政策速遞

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地方（部分）

宏觀速遞

GDP與房地產增加值增長情況

▼GDP及房地產業增加值增長情況

2019年前三季度，GDP累計達69.8萬億元，按2015年不變價口徑計算

同比增長6.2%。從當季值（不變價）來看，三季度GDP環比增速1.5%，同比增長6.0%，出現了小幅放緩。在世界經濟和國際貿易增長承壓的大背景下，國內經濟運行總體平穩，增速保持在合理區間。
2019年前三季度，房地產業增加值累計4.7萬億元，按不變價計算同比增長3.1%。從當季值（不變價）來看，三季度房地產業增加值同比增長4.2%，增速出現回升，與同期GDP增速的差距收窄。

三大需求對GDP增長貢獻

▼三大需求對GDP增長貢獻圖

2019年前三季度，我國社會消費品零售總額約30萬億元，同比增長8.2%，最終消費支出對經濟增長的貢獻超過六成，消費依然是拉動經濟增長的第一引擎。而資本形成總額、貨物和服務淨出口對經濟增長的貢獻各約佔兩成。2018年以來，國家在促投資補短板、優化營商環境、推進對外開放等方面不斷加大政策支持力度，投資總體保持平穩增長態勢，但對經濟的帶動作用表現不穩。對外貿易逆差逐漸收窄並扭虧為盈，淨出口在2019年繼續發揮對經濟增長的正向拉動作用。
房地產行業投資情況

▼房地產行業投資情況圖

2019年9月，房地產投資累計約 9.8萬億元，同比增長10.5%，佔2018年全年投資額的八成以上。從增速來看，2019年以來保持在11%左右，與 2015 年~2017 年 6% 左右的低增速相比，房地產投資在中位水平較快增長，但是增速超過20%的投資高峰期已成歷史。與同期固定投資增速（累計同比）相比，2018年以來房地產行業投資增速更快，近8個月均高出5個百分點左右。

▼2019年9月房地產行業投資結構圖

從房地產行業各領域投資看，2019年9月房地產住宅投資累計約7.2萬億元，占房地產投資總額的74%，商辦類投資額約佔15%，其他類投資佔12%。

商品銷售與景氣指數

▼商品房銷售與景氣指數圖

截至2019年9月，2019年商品房銷售額累計約11.1萬億元，同比增長7.1%，增速加快0.4個百分點；銷售面積累計約11.9億平方米，同比下降0.1%，降幅收窄0.5個百分點。其中，住宅銷售額和銷售面積分別增長10.3%、1.1%，而同期辦公樓銷售量、銷售額雙雙下降11%，商業營業用房銷售量、銷售額分別下降13.7%、13%，商辦市場銷售遇冷。

中央提出研究制定房地產市場平穩健康發展的長效機制，“穩地價、穩房價、穩預期”逐漸成為共識。從全國房地產開發景氣指數來看，目前房地產行業仍處於適度景氣區間（95~105）。

市場速覽

存量住宅市場

十月全國代表城市住宅存量房價變化

世聯EVS重點城市存量住宅10月份加權均價為23,004元/㎡，環比名義微跌0.29%，保持在窄區間內運行。國慶後市場情緒明顯逆轉，“金九銀十”黯然失色，從隱性下跌轉為實質性下跌。

成交量是最能體現市場情緒的指標。10月份觀望氣氛越發濃厚，各線城市存量住宅成交加速下滑，銷售面積環比下跌16.1%，處於4月以來的下行通道。其中一線城市下跌23.8%，二線城市下跌10.2%，三四線城市下跌28.8%。

今年春節相對較早，房企年終業績搶收提前，“秋收爭奪戰”加劇，新建商品住宅銷售環比下跌9.0%。其中，一線城市下跌13.2%，二線城市下跌10.3%，三線城市微升1.8%，四線城市下跌10.4%。

10月份居住用地市場寒意甚濃，成交土地規劃建築面積環比下降21.9%，出讓金總額環比下降26.3%。成交量價自5月份以來總體呈趨勢性下降，開發商高價拿地意願不強，底價成交已成主流，頻繁出現流拍。當前政策調控方向並未發生轉變，預計未來幾個月土地市場仍將低位運行。

資產證券化市場

2012年-2019年10月資產證券化市場發行金額年度圖

資產證券化市場發行金額月度圖

截至2019年10月，2019年資產證券化市場已發行 1,044 單，同比去年大幅增加 65%，發行金額達到 1.68 萬億，同比去年增加 22%，資產證券化市場持續穩步增長。

10月共計發行 95 單，同比上漲 34%，發行金額2,126億，同比大幅上漲 75%。其中 CMBS 2單，發行單數明顯萎縮，但發行金額合計 178 億元，在單月發行金額上處於較高水平。上海白玉蘭廣場 CMBS 成功發行 138 億元，創境內 CMBS 史上最大發行規模，作為底層資產的白玉蘭廣場，是集大體量商業、辦公、酒店等功能於一身的多元業態城市綜合體。另外，濟南領秀城商業綜合體 CMBS 成功發行 40 億元。房地產行業的項目還有 ABN 2 單、企業ABS 4 單，合計37.6 億元，均屬於保理融資。

2019年，我司參與多單 CMBS、CMBN、類REITs 項目，為各類客戶提供了估值、現金流預測等服務，為市場規範發展貢獻專業力量。