Part 0 重點彙總
政策
中央堅持“房住不炒”，著力防範房地產金融風險，地方政府“一城一策”堅持房地產市場監管不放鬆，東莞市整體房地產市場依然處於嚴格調控狀態。
成交
2019年前三季度，東莞市商品住宅成交398.59萬㎡/35422套，成交面積同比增長16.9%。前三季度商品住宅成交均價19715元/㎡，同比上漲15.3%。上半年月度成交均價波動較大，9月份成交均價達到20743元/㎡為年內最高。90(含)-120㎡剛需型產品為市場成交主力，19000元/㎡以上價格段產品佔比明顯增長。
供應
2019年前三季度，東莞市商品住宅供應330.26萬㎡/29314套，供應面積同比減少8.3%，創下歷史最低水平，前三季度商品住宅銷供比為1.21，市場供應明顯不足。
項目
萬科第五城以37.74億元/21.74萬㎡的銷售成績位居前三季度東莞市商品住宅項目成交金額/成交面積排行榜首位。
房企
萬科以182.97億元/79.02萬㎡的銷售成績位居前三季度東莞房企銷售金額/銷售面積排行榜首位。前十房企銷售金額全市佔比接近60%，市場集中度明顯。
土地
2019年前三季度，東莞市共推出25宗商住用地，無純住宅用地推出，規劃總建築面積245.57萬㎡，同比增長3.48%。成交商住用地19宗，規劃總建築面積191.64萬㎡，同比增長10.94%。前三季度商住用地成交樓面價11028元/㎡，同比上漲9%；平均溢價率37%，同比小幅回升。
Part 1 政策
➤ 2月18日，中共中央、國務院印發了《粵港澳大灣區發展規劃綱要》。《綱要》勾勒出粵港澳地區的未來發展藍圖，規劃打造國際一流灣區，建設世界級城市群。《綱要》提出，東莞要結合自身特點，發展特色合作平臺，支持東莞與香港合作開發建設東莞濱海灣地區，集聚高端製造業總部、發展現代服務業，建設戰略性新興產業研發基地。
➤ 5月24日，《東莞市濱海灣新區城市總體規劃（2018-2035年）》正式公示。根據總體規劃，濱海灣新區城市發展定位為新時代大灣區創新發展的新高地，同時濱海灣新區還將打造成粵港澳大灣區協同發展特色平臺、珠三角核心區融合發展戰略節點，以及濱海生態宜居智慧新城、東莞高質量發展新引擎等。
➤ 6月6日，東莞市公共資源交易網發佈《東莞市國土資源網上交易達到上限後的終次報價規則》。在網上報價達到上限後，不再接受新的報價，轉為通過網上最終一次性報價方式，以終次報價中最接近所有終次報價平均價的原則確定競得人的競價方式確定拿地。土拍新規則的發佈，進一步完善土地市場公平體制，有利於壓制土地市場非理性情緒，避免土地市場過熱，合理引導市場預期。
➤ 8月25日，央行發佈公告：自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。加點數值應符合全國和當地住房信貸政策要求，體現貸款風險狀況，合同期限內固定不變。首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。
➤ 9月4日，東莞市住房和城鄉建設局、東莞市財政局、東莞市地方稅務局三部門聯合發佈《關於調整我市普通住房價格標準的通知》，對東莞市2019年普通住房價格標準進行第二次調整。調整後的標準自2019年9月1日起至2020年2月29日止（以商品房買賣合同簽訂時間為準）在全市範圍內統一執行。
➤ 9月12日，東莞市發展和改革局發佈《東莞市人口發展規劃（2020-2035年）》公開徵求意見公告。規劃明確：到2025年，東莞常住人口達到960萬人，2030年常住人口達到1020萬人，2035年常住人口達到1080萬人，未來15年，東莞預計增加人口超過240萬人。
Part 2住宅成交
➤ 前三季度商品住宅成交同比增長明顯，市場仍處於低位運行
2019年前三季度，東莞市商品住宅共計成交398.59萬㎡/35422套，月均成交44.29萬㎡，同比2018年前三季度增長16.9%，成交量較前兩年有所回升，但市場仍處於低位運行狀態。
