過去十多年裡，最簡單的拉開人與人之間財富差距的是你有沒有儘早買房，因為在過去的十年，房價基本上是5年翻番，10年翻兩番。在未來的十多年裡，認知差會逐步被專業差取代，你能不能意識到買房的重要性已經不那麼重要了，因為當覺醒的人已經足夠多時，會不會買房才最重要。那麼讀懂中國經濟週期，選擇合適的買房時機顯得尤為重要。如果你沒有一個有效的前瞻性的分析預判，或者說把握合適的買房時機，基於房產的大噸位、房產的大投入，就會給你造成很大的影響。只要錯失一次機會，你的損失就會是幾十萬，上百萬，因為房產永遠都是你一生當中最大規模的投資。接下來就承接上幾篇的文章聊一聊購房資金準備與機會的把握問題。

等額本息、等額本金與槓桿率

如果是一個被我們自己看好的真正有強勁發展潛力的好房，任何時候它都會跑的比你自己攢錢速度更快一些，也就是說，你跟好房子的差距只會通過時間的不斷逝去而越來越大，很難越來越小，除非你是開公司的大老闆，你的生意做的很好。其實，對於很多做生意的人，房貸是一個最低的、國家給到你的一個福利，房貸是最低成本的融資利器。我跟很多做生意的老闆做過交流，你做生意時跟銀行貸點錢，難不難？銀行要對你進行敲詐勒索，對不對？利率要上浮好多， 還要捆綁好多的苛捐雜稅，又要同步的買這個理財產品、買那個保險，辦這個業務、辦那個業務。更甚者很多老闆有錢的話還去全款買房，我說你這是放棄了一個最佳的融資渠道了，你有錢也不應該全款買房，你應該把房產當作一個最佳的低成本融資利器，尤其是我們這個住房利率在國家週期性刺激的過程當中開始打折的時候，比如說：08年、09年的時候，最低利率打到過75折、7折 ，今天有些地方也能夠打到9折、85折。本身利率就很低，再加上打個折，簡直就是天上送錢給你，

從融資角度講，是國家補貼你，你還不要好好的去享受它嗎？所以，從住房交易也能夠有效的獲得低成本的融資貸款，把融資貸款用到你的生意當中去，我相信你整個的融資成本就會降下來，這是一個低成本融資的最佳利器，同時也是一個信用背書的最佳利器。很多的時候當你急需一筆錢週轉的時候，在銀行衡量你信用資質的時候， 你有多少的優質房產是一個非常重要的信用背書。往往說你有很多的優質房產，它就能去說你是一個靠譜的人，因為房產依然是銀行很看重的一個抵押物。而現實的情況是因為你做生意而沒有房產的時候，就是在關鍵的時候，很多的生意人都會蒞臨一個借錢悖論， 就是往往你什麼時候容易借到錢呢？是你生意越好的時候，不缺錢的時候，就越有人、越有銀行願意把錢借給你，他們看中的是你的蓬勃發展。反過頭來，當你生意不好的時候，你的生意急轉直下，需要週轉、急需錢的時候，面臨困境的時候，反而沒有人願意借錢給你，甚至是銀行不跑上門來催貸就不錯了。因此我們需要積累一定的恆產，在關鍵的時候，可以作為我們信用背書的最佳利器。總結來說：如果你生意、事業做的很好，你就更應該藉助房產的力量，去擴大你的資本借貸力，如果你沒有這樣做，你還是虧。

正常的房貸借貸中的等額本息、等額本金，還是和前面講的一樣，我們之前房貸文章裡面的分析，傾向於讓大家用等額本息的還款方式，其實綜合而講，通過之前的對等額本息、等額本金的分析，我們也能夠用一句話概括一下：等額本息和等額本金其實從利息的角度來講，你付出的利息代價是一樣的，等額本金只不過是你在前期多還了本金，等額本息是你延遲歸還了你的本金，從某種意義上來講，等額本息相當於讓你在同樣貸款額度之下，享受到更高的槓桿率，而在更高的槓桿率下，延緩了你當下的還款負擔。如果在一個對的時期買到一個對的資產，一定要去通過增加槓桿率，降低當下的負擔，來獲得未來倍數效益的放大，所以這就是傾向於讓大家使用等額本息的還款方式。

很多人會發散的問：如果買錯了房子或者說不是在對的時機買的對的房子，我就不應該承擔過高的利息負擔和利息成本，我就應該選擇等額本金，對嗎？錯的。如果不是好的房子，你就不應該去買。這時，這個悖論就又回到原點：你要買，假定的前提就是你買的是對的房子，好的房子，那麼就應該延時去負擔，去獲得更大的倍數效應，就是這種獲得槓桿率更高的等額本息。當然，這裡面講的是在一個政策寬鬆的時候。

信用貸、經營抵押貸，用金融手段增加效率

在政策緊縮的時候，槓桿率是嚴格被政策壓制的，或者說這個時候，好的機會出現了，我還沒有攢夠錢，怎麼辦？這個時候的話：信用貸就是一個很好的手段。信用貸就是以你的工作、工資收入、個人的信用去獲得銀行的一筆貸款。單純的信用貸，沒有資信抵押的信用貸，可以獲得的額度是比較少的，一般主流是30萬，但是好處就是你可以獲得多家銀行的30萬的授信，而且一般信用貸可以獲得的方式就是隨借隨還，一次授信，用時再算利息，不用的時候不算利息，這就是你在儲備資金的時候，一個非常好的手段。

