深圳都快成為宇宙中心了，最近很多朋友問，相鄰的惠州房價僅一萬左右，值不值得投資？

現在，我們就奉上這篇最真誠的惠州買房建議。

臨深概念，對惠州來說好像一把“雙刃劍”，既有機會，也有大坑。

8月18日，中央“超級文件”發佈，深圳正式成為社會主義先行示範區，城市級別再上新臺階。

文件裡專門提到了惠州：推進深莞惠聯動發展，促進珠江口東西兩岸融合互動。

深圳的輻射能量無疑是巨大的，但惠州樓市長期以來的供應量大，又形成了巨大的堰塞湖。

這座城市的樓市起伏命運，都系在一條地鐵線上。

01

惠州位於中國最頂尖的都市圈珠三角，與深圳、廣州、東莞接壤，陸地面積為11200平方公里，為廣東面積第二大的城市。

2018年常住人口483萬，省內排名第9。GDP為4103億元，在省內21個城市內排名第5，僅次於廣、深、佛、莞。

惠州經濟體量比較大，但近幾年GDP增長略顯頹勢，2013年達到13.8%增長率的天花板後，一直處於下降趨勢，2018年只有6%的增長率，低於廣東省6.8%的平均水平。

今年上半年，惠州過得不太好，經濟增速僅為4.5%，低於全省（6.5%）和全國（6.3%），在珠三角9城中排倒數第三。

再加上，惠州北部山區博羅縣、龍門縣經濟羸弱，拖了後腿，全市經濟增長壓力巨大。

（2018年惠州各個縣區生產總值及增速）

2019年上半年惠州經濟踩“急剎車”，關鍵還是支柱產業不景氣。上半年，惠州規模以上工業實現增加值805億元，同比僅增長2.2%。

其中，兩大支柱產業電子、石化行業增加值雙雙負增長，分別下降0.5%、2.1%。再加上惠州三星電子產能轉移，惠州面臨著較大的轉型壓力。

2008年金融危機爆發後，廣東主要依靠對外貿易的城市如東莞損失慘重，經濟增速一度斷崖式下滑。

殘酷的現實迫使它產業轉型升級，這也成就了今天的東莞，以電子信息產業和智能設備製造業出名，GDP有望很快破萬億。

而有人說，惠州當年依靠中海油惠州煉油、三星電子等大項目輕鬆熬過金融危機，但也造就了今天處於痛苦轉型期的現狀。

因此，惠州迫切想要抱深圳大腿。

02

惠州的投資價值邏輯，並不是它自身的經濟增長，而是要看深圳的膨脹程度。惠州房價漲得怎麼樣，並不取決於它自己，而是取決於準宇宙中心深圳。

深圳發展快，人口湧入多，惠州房價就聯動反應。

目前深圳房價全球前十，供需特別緊張。所以深圳也會誕生一個睡城，就像燕郊之於北京，崑山之於上海，三大臨深城市都在爭奪這個機會。

從地理位置上看，東莞和惠州都與深圳接壤，是更有優勢的，而中山和深圳之間隔著伶仃洋，在2024年深中通道建成之前，中山沒有優勢。

現在，深圳每年淨增四五十萬人口，兩年就一百萬，放西方相當於再造一個大城市了。

為了爭奪深圳的外溢人口，惠州和東莞都在爭取深圳的地鐵延伸，兩城都在地方層面完成了與深圳地鐵對接的規劃。

惠州可以說是摩拳擦掌，但實話講，這裡邊還存在著不確定性。

2018年中央出臺的《關於進一步加強城市軌道交通規劃建設管理的意見》規定，建設地鐵的城市必須具備３項硬性指標：一般公共財政預算收入在300億元以上，地區生產總值在3000億元以上，市區常住人口在300萬人以上。

惠州前兩項指標都能達到要求，但人口指標未達要求，惠州四個市區惠城+惠陽+大亞灣+仲愷的常住人口僅為270萬人，導致惠州尚不具備申報建設地鐵的條件。

（數據來源：惠州市統計局，惠東，龍門數據為2017）

不過，凡事不能太早下定論。

第一，今年2月21日發改委《關於培育發展現代都市圈的指導意見》，明確了“在有條件地區編制都市圈軌道交通規劃，探索都市圈中心城市軌道交通適當向周邊城市(鎮)延伸”。

