十月過去了。這個金九銀十，蕪湖市場給我們一個悖論：
剛需主打的市場，開發商仍致力於主攻改善型產品。比方說前幾天才賣出的1910地塊，鐵定被開發成圈成了改善樓盤，即便旁邊被安置房圍繞。而本打算在今天下午出讓的1911剛需地塊，如今卻因報名不足三家而流拍，這個市場是越來越看不懂了。
不懂，能搞懂嗎？10月剛結束，對照著10月蕪湖樓市top10，我們不妨來分析一二。
Top10的樓盤中，低於萬元的樓盤4個，萬元左右的樓盤2個，1.5萬上下的4個。如果以實際萬元左右的銷售價格來劃分剛需，這個top10中則至少有6+1個盤，其中包括一個變相調價的。因此，我們有理由認為蕪湖樓市是一個以剛性需求為主的市場，輔之以改善盤。
在這樣一個剛性市場上，以X星為買地主力的房企，仍致力於改善產品，致敬高端。背後有企業發展的原因，更有主導市場的雄心。在這樣的雙重格局期待之下，蕪湖市場就出現了文章一開頭出現的悖論：數據是剛需的走勢，產品是改善的方向。這個趨勢發展到最後如何實現逆天操作呢？咱繼續聊。
排名第一的是濱江板塊的長江之歌，這個盤的價格不低，1萬5，考慮到精裝和送車位。價格優勢就在本板塊凸顯出來了。只要參考一下濱江板塊一線的二手房房價和高端盤，長江之歌的價格就成了性價比的谷底。
說來買房跟買東西一樣，商場要想把商品賣出去，首先要給顧客找到一個價格錨作為參照。比如惠普A款1500的打印機孤零零的擺在貨架上賣不動，找來一臺2500的B款擺在旁邊，功能其實都差不多，品牌也一樣，但顧客買1500的明顯多了起來，到後來A款成為暢銷貨。
長江之歌之所以能賣得好，其實就是惠普的A款。
城北的新裡城，城北唯一的在售盤，7000多的價格，蕪湖市區房價的窪地。自從蕪湖房價翻番之後，這個樓盤就開始佔據top榜了。金鵬瓏璽臺位於江北，在市區一直沒有什麼聲響，除了拍地的時候聽過炮響外。它的情形跟江北寶能一樣一樣的，我們以為死了，其實一直還活在江北人民心中——主力群體是江北的客戶。低於萬元的價格，後面還有永盛花園，金都檀宮等盤都佔據top榜單，
明顯都屬於價格打敗地段的結果。
春江明月，蕪鋼廠的明星盤，即便遭遇三山項目的負面，依舊春風得意，畢竟1萬出頭的價格，放在城南的位置，還是很有號召力的。城東的三潭音悅，跟蕪湖房地產一起成長起來的樓盤，同期的都賣光了，它還能有的賣，還能加個裝修加價賣。應驗了那句話，胖子扛餓。熬過了5年沉默期，如今在“蕪湖一小”的光輝下，更加地揚眉吐氣了。
塘溪源著、雍璟臺和祥生府，這三個價格在1.5萬上下的盤也都擠進了top榜單，意不意外呢？所有的盤能有現在的銷售業績，有一個國慶返鄉的置業的因素，這個對每一個盤都是利好，再加上各自的項目特點，各顯神通罷。塘溪源著元畝塘板塊的第一個樓盤，第一個勉力炒作板塊的開發商，功夫不負，同一板塊的1901和1903被新城和融創&金地操盤後，塘溪項目做點國慶節政策，佔據榜單也在情理之中。
祥生府是個老大難的盤，這個月翻身了。95折之上再疊加上超十萬的這個卡那個卡，實際上是變相的做價格的協調。價格下來了，銷量就上去了。說到祥生府，就不能不提雍璟臺，北京中路上的“友好”鄰居，只是因為隔了一條路，一個劃在了富人區，一個歸到了貧民窟。論品牌，看在什麼地方論；論價格，也要看在什麼位置論，論產品，也各有各的優勢。但在北京中路上，兩個樓盤的命運卻表現的不大一樣。依我看，在品牌和地段上後者更有優勢，在價格上，考慮到地價的因素，前者吃了黃連，以至於還能讓人同樣在北京路上的金都檀宮。到哪裡說理去呢？只有在價格上找原因吧。
10月能攜手進榜單，也是可喜可賀，望再接再厲。
高端改善盤不靠價格還能進榜單，這樣的房企在蕪湖似乎只有這麼一個。如今它還在大量囤地做儲備，自信來自哪裡呢？這個與祥生府的對決中就有跡象可見。也是很多外地房企心虛的地方，土拍市場舉不過人家，歸因是來自內心的不自信。
本應1911地塊開拍，本應外來房企來拿地，如今在被本地房企主導市場裡，剛需地塊就成了雞肋，吃也不是，不吃也不是。糾結的結果就是連一場拍地程序都走不下去了。而在這個市場上看熱鬧的，例如前幾天還有中介機構打著1910成功出讓的勁頭可勁地吆喝，到1911地塊不得不戛然而止。我們的吃瓜群眾呢，就只能呵呵噠了。
動車時代，每一節車廂都有動力。蕪湖的市場卻只有車頭可勁地往改善裡衝，但呈現的數據，真實的擺在我們看得見的地方，但有些看不到的東西，你能確定是真的嗎？
反正我是不能確定的。
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