具體月份來看，1、2月受調控政策和春節假期的影響，成交量大幅下滑，3月份市場熱度明顯提升，成交量開始回升，6月份月度成交量超過60萬㎡達到年內最高水平，進入三季度，商品住宅月度成交面積維持在50萬㎡水平，樓市回暖趨勢明顯。
從各鎮區的成交情況來看，前三季度成交主要集中在中心城區和東南臨深片區。沙田鎮前三季度成交面積32.39萬㎡居全市首位，塘廈鎮以30.91萬㎡緊隨其後，虎門鎮成交面積27.74萬㎡排名第三。同比來看，全市33個鎮區中19個鎮區成交量同比增加，14個鎮區同比減少。
➤ 剛需型產品依然佔據市場主流地位，高價格段產品佔比增長明顯
從成交面積段來看，前三季度90(含)-120㎡剛需型產品為市場成交主力，成交面積合計佔比超過56%，相比2018年前三季度增加6.68個百分點。120㎡以上面積段產品佔比則明顯減少，東莞樓市剛性需求依然佔據主導地位。
價格段方面，高價格段產品佔比明顯增長，19000元/㎡以上價格段產品佔比44.42%，同比2018年前三季度增加15.92個百分點，其中25000元/㎡以上價格段產品佔比達到16.82%，為增長幅度最高的價格段，同比增加了近10個百分點。
Part 3 住宅供應
➤ 前三季度商品住宅供應量創歷史新低，市場供應明顯不足
2019年前三季度，東莞市共計推出商品住宅330.26萬㎡/29314套，同比減少8.3%。前三季度月均批准上市36.70萬㎡創下歷史最低水平，市場供應明顯不足。
具體月份來看，一季度全市共推出商品住宅77.87萬㎡，其中2月份受假期及市場低迷影響，當月供應量僅7.14萬㎡，創下月度供應歷史新低。二季度開始，月度供應量有所提升，但仍處於低位。
今年以來，全市大部分鎮區供應出現短缺，前三季度全市17個鎮區供應同比出現下滑，其中萬江、望牛墩、洪梅以及松山湖4鎮區商品住宅出現斷供。東南臨深片區供應則增長明顯，其中塘廈鎮前三季度供應面積44.86萬㎡排名全市首位，佔比13.6%。虎門、高埗鎮分別以23.82萬㎡、21.91萬㎡排名二、三位。
Part 4 市場需求
➤ 前三季度商品住宅銷供比1.21，整體表現供不應求
2019年前三季度，東莞市商品住宅新增供應面積330.26萬㎡，成交面積398.59萬㎡，銷供比為1.21，供應明顯不足，市場整體表現供不應求。
Part 5 成交價格
➤ 前三季度商品住宅成交均價整體保持平穩小幅上漲趨勢
2019年前三季度，東莞市商品住宅成交均價19715元/㎡，同比2018年前三季度上漲15.3%。上半年月度成交均價波動較大，1月份成交均價最低為18964元/㎡，5月份成交均價20133元/㎡為上半年最高水平。進入三季度，全市商品住宅月度成交均價繼續提升，9月份成交均價達到20743元/㎡為年內最高水平。整體來看，全市商品住宅成交均價持續保持平穩小幅上漲的趨勢。
➤ 鎮區均價整體平穩上漲，區域價格分化明顯
2019年前三季度，鳳崗鎮商品住宅成交均價33890元/㎡，位居全市首位；松山湖成交均價29732元/㎡排名第二，長安鎮與南城區分別以28652元/㎡、27864元/㎡排名三、四位。前三季度全市共有12個鎮區成交均價超過2萬元/㎡，鎮區均價呈現平穩上漲趨勢，區域價格分化更加明顯。其中中心城區的4區價格均超過2萬元/㎡，松山湖片區的松山湖及與其臨近的大朗、寮步、大嶺山以及東南臨深的鳳崗、塘廈鎮為均價較高的區域。
Part 6 項目銷售
萬科第五城成交金額37.74億元排名全市首位，中海雲麓公館以26.92億元排名第二，峰景灣成交金額26.51億元位居全市第三。
2019年前三季度東莞市商品住宅項目成交金額TOP10
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