信用貸裡面又分為還本付息，就是平時還利息，到時還本金，這就是最大化你的槓桿了；而等額本息就跟房貸的等額本息是一樣的。我們認為當真正好的機會、好的時機、好的物品出現的時候，你如果沒有準備夠首付款，你就要去充分的運用金融的手段來為自己贏得未來的時間。然後再用未來獲得的巨大回報去償還這樣一個借貸，

這才是一個利用金融來增加自己的效率的方式。

在信用貸的準備裡面，我們認為還是還本付息是最好的，因為它還是在你當下是資金最緊張的時候，但是你又為了拿下一個好的機會，這時還本付息，平常還利息到期還本金，最大化我們的槓桿率。還本付息是最好的方式。一般來講不傾向用等額本息，除非在某一個特殊的時期，在政策極度寬鬆的時期，比如說前兩年，銀行願意去放出一些長期的等額本息，因為我們知道信用貸往往是短期的，可能有些銀行就是5年授信，每年都要歸還一次本金，資金掉個頭，這就是不確定性因素。在一些政策面放寬的時候，我們可以獲得一些可以給你做10年、20年的等額本息，利率又比較低的，參照信用貸的利率，橫向比較又比較低的時候，你就要藉助政策寬鬆期，拿下這些長期的信用貸、低息的信用貸，去作用於你的好資產當中。

還有一個就是經營抵押貸，就是考慮到你是有公司的，以公司為實體去獲得一筆抵押的貸款，比如說：銀行最喜歡的抵押物就是房產，房子是最好的抵押物，用房子來抵押，獲得一筆授信。經營抵押貸和信用貸是不同的政策調控之下，有時候信用貸更寬鬆，我們要爭取更多的低息長期的信用貸，有時候經營抵押貸，就比如說前幾年開始，中央開始提振小微經濟，所以給了小微經濟體很多廉價的貸款的利率。有時就是這樣，籌措資金也跟做生意一樣，一定要想盡辦法利用政策面當下的一個利率環境去找到那些低成本的資金才是勝利，你最後被迫去借高利貸，那就是失敗。所以經營抵押貸對於很多的有小微企業的時候，可以利用這樣一個時機，搞來一些廉價的貸款，這裡面有些詳細的操作就不能講了，畢竟是灰色的地帶，我沒有公司怎麼辦呢？一直強調，只要政策足夠寬鬆， 你足夠勤奮，也是能搞到的。還是一樣的，比如當下的信用貸就很難，因為現在國家

管控信用貸向房地產輸送資金，這個時候即使出了好的機會，你又準備好了信用貸，請你在過手的時候想到多走幾個彎，多過幾個彎，不要傻傻呵呵的用你的信用貸的銀行下款直接付房款，這時很容易就追蹤到資金來源，有問題啊！當然這也是個灰色地帶，在這裡要抓政策的緊縮政策面，去找到符合當時政策面的一些低廉的資金，這是我們要做的事情，也是你的能力所在。

最後，信用貸也好，抵押經營貸也好，一次授信，抵幾年，隨借隨還的是我比較喜歡的。在這種申請就要拿錢，申請了就要利率負擔的信用貸中，除非你能夠申請到很低的利率，相對於當時比較低的貸款利率，你才值得，否則哪怕利率高一點點還是建議你去申請隨借隨還的，畢竟這個時候我們是準備好資金，等待機會來臨，但是在等待機會，打劫機會的過程中，其實是會有不短的時間，我們不需要為這個等待時間償付利息。

救急不救窮的大額信用卡

隨著一輪又一輪的房地產整個噸位的不斷上升，大額信用卡再加上整個的市場火熱層面之下，房地產開發商接受信用卡的概率也越來越低。只有在開發商求著你買房的時候才會給你刷大額的信用卡，因為它是有成本的。房地產火熱期你想要去刷個信用卡是不被開發商接受的，還是那句話，任何的工具只有用在對的時候才能發揮出最大的功效。到了房產的火熱期，再去想養大額的信用卡加POS機

，只能是救急不救窮，而且POS機建議大家選擇那些及時到賬，哪怕手續費高一些。不要去選擇那些，手續費低一些的 T+1；T+2 才到賬，這些都是有跑路風險的。通過幾張信用卡加POS機的嵌套，可以給我們提供一定期限內的短暫的支撐現金流，但是我說過了，這一定是救急不救窮的，如果你是想用它來做一些長期的事情，或者被迫用它來做一些事情，那麼就證明你已經向惡性循環的區間慢慢的墮入了。

警惕假低息

當然這個市場當中也有一些，高利貸包裝成為利息比較低的，我們叫假低息。很多時候去買車！車險、車貸啊！很多的一些金融貸啊！比如說：給你一個比較低的利率，然後，你借了一筆錢，借了3年，本金乘以利率乘以三年，你算出一個總利息，然後再加上你的本金，再除以3年的36個月，得出來一個利息。我們說這個叫假低息，它的真實利率基本上是它給你提供的表面利率的2倍。比如它告訴你是4，那基本上就是8；它告你是5，基本上就是10；

活用信貸工具，實現財富自由

本文主要就是想告訴各位有這樣一些方法，但是能不能用的好，還是取決於各位能不能在最對的時候用在最對的東西之上。否則的話，我再次強調，所有的信貸都是一把雙刃劍，你能夠去使用它則成就你武力之大增；你不能夠使用它則會傷到你自己，一定要小心謹慎，符合法律法規。

以上講的這些，回過頭來還是要基於你今天的工作是否足夠好，你的現金流是否足夠穩定，是否足夠高，這就又迴歸到原點。一定要記住：在你還沒有成就出一堆優質資產之前，努力的讓自己變得更優秀，會讓你的房產投資變得更簡單。