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发现身边这座城

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前言 | Preface

说起西安印象，是“秦中自古帝王都”的大气，是气势恢宏的汉唐长安城。如今，西安已是千万人口的特大都会。

这些，绕不开城市环境、建筑和形态。这十余年，西安规划建设导向几经转折。从“拉大城市骨架”，到“全面城改”再到主动“降容”……这些变化，折射出西安城市建设的调整与更新。

“闻道有先后，术业有专攻”。而这次，大西安诞生了全国首个创新性的规划建设品质标准。

现实 | 从高容积率的时代说起

若驱车环绕西安二环、三环走一圈，直观上来看，城市建筑过于密不透风。用互联网上的词语来形容，就是“韭菜楼”。

顾名思义：“韭菜楼”，就是形容城市建筑齐刷刷像“韭菜”一样。透过现象看本质，这些与城市容积率有直接关系。超过100米的建筑属于“超高层”，报批手续复杂、建造成本高昂，当时西安的市场条件也不支持。高度不变只增加容积率，导致了大量矮胖的“韭菜楼”诞生。

网上关于韭菜楼的吐槽◎NEWS

规划，是城市建设导向的根本原则，《西安市2004-2020城市总体规划》中提到：

“采取拉大城市骨架，发展外围新区；优化布局结构，完善城市功能；降低中心密度，保护古城风貌

；南北拓展空间......”

不过，此后情况却超出人们预料。尤其是2006-2016这十年，城改狂飙猛进，规范屡次突破，很多“城改”容积率动辄在5.0、6.0以上，有的甚至超过8。但是，100米高的高度几乎未变。

同时，很多新地块容积率也都“涨”到3.0、3.5左右。这有什么区别？相对良好的居住舒适度，高层容积率应在2.5-3.0，多层在1.5-2.0。

西安建筑容积率比较①：容积率=2.5

小高层+80米以下高层

西安建筑容积率比较②：容积率=3.5

全部为100米高层

西安建筑容积率比较③：容积率＞6

100米高层，两梯6-8户

还有一个重要因素——地价。理论上说，容积率越高，土地单方成本就越低。那么，就能盖更多面积的房子，反过来就越容易提高地价。

到了2015年，调整开始：西安市规划局发布《西安市城市规划管理技术规定》。其中，西安城市改造区容积率按人口比重分为“6、5、4”

，城市新区为“5、4、3.5”。相对于之前的现状，开始了主动“降容”。

《西安市城乡规划管理技术规定》容积率◎NEWS

实际上，“高容高密”在很多城市普遍存在，比如前些年热炒的“立体城市”是它的另一个概念。关于它，社会各界有各种声音：

一方面，有追随者认为“高密城市”才能体现“大都市特色”，实现人口急速增长以后的资源集约利用；另一方面，“高密城市”带来诸如交通、绿化、公共安全和污染问题等“城市病”。这些争论，在城市高速发展中不断出现。

同时，作为特大中心城市，西安庞大人群有多元需求。在土地容积确定前提下，许多开发商采用“高层+洋房”、“高层+别墅”等“高低配”：利用低容产品获高收益，高容产品快速走量。

两种不同的产品和业主，在开发初期就形成的隔离管理。而这样“一园两制”结果，后期也陆续出现了新的矛盾和问题。

变化 | 如何告别“韭菜楼”

黑格尔在《法哲学原理》说过：“存在即合理”。西安“韭菜楼”，还有它的另一面：

“高容”规划，让西安诞生大量刚需产品。西安强大的吸附能力，让迅速增长的人口以低廉的价格，满足了居住需求。值得注意的是，在全国房价飙升的时代，让西安留下了更多的高校毕业生。

随着时间的推移，原先“刚需”客群资产不断积累，家庭结构发生变化，在5-10年以后生命周期进入“改善性换房”阶段。这些，正好成为近两年西安市场改善性购房群体。这些，也都隐藏着改善品质和生活的强大支撑。

理论上的容积率与建筑高度关系◎NEWS

早在2005年左右，上海出台了“降容”规定，住宅用地容积率不能超过2.5。目前，上海住宅容积率基本控制在2.0以下，新建住宅多为11-16层板式小高层。随后，北京、杭州、南京、苏州、宁波等东部城市也大致跟进。

事实上，中国已进入大都市圈时代并形成多中心，再加上发达的轨道交通，多个城市主动“降容”折射城市建设方向的变化。

2017年12月，西安确立“东拓西进南控北跨中优”规划方针。2018年3月，《西安市进一步加强重点历史文化区域管控疏解人口降低密度的规划管理意见》发布。其中，管控范围内居住用地指标中，明确住宅容积率不超过2.0。

