覺得這套法拍房也沒啥便宜的，就寧願放棄購房。買房與購買普通商品不同，買錯了會後悔終生的。

不執著財經

最好不要買法院拍賣的房子，因為這個房子一般你買了也住不上，甚至一般是花錢買氣，就是花錢買不開心去。

首先給你舉個例子哦，今年上半年我在一家公司上班，是一個家屬樓，我們公司旁邊的房子就被法院拍賣了，說是因為種種原因吧，這件房子呢被賣出去已有三年多了，業主根本就住不進去，原房東的孩子的房子，孩子不知道去哪裡了，留下一個老父親東西也不搬，新房東一說啥就躺地上，新房東也沒有辦法，知道今年，說是小孩已經到這邊上學了，學校在房子的不遠處，再不騰地方，這孩子就要去租房子住了，叫了一群人，折騰了四五個月，最後新房東終於把房子給拿了回來，還必須要給這個老頭租一間房子，要不人家不搬，最後也不知道用了什麼辦法，終於新房東給住了進來。

這九九八十一難，住自己的房子堪比西天取經，一般被法院拍賣的房子原房東不是老賴就是老賴，壓根拿不到房子，還不如直接購買呢，法院的強制執行也根本挽救不了你的住房情況，因為法院的人不可能天天住在你家呀，他們會用盡各種辦法去住回去這套房子。

那現在我們來講為什麼現在法院拍賣的房子越來越多，首先是說一下關於互聯網這一塊：幾曾何時，我們根本沒有辦法接觸到法院拍賣房子這一塊，知道的少，所以說覺得之前的拍賣的房產少。

其次呢是現在開發商開發的房產多了，購買房子的人也多了，但是無力返還房貸的人也更多了，所以拍賣的房子也更多了。

最後我再次申明一下，千萬不要去買法院拍賣的房子，因為你要是賴不過老賴的話，根本住不進去你的房子。

金小鵬說電商

如果是我，不會買法拍的房子。

因為我只是一個普通人，法拍房看起來便宜，但是實際操作起來很麻煩。

我聽說過一個案例。有人通過法拍買了一套房子，不但價格便宜而且過戶手續也辦理的比較順利，可是當他高高興興去收房子的時候，發現房子里居然有人租住在那裡，而且租期是二十年，租金嘛當然是已經給了原房主。

因為租客已經付租金，而且是有正常合同的，所以即便是你買了這套房子，人家的租賃合同在前，你也沒辦法讓人家走。問題還是出在原房主那裡，這屬於欺騙手段了。據我所知好多借了高利貸的人都會用房子做抵押，就會簽訂一份類似的租賃合同，一旦你無法按時還款，這個合同就生效了。

原房主這樣做自然是再也不好找到了，即便是找到了他說沒錢也沒辦法。

我的房子我做主

法拍房往往比市場價便宜，但是不建議買，或者說買時要格外慎重。

今天網上看到一篇帖子，說一個人的朋友月薪2萬多元，買了一套月供1萬多的房子。結果這位朋友遭遇公司裁員，近半年時間找不到合適的工作，月供還不上，房子有可能會被銀行收走拍賣，七八十萬元的首付可能打了水漂，其中還有借親友的一部分錢。

生活不如意十之八九，在歷史長河中，我們絕大多數人都是不起眼的小水滴。歷史車輪滾滾向前，順勢者昌，逆勢者亡。在房價上漲階段，買房早的人佔到了便宜，高位接盤的人就是在逆勢而行。

假如說按照2019年的人均收入情況來看，2015年的房價還相對合理一點，那麼2016年之後買房的人，都可以說得上是在高位接盤了。在房價處於歷史高位時入場買房，就要付出更多的首付，揹負更多的貸款，償還更多的月供，面對更大的風險。

多數人的收入是工資性收入，同時多數人都不是鐵飯碗，一旦遭遇失業，房貸壓力就會凸顯，棄房斷供往往就會成為無奈的選擇。收入不穩定，難以維持月供，這是法院拍賣房產增多的根本原因。

除了上述原因，多地房價開始有了下降的苗頭也是一大誘因。一些動用了高利率資金的炒房客看到苗頭不好，持有的房產售出也會虧本，就會選擇棄房斷供，這部分房產也會成為法拍房。

之所以不建議購買法拍房或者說慎重買，有如下原因：

1、法拍房未必能真正便宜多少，如果耐心一些，一些著急出售的二手房價格可能更有優勢；

2、法拍房存在的糾紛可能會比較多，一旦有多位債主或者比較複雜的經濟糾紛，買了的話也很難安寧；

3、如果法拍房有人居住，清退是很大的問題，法院只管拍賣不管清退，如果原房東直接收了10年的租金，那麼想讓租客搬出去就是一個很大的問題；

4、如果原戶主戶口在這裡，不配合遷出，落戶就很難；

5、房產有各種欠費的話，也要自己承擔，各種稅費加起來也許不是小數字；

如果產權清晰，現在也沒住人，價格確實優惠很多，那麼還是可以考慮的，不過個人很難了解到全面的情況。

真想省錢的話，還是耐心等兩三年吧，房價下降週期已經到來，多等幾年，可能會有驚喜，何必現在去高位接盤。

財智成功

提問者你好，老亮認為你這是3個問題，老亮先簡要回答一下。不良資產多了所以法院拍賣的房子就多了；拍賣的房子起拍價都會比市場價低20%；法院拍賣的房子是可以買的。下面老亮針對這三個問題詳細解答一下。

