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第一個新聞：
11月21和22日，深圳將再次出讓7個地塊，分別位於龍華、光明、坪山和大鵬。坪山三塊，光明兩塊，龍華和大鵬各一塊。
深圳每次出讓住宅地塊就是新聞，而每次土拍結果，都能掀起房產圈的腥風血雨。
但這次，最大的新聞點不在地塊出讓，而是：
這七個地塊中，有六個都被限價了！
這六個地塊採用是雙限雙競的掛牌方式，即“限地價、限普通商品房銷售均價，競地價、競無償移交政府的只租不售的人才住房面積”，與北京的限競房極為類似。
也就是說，這次拍到地塊的開發商，即使最快兩年後開盤銷售，售價也已經封死，就算到時深圳房價又攀新高，也別想獲取任何溢價。
最高封頂價是多少?
龍華地塊最高均價71400；
光明地塊最高均價47250；
光明人才房最高售價27100；
坪山三地塊的最高均價分別為38750、35700、30450。
只有大鵬地塊未設限價，這不是給大鵬網開一面，而是變相告訴大家，大鵬區升值預期很低，沒有設置上限的必要。
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被限定了銷售價上限的開發商，開盤時間一定宜早不宜遲，越往後推越沒有利潤，以兩年時間為限，我們估算一下政府給出的兩年期住宅溢價空間是多少。
龍華地塊在民治片區，新區大道以東，騰龍路以西，建設路以南。
這個地塊號稱在民治，實際和地鐵上塘站無縫接駁，可以視為是上塘地塊。
上塘，是龍華僅次於紅山的優質片區，目前二手房均價是6萬8。
放大來看，片區二手房多在6萬-7萬之間，品質較高的中海錦城已經到了8萬3。
上塘片區二手房均價6萬8，新盤賣到7萬多再正常不過了。
也就是說，71400已經是現在上塘新盤的正常售價甚至略低，政府卯定了這個價格，就是要求兩年內不許漲，甚至還要略微回調，真的是生生硬按啊！
再來看大熱的光明地塊。
地塊位於光明區新湖街道，周邊最近的樓盤是清一色的宏發，宏發雍景城4萬1，宏發美域4萬3，宏發上域4萬8。
對比宏發系列，這個地塊離光明新區更近，區位更好，限價被定在47250，說明政府拿捏的很精準，和當下的二手房價格齊平，比新盤的正常售價略低。同樣要求兩年內不準漲，還要小幅回調。
坪山的三個地塊也是同理，不再一一分析。
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毫無疑問，對當前深圳的投資熱潮和上漲預期，深圳政府的態度很明確，用限價的方式告訴大家：深圳政府堅決抑制房價上漲。
政府當然也明白，限制個別新盤售價，無法左右大量二手房的價格上漲，反而給了投資客套利空間，比如即將開盤的深業中城，又引來無數投資客準備打新。
但是，這表明了政府的態度，堅決站在炒房客的對立面，絕對不會為推動房價上漲推波助瀾，長期堅持下來，是有一定的心理影響力的。
那即將推出的這幾個限競地塊，條件如此苛刻，開發商會有熱情參予競拍嗎?
開發商熱情會受影響，但還是會拍。
對於大開發商來說，拿到深圳的地塊，不僅是為了賺錢，還有品牌效應。
每次深圳土拍，都會被全國各大媒體連篇累牘報導，對於成功拍下地塊的開發商，等於做了一次免費的品牌宣傳。
還有，雖然賺錢不多，但肯定不會賠錢，只要精算好地價和成本，售價是鎖定的，無非是賺多賺少的問題。
如果在三四線城市，會不會賠錢就真不好說了。
限價鎖定之後，這次土拍價格一定不會有驚喜，地王是絕不可能再現了。
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第二個消息：
深圳市政府日前召開的公共住房專題會議中指出：位於原特區內的公共住房項目毛壞房最高售價低於5萬/平米，位於原特區外的公共住房售價普遍2-3萬/平米，最高不超過4萬/平米。
這裡的公共住房，指的是安居房和人才房，都屬於保障房體系。
同時公佈了用地供應時間計劃表，本月底至明年1月，深圳共出讓34宗公共住房用地，總用地面積超過1平方公里，預計可建公共住房超過6萬套。
從本月開始到年底，將有三個批次的公共住房集中開工，建設籌集約2.6萬套公共住房。
這兩個事件，疊加在一起，都證明了政府堅決抑制房價過快上漲的態度。
這兩個政策之後，深圳房價是否會受到影響，未來兩年減弱甚至停止上漲呢?
問一個簡單的問題大家就會有答案。
現在通過人才落戶放鬆限購的這幾個城市，房價會觸底反彈，重回高峰嗎?
大家肯定回答不會，城市基本面沒有變，價格也漲到位了，怎麼會因為一個小政策重新激發人們的投資熱情，讓樓市回春。
深圳也是同理，大家都看好都想佔位的城市，又怎麼會因為幾個樓盤限價改變投資導向呢?潤府的限價，阻止了大沖的房價快速上漲嗎？深業中城的限價，會導致香蜜湖的二手房下跌嗎?
當然不會，還反向印證了，越是拼命限制的越是高價值的，越是放開的越是低價值的。
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再說公共住房的供應，會給商品房市場帶來什麼影響，我們看一組數據。
2019年初，深圳住建局發佈的2019年安居房建設計劃提到，2019年，基本建成竣工不低於3.56萬套公共住房。
需要注意，建成竣工多少套不等於分配多少套。
2019年，可分配的人才房3100套，安居房3700套，公租房18100套。
這說明在公共住房中，只有使用權沒有產權的公租房佔比最高，有產權的人才房加安居房佔比偏低。年供應6800套，和深圳每年10萬套左右的商品房銷量比起來，佔比很小；和深圳170萬套商品房和200萬套農民房存量比起來，更是杯水車薪。
再加上安居房和人才房的各類轉讓限制，導致它們升值空間有限，投資客不接受，剛需的接受度也很低。
所以，公共住房和商品房雖然都是住房，長的一模一樣，但實際是兩類產品，兩個體系，就像公寓再多也影響不了商品房的升值，公共住房同樣無法撼動商品房主導市場的大局。
深圳房價，長期向上，這個趨勢基本是確定的。
但如果房價有快速上漲的跡象，政府也不會袖手旁觀，近兩天的兩個新聞就是政府亮出的態度。
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