成交面積方面，萬科第五城成交面積21.74萬㎡排名全市首位，海逸豪庭以9.39萬㎡位居第二，松湖碧桂園·天鉆成交面積8.87萬㎡排名全市第三。
2019年前三季度東莞市商品住宅項目成交面積TOP10
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
Part 7 企業銷售
萬科前三季度銷售金額182.97億元位居房企銷售金額排行榜首位，全市佔比超過18%，領先優勢明顯，碧桂園、金地集團分列排行榜二、三位。前十房企銷售金額全市合計佔比接近60%，市場集中度較為明顯。
2019年前三季度東莞房企銷售金額TOP10
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
注：同一項目由多個企業合作開發，該項目數據記入各企業中
銷售面積方面，前三季度萬科銷售面積79.02萬㎡，排名房企銷售面積排行榜首位，全市佔比14.41%，碧桂園、保利發展分列二、三位，前十房企銷售面積全市合計佔比也接近50%。
2019年上半年東莞房企銷售面積TOP10
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
注：同一項目由多個企業合作開發，該項目數據記入各企業中
Part 8 土地市場
➤ 土拍市場迴歸理性，商住用地供需兩旺，整體仍處於低位水平
2019年，東莞市推地節奏明顯加快，前三季度全市共推出25宗商住地塊（純住宅用地未推出），與去年同期相比增加3宗，規劃總建築面積245.57萬㎡，同比增加3.48%。成交地塊19宗，與去年持平，規劃總建築面積191.64萬㎡，同比增加10.94%。前三季度全市商住用地整體供需低位回升，但仍處於歷史較低位水平。
前三季度東莞市商住用地成交總價211億元，同比2018年前三季度上漲21%，成交樓面地價11028元/㎡，同比上漲9%。房企普遍看好東莞未來發展潛力，拿地規則多樣化也難擋房企拿地熱情，優質地塊更是被高溢價拿下，2019年前三季度，東莞市商住用地平均溢價率為37%，同比小幅回升。
➤ 2019年前三季度東莞市商住用地出讓統計
Part 9總結&展望
2019年前三季度，中央對於房地產調控頻頻表態，重申堅持房住不炒的定位，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。在宏觀調控不放鬆的背景下，東莞樓市政策短期內很難有大的調整，房地產市場總體保持平穩。《粵港澳大灣區發展規劃綱要》的發佈，將東莞定位為粵港澳大灣區先進製造業中心，拓展了東莞的發展空間，為東莞帶來全新的發展機遇，東莞的城市競爭力進一步提升，也為東莞房地產市場帶來長遠的積極影響。
住宅市場方面，經歷了2017-2018年的市場低谷，東莞樓市在2019年呈現回升態勢，但由於政策持續保持高壓，以及市場持續供應不足的影響，導致前三季度商品住宅整體成交增長幅度有限。前三季度商品住宅庫存處於偏低水平，穩定的市場需求支撐房價保持平穩上漲。四季度市場供應短缺的問題依然沒有緩解，預計全年商品住宅供應量繼續下滑。
土地市場方面，東莞市從2018年開始持續加大商住用地的市場供應，有效緩解了市場供需矛盾。今年上半年全市共成交7宗商住用地，集中在4、5月份出讓，競拍模式以“限地價+競自持”為主，其中5宗地塊觸發自持機制，被提前鎖定，上半年土拍市場尤為火熱。為遏制土地市場過熱發展，東莞市首次引入“終次報價”規則，後續再次升級土拍模式，採用“限地價+競配建+終次報價”規則，房企拿地成本明顯提升，最終三季度僅3宗地塊進入配建環節，並均未觸發終次報價，房企拿地更為謹慎。四季度政府推地節奏並未減緩，持續推出商住用地，預計全年商住用地推出及成交將超過去年，恢復至2016年調控前水平。
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