1.據統計從去年下半年特別是年底開始法院拍賣的房產每月都增加很多，這其中的原因是多種多樣的。但是主要原因有兩個，一是由於房主無力償還貸款被銀行申請拍賣；另一個是由於房產被抵押，但是由於抵押人不能按時償還借貸，被債權人申請拍賣。

2.法院拍賣的房子價格低的原因。一是按照拍賣的相關規定，起拍價格會比評估價格下浮20%，但是這只是起拍價格，不等於成交價，如果只有一個人參加拍賣才會以起拍價格成交，否則就不一定了。有很多人不喜歡買拍賣的房子，這是拍賣房價格低的最重要的原因。

3.法院拍賣的房子是可以購買的，購得拍賣房產只要拿著法院的手續就可以自行過戶了。但是需要注意的是，法院拍賣房的一切過戶費用由買房者承擔。另外購買拍賣房還有很多細節需要注意，之前老亮回答過類似的問題，如果想了解其它細節可以去看老亮以前的文章。

希望老亮的解答能夠領你滿意，如有疑問可以留言交流。答題不易支持老亮請點個贊，謝謝。

老亮說房

經濟形勢下行，不良資產增多，法拍房自然也多了起來。不過並不是所有法拍房都比市場價便宜，主要還是看當地是否限購。

比如北京法拍房整體限購但部分不限購，所以不限購的法拍房可能拍到市場價，但是如果限購的就要看標的大小了，一般會有15%-30%的折價。而上海完全是不限購的，所以很多沒購房資格的人會選擇法拍房，所以競拍的就很多，就很有可能拍到比市場價還高的房子了。

不過法拍房還是要注意一些風險問題：

1、如果法拍房前戶主是被執行人雖被判強制執行，但是被執行人家有老人小孩且只有一套房子，那如果他沒地方居住不願意搬走，是不能判定強制搬離的，所以可能會出現買了法拍房只能拿到房產證卻無法使用的情況。

2、法拍房在拍賣之前已經簽了出租長約，即使你接手了也要履約，如果被執行人已經把租金收走了，那就損失大了買了房子還要養著租客。

3、貸款問題要注意一下，大部分法拍房在拍賣時是明確表明可以貸款的，資金準備充分了法院也說可以貸款支付尾款了，然後拍成功了你交了保證金，再去銀行申請貸款的手續時銀行是同意申請的，但是有個問題是房子還不在你名下，你要把房子過戶過來才能抵押貸款，而法院要收到尾款才讓你過戶，所以流程都沒錯要貸款買的人最好計劃好資金。

4、法拍房一般都是被執行人無能力還債，但是要知道所購買的拍賣房有沒有在私人多次抵押或被執行人的一些民間借貸還沒有解決，那就有可能出現債主找上門影響生活了。

5、法拍房一般都涉及到很多欠費如水電、物業等，這些費用有時候在法院拍賣時是不會體現的那麼清晰的，可能這些欠費責任要購買者承擔，如果拖欠時間較長也是一筆不小的費用。

綜上所訴在購買法拍房的時候要謹慎點，一定要了解清楚房產相關信息及潛在風險，如果合適又便宜當然可以下手，如果有第三方擔保兜底那當然就更好了。

MR火羽白

回答這個問題之前，我們不妨先看一下法院拍賣房產（以下簡稱法拍房）的來源。法拍房大致可以劃分為以下兩大類：

第一類，因經濟債務糾紛被查封、扣押的房產，可以細化為三種：第一種是開發商因為拖欠施工單位或者材料商工程款、材料款，被債權人起訴敗訴後被查封、扣押的尚未出售的房產；第二種是由於按揭購房者棄（斷）供，被銀行強行收回的房產；第三種是由於其它借貸或債務糾紛導致拍賣的抵押房產或被查封、扣押的房產。

第二類，涉嫌違法犯罪行為被依法沒收的房產。

法拍房越來越多主要源於以下三個原因：一是近年來經濟債務糾紛越來越多；二是由於房價下行或者失業等原因導致斷供的出現；三是由於高壓反貪反腐、打黑除惡行動等沒收的非法收所得房產越來越多。