2018年6月，考虑到城市发展、商业商务的需求，西安市规划局发布了《西安市城乡规划管理技术规定》(试行第二版)。自此，西安正式步入住宅“容积率小于3”的时代。

《西安市城乡规划管理技术规定》第二版◎NEWS

如今，城市要从“开发建设”到“以人为本”的转变。对于新区来说，营造一个面向未来的“未来城市”，更需要“高质量”发展的思维。

单从容积率来看，西咸新区做了一个“吃螃蟹者”：不久前，其发布了创新规划建设品质标准，包含140项控制要求，其中87项为强制标准，这其中，重点提到：

▶开发类住宅：容积率<2.5

▶保障安置类住宅：容积率<3.2

▶混合高度居住：建筑密度<30%

▶除超高层建筑，商业商务容积<5.5
文件还要求，“所有建设项目沿城市道路、开放空间、滨河等城市公共界面，不得出现三个及三个以上相邻成排的54米以上高层建筑采用同一建筑高度

，且相邻高度差须大于等于9米。”这就意味着，“墙建筑”不复出现。

土门一个庞大的“连体墙建筑”◎NEWS

某种程度上，“天际线”就是城市建筑之美的象征。这些，正是由一栋栋建筑、众多的公园和景观联合构筑而成。

从“高容高密”到“主动降容”的背后，是城市营造思维的转变。一座面向未来的城，则是系统工程。

方向 | 系统工程的力量

“新加坡规划之父”刘太格先生，在一次国际论坛上表述对规划的理解：

“要把城市做好，其实不纯粹是科学性东西，如果用人比喻，我们要有适当人文学者的心、科学家的脑、艺术家的眼。希望规划师做规划时候，要跟土地谈恋爱，一定要把它当做恋人。”

关于西咸新区，它拥有丰富的自然和历史遗存，是绝对的“红线”。从数据上来看，城市建设用地面积仅占总规划面积的30.8%。

为此，我们利用“九宫格”方法进行分析。大家可以看出，影响未来城市的道路交通、城市配套和生态环境等比例，从一开始规划就奠定了基础！

这个，也是西咸新区作为全国首个“以创新城市发展方式”为主题的国家级新区的一个印证。两次的创新城市发展论坛，可以视同是西咸新区成果的年度总结。在此期间，西咸新区对城市建设品质、城市精细化管理方面不断下功夫。

就在2019年11月6日，西咸新区召开了第二次城市工作会暨迎全运加快国家中心城市建设动员会，提出了“六个进一步”：

六个“进一步”：

▶要进一步强化规划引领作用，提升规划水平，强化规划执行；

▶要进一步提升城市建设品质，坚持品质标准、突出建设重点、探索推广新技术；

▶要进一步加强城市管理，推行精细管、创新城乡社会治理、加快智慧城市建设；

▶要进一步深化产城融合发展、优化产业布局、深化创新驱动、完善产业政策；

▶要进一步抓好“三个环境”建设，不断完善生活生产配套；

▶要进一步推进城市工作改革创新，推进城乡融合发展。

会议重申了“强化规划引领作用”，以及西咸新区“世界眼光、国际标准、西咸特色和高点定位”，发布了“全国首个创新性的规划建设品质标准”：

对于城市建筑，明确了高度、外立面材质、装修、车位、智能化、绿建等具体控制要求。在项目入区、土地供应、规划审批、建设实施及交付使用等阶段进行全过程品质审查和精细化管理。

如何来实现？西咸新区采用“强制+引导”科学管控方法，落实弹性AB分级标准，最终形成40%建设项目达A级标准，60%建设项目实现B级标准的品质管控目标。

标准数据，看起来有些枯燥，但是我们也发现了很多与生活息息相关、“人性化”的地方。

城市是多样性的，它有更多关于交通、教育、医疗等公共服务。这一版规划中，西咸新区同样对学校、道路、医院提出详细建设标准。

比如，如今学校往往是交通“重灾区”。为何？因为当下以及未来很长时间，接送孩子成为一种常态，拥堵就成为必然。但是，目前绝大部分学校门口缺乏空间。

比如，西咸新区对学校规划要求：教学楼教室部分须采用单边走廊（如采用走廊式布局），须预装空调、静音新风系统和直饮水系统，并达到绿色建筑二星评定标准。

全部道路应采用太阳能发光式城市标识路牌，宽度大于30米的城市道路应设置公交专用道，并采用彩色沥青路面进行明显区分。

轨道站点和公交站点周围，大于50小于100米范围内应设置集中的非机动车停车点，停车位不小于50个。城市干线交通道路和快速路以上级别的道路的步行过街设施应采用人行天桥、地下通道，并设置自行车坡道、自动扶梯和垂直电梯。

医院建筑（不含社区医院）须安装中央空调、 医院专用新风系统、管道直饮水系统，根据实际条件配置垃圾污衣污物气动管道输送收集系统，并达到绿色建筑二星评定标准。

西咸新区规划建设标准图示◎西咸新区

事实上，西咸新区为落实“创新城市发展方式”总体要求，从2016年就开始组织规划建设品质标准的研究工作。

目的，就是全面提升新区城市建设品质，改善宜居环境。这期间，西咸新区相继发布了：《西咸新区建设项目规划控制规定》、《西咸新区城市品质提升规划建设相关规定》、《西咸新区规划建设品质标准》等一系列规定。

“凡事预则立，不预则废。”这次，我们从“源头”看到对于城市规范和标准。但愿，好的开始是成功的一半。

文=雨林

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