樂居買房訊（編輯 天水間）2019年11月7日，融僑（太倉融駿企業管理諮詢有限公司）以4.8億元（48483萬元）嘉定區安亭鎮安亭組團JDC3-0601、JDC3-0602單元20-01地塊，出讓總面積約15150.9平方米，容積率約2，地塊起價約4.8億元（48483萬元），成交樓板價約1.6萬元/平，溢價率0%。今年，這也是融僑拿地繼奉賢區南橋新城15單元27A-02A區域地塊後的第二次拿地。
地塊總範圍：東至基地邊界，南至昌吉東路，西至雙浦路，北至碩望路；
地塊位置圖
本次土拍的安亭JDC3-0601、JDC3-0602單元20-01地塊位於11號線上海汽車城站、上海賽車場站之間，兩側距離基本一致，直線距離約5公里。該地塊能夠在賽車場比賽期間享受來自發動機的轟鳴。
此外，地塊西側、北側銜接汽車城的東側區域，同時北側沿河還佈局有多家物流公司的物流中心，工作資源豐富。地塊的南側配套有多家超市，購買日常生活必需品較便捷。此外，地塊東南側直線距離約500米，步行距離約700米的位置有11號線昌吉東路站配套，出行便捷。整體來看，該地塊工作資源豐富、出行便捷是其較大的優勢所在，未來建造在該地塊上的樓盤更適合當地上班人群居住。
周邊宅地較少 均為近一年來出讓土地
地塊周邊近年土拍情況一覽（來源：上海土地市場）
結合上圖，可以看出2017年迄今11號線安亭昌吉東路、上海汽車城站周邊共有3幅土地出讓，數量較少。
結合地塊的位置來看，JDC30401單元12A-03A地塊較JDC3-0601、JDC3-0602單元20-01、20-02兩地塊出讓樓板價較低、交通通達性稍弱，兩者相比性價比趨於接近；兩幅北側地塊的出讓樓板價近無波動，價格平穩。目前，JDC30401單元12A-03A地塊已經建成萬科西郊都會項目。
新房供應較少 安亭房源多分佈於曹安公路沿線
從11月嘉定安亭地區新房房源的佈局來看，本次土拍的地塊較這些新房距離整體較遠。從地理位置上來看，該地塊未來建設項目將與安亭瑞仕、萬科西郊都會、大學裡共享11號線昌吉東路站配套，相較這些項目均近了超過1公里的距離。
從生活配套角度來看，本次土拍地塊相對有所欠缺，僅有少量超市環伺在側，周邊更是難覓醫院、學校，生活舒適度較低。從地塊位置來看，本次土拍地塊位居汽車城的東側區域。目前，用於配套汽車城東側工作區域房源稀少的當下，該地塊上的項目或將成為配套東側區域的主力軍。
結合房價來看，目前安亭整體的房價在2.4至3.8萬元/平區間內，均價約3萬元/平。整理這些新盤的開盤事件後基本可以發現，2019年開盤的項目基本均價在2.8至3萬元/平區間內。綜合來看，該地塊未來項目均價或在3萬元/平上下浮動。
安亭二手房分佈圖（來源：樂居大數據）
二手房市場，目前嘉定安亭的房源主要分佈在11號線安亭站周邊，相對昌吉東路站周邊資源較緊缺。優於二手房數量稀少，未來新房、二手房均較難對安亭鎮安亭組團JDC3-0601、JDC3-0602單元20-01地塊項目造成衝擊。
筆者總結
總的來說，安亭鎮安亭組團JDC3-0601、JDC3-0602單元20-01地塊出行便捷，生活配套一般。土拍方面，目前該地塊北側仍有一塊未開發地塊或將成為較大看點。新房市場方面，從功能性角度來看，未來地塊上建的項目在“適合汽車城東側工人居住”以及“出行便捷”2個點上擁有較大的競爭優勢，適合11號線沿線位置工作特別是安亭工作的客群。
從價格走向上來看，未來該地塊項目的均價或依舊維持在3萬元/平米左右。二手房整體由於房源較少，較難形成對該地項目的衝擊。
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