深圳發展改革委副主任郭躍華也公開提到：“下一步，深圳市將在五期建設規劃編制工作中就軌道14號線惠州段項目必要性和可行性進行深入研究，並積極與惠州市相關單位溝通協調，推動軌道14號線惠州段儘快報批。”

也就是說，官方在政策方面留了一個口，沒有完全把惠州修地鐵的路堵死。

第二，今天的深圳，土地實在太緊張了。鵬城的人口密度全中國第一，每平方公里6522人，是北京的4.9倍，廣州的3.2倍，上海的1.7倍。

深圳土地開發強度逼近50%，遠超30%的國際警戒線。剩下的又多是山林湖泊等生態用地，禁止開發。

深圳幾乎無地可用。深圳市急需向惠州輻射，以緩解自身日漸緊張的土地資源。因此，深圳也不願放棄地鐵延伸到惠州。

我們綜合認為，惠州修建地鐵，具有一定的可能性。

03

那麼，哪一條線路最有可能率先落地呢？

答案是深圳14號線的延長線。

我們來看一張圖片，這是惠州市城市軌道交通方案示意圖。惠州自己規劃了N多條地鐵跟深圳相連。但需要格外注意的是，這是“遠景”規劃，展望期限是到2050 年，全部實現的話日子還長著呢。

唯一納入“遠期”規劃的，只有深圳地鐵14號線延長線。

這個是展望至2030 年的。也就是說，惠州非常爭取想要在未來十年內，就開通這條線路。所以這是最有可能最先落地的。

若深圳14號線延長線獲批，對惠州意義重大。

惠州雖然與深圳接壤，但是接的是深圳東部，相比於西部的南山、福田、寶安等經濟發達的區，東部的坪山經濟發展相對弱了很多，輻射惠州房價的能力弱。

而同樣與深圳接壤的東莞鳳崗鎮，境遇完全不一樣。從地圖上我們可看到，鳳崗鎮深入到深圳內部，由於地理優勢，眾多在龍崗、龍華的上班族開車半小時左右就可到達鳳崗，甚至福田、羅湖也可實現一個小時以內到達，因此鳳崗成為深圳名副其實的“睡城”。

距離上並不佔優勢的惠州，要想成為深圳的後花園，只有地鐵先行，壓縮通勤時間，才能體現樓市的價值。

因此縱觀惠州樓市，我們認為，以深圳14號線延長線的地鐵站點為中心，方圓1-2公里之內的房子是最有投資價值的。

14號線不僅直達深圳的核心區，還鏈接了深圳東部兩個區的中心：龍崗新城的大運中心和坪山新城中心。

若是這條線路能夠成功延伸至惠陽，惠陽到深圳龍崗和坪山的通勤時間將壓縮在1小時之內，形成真正的雙城生活。

所以，接下來的問題就簡單了，只要把14號延長線上的站點找出來就好了。

04

2017年11月15日，有網友在惠陽網絡問政平臺提問 ：“深圳地鐵14號線惠州延長段4個站點具體位置是否已經確認，具體分佈在哪個路段？”

惠陽住建局回覆：按照惠州市城市軌道線網規劃指引，惠州地鐵14號線白雲站、草洋站、惠州南站和新橋站，其中，白雲站位置在白雲一路與迎賓大道交叉口附近，草洋站位置在東華大道與愛民路交叉口附近，惠州南站位置在廈深高鐵惠州南站廣場附近，新橋站位置在金 星大道與站前路交叉口附近。

根據我們的統計， 14號線在惠州的這四個站點附近1-2公里以內的一手樓盤，總共有5個，均價在12500——15000元之間。

而目前龍崗中心城的26個在售樓盤，均價約為41500元；坪山13個在售樓盤的均價約為44500元，這幾個樓盤只是龍崗和坪山的1/3，是實實在在的價格窪地了。

當然，需要說明的是，現在還不能完全保證深圳地鐵14號線一定能延伸至惠州，並且維持原先的站點佈局。一切都有待上級批准。這裡邊是有投資風險的。

所以，惠州樓市更適合手裡有閒錢，而且是第二套以上的投資。

我們要做的，就是比別人看得更長、更遠、更深。