受購房政策調控的影響，房企的整體銷售業績下滑，資金回籠速度已不如從前。同時面對債務到期帶來的資金壓力，房企們不得不選擇借新債來還舊債。樂居財經三季報榜單此次推出《2019前三季度A股上市房企借新還舊榜TOP50》,藉此分析A股上市房企今年以來的取得借款與需償還債務的情況。
此次分析的指標依據為房企在前三季度所取得的借款總額與需償還的債務總額之比值。其中，取得借款總額統計範圍為房企取得借款收到的現金和發行債券收到的現金，不包括吸收股東投資收到的現金；需償還債務的總額包括償還債務支付的現金和分配股利、利潤或償付利息支付的現金。
據榜單，今年前三季度TOP50房企共取得借款13339.25億元，需償還的債務為11759.06億元，平均倍數達1.26。榜單中的50家房企在去年同期的平均倍數為1.13，相比之下，略有上升。此次上榜的絕大多數為中小型規模房企，作為千億級別房企的綠地控股位列第31，借新還舊倍數為1.07，低於榜單平均值。招商蛇口，新城控股、保利地產等規模房企的借新還舊倍數均低於平均值水平。
排在榜首的城投控股借舊還新倍數達2.35，2018年同期僅僅為0.37。從城投控股在三季度報中發現，本報告期內產生的短期借款較年初增加9.8億元，財報中對此做出解釋，主要是關聯方借款增加所致。因房產銷售回籠同步減少且房產投資支出同比有增加，城投控股在前三季度經營活動產生的現金流量淨額為-47.33億元，同比減少664.02%，同時，營業收入比上年同期下滑60.57%。歸母淨利潤同比下滑43.84%。
除城投控股外，京投發展的借新還舊倍數也同樣較高，達2.29。在其三季報中也表現出與城投控股類似的經營狀況。營業收入同比下滑40.72%，淨利潤同比下滑130.6%，經營活動產生的現金流量淨額為-84.13億元。可以看出，企業正面臨巨大的資金壓力。今年以來，京投發展就多次發債融資，甚至還計劃通過轉讓子公司股權籌集資金以償還債務。
各項評價指標的下滑反映出企業目前的經營狀況欠佳，取得的借款除用於償還舊債外，還在一定程度上緩解了企業的資金壓力。在“現金為王”的房地產行業，企業更需要穩健的現金流來支撐下一步的發展。
本次TOP50榜單中，取得借款總額與償債總額的比值小於1的房企共有14家。以本期借新還舊比值為0.95的新城控股為例，其在去年同期的倍數高達2.9，今年前三季度的業績尚佳，現金流逐漸穩健。前三季度實現營業收入295.6億元，歸母淨利潤37.32億元，同比分別增長19.22%、19.57%，淨經營現金流達60億元。賬面現金及等價物達420億元，一年內到期的有息負債為334億元，賬面現金足以覆蓋1年內到期的有息負債。此外，新城控股還通過轉讓土地資產收攏資金101.53億元，進一步提升了資金的流動性。
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