購買法拍房存在一定的風險，這個風險主要是過戶和交割問題。所以要區分具體情況，再決定是否購買。

第二大類沒收的違法犯罪分子的房產，如果本身不是很強勢，不建議購買，因為這種房產可能會有很多後遺症，麻煩不斷。第一大類當中的第一種，正常情況下，購買是沒有什麼問題的，需要注意的就是看開發商的手續是否齊全，以及房產本身是否存在權屬爭議。第二種，如果尚未交房，可以買；如果已交房入住，不買為好，因為騰房是個大難題。第三種，主要是看房產是否被實際佔用，有沒有其他債務糾紛，是否有長租合同。如果存在任一情況，不買為好。

小豬房論

現在社會上的法院拍賣的房子確實越來越多，很多都是因為銀行貸款還不起造成的，那麼銀行拍賣的房子能不能入手呢？

眾所周知，銀行拍賣的房產都比市場價格要便宜，因為銀行只是為了拍賣補足銀行的欠款，不是為了盈利，所以肯定要比市場價便宜。

銀行拍賣的房子，是可以入手的，但是其中的坑也特別多，為了避免掉進坑裡，很多信息需要你自己去了解，銀行不會把房子所有的具體信息告訴你的，所以要買之前，要把房子信息瞭解好。

具體要了解些什麼呢？

1，拍賣原因，一定要弄清楚具體什麼原因造成的，雖然都是欠銀行錢，但也有不同的原因。

2，房子有沒有糾紛，拍賣後能不能順利辦理產權以及居住，有很多房產拍賣以後雖然能辦理產權，但不一定能順利住進去，可能會造成很多不必要的糾紛。

3，房子的面積價格，配套等等，對房子有個全面瞭解，然後根據附近的市場價做個比較。

4，自己的資金情況，拍賣的房子一般都是一次性付款，所有自己的資金情況要了解，跟拍下房子來能不能承受，因為拍下來如果付不了款會面臨沒收保證金，甚至會補下一次拍賣的差價的。

法院拍賣的房子水太深，雖然也有撿漏的可能性，但是也伴隨著一些風險，如果想要入手，一定要慎重考慮各方面因素。

有文化的老頑童

一。經濟形勢不好，民間借貸公司破產屢見不鮮，貸款盛行，資不抵債時房子都是處理首選。

二。法院拍賣的房產能不能買，這個問題只能說自己評估風險，法院拍賣房子也有風險。法院拍賣房屋僅能對於房屋產權手續進行保證，即法院在接手的時候房子產權是可以處理的，拍賣所得後法院可以在無爭議的條件下做產權變更。說白了就是你能在特定的時間點上獲得房屋所有權。

然而，風險也是有的：

1.產權雖然明晰，不過小事太多，比如是否由住戶在裡面居住，產權雖然清楚可是否由長租戶在裡面居住，所謂買賣不破租賃，雖然買下來了可你自己住不進去也是白扯。你可以在主張獲得所有權後的租金，可到時候估計麻煩很多，比如租戶已經把租金給了原房主了，原房主沒錢才賣方的，你總不能再讓租戶交錢把，你又從原房主哪裡拿不到租金，傻眼。

2.糾紛特別多，能法院拍賣的至少由訴訟纏身，就怕原房主糾紛不斷，天天去這個房子找事，就遇到過這樣情況案子。當事人從法院買到商鋪後對外出租，結果原房主的債主上門要錢，不分青紅皂白堵商鋪門不讓經營，租戶要求房東解決，房東報警也沒用，過兩天小混混又來，給他們解釋也不聽，就認為你跟他們有關係，最後租戶要求退租還讓給他們違約金，得不償失。

3.如果涉嫌產權糾紛或者刑事糾紛就更麻煩了。法院拍賣僅僅是對產權材料初步檢查，如果後期有出現對於產權有爭議的，你買了法拍房屋莫名其妙的就牽涉進去，民事產權糾紛還好，最怕的就是刑事案件。例如真實案例，買到法拍房屋，去辦理過戶時，公安上門要求暫定辦理凍結程序，後又對房屋進行查封，說原房主涉嫌非法集資等刑事犯罪，該房屋財產要求查封配合調查（ps不排除這裡面有公安辦私案的嫌疑），花幾百萬的買的房子硬生生一直查封著，雖然法律要求可以租，可公安就是不解封不讓動，讓案件結束後才行，期間的損失怎麼辦？

4.亂七八糟費用一大堆，這裡指的費用大多是欠的物業費水電費等等，這些都是物業公司過戶時候讓你交的，法院不會給你列明的。畢竟原房主都到了賣房子抵債的地步，千物業費水電費什麼的太正常不過了，不要小看這些錢，差個兩三年的話費用可不是個小數。如果還有貸款就更熱鬧了。

5.房子上的戶口怎麼處理。法拍解決所有權問題，可如果上面有其他戶口就很麻煩，人家就是賴著不走你也憋屈，比如學區房啊你沒法入學，比如再賣房子啊有戶口可是要掉價的。