據IPO早知道消息，北京時間11月2日凌晨，長租公寓服務商“青客公寓”再次更新了其向美國證券交易委員會遞交的F-1招股文件，預計將以“QK”為股票代碼於11月5日在納斯達克掛牌上市。
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值得注意的是，在距離上市僅4天時，青客公寓選擇將此次IPO的發行規模從此前的520萬股ADS下調近一半至270萬股ADS。以每股ADS 17至19美元的發行區間計算，其最高募資金額也從此前的近1億美元減少至約5000萬美元。
青客公寓此番對上市的信心不足或許也會影響目前也已遞交招股說明書的另一家長租公寓服務商——蛋殼公寓的上市進展。在蛋殼公寓上週將舉行的預路演活動中，其向投資者透露的預計募資規模為5億美元。
此外，鑑於發行規模的減少，青客公寓預計完成上市後的股東結構也隨之發生了微調。
IPO前，青客公寓創始人兼CEO金光傑直接持有27.6%的股份，高管和董事合計持有36.9%的股份。此外，凱欣資本及其關聯實體總共持有30.6%的股份，為最大機構投資人，而紐信創投、賽富投資基金和摩根士丹利管理的私募基金分別持有9.3%、8.9%和8.9%的股份。
IPO後，高管和董事合計將持有34.8%的股份並擁有80.5%的投票權，凱欣資本的持股比例將降至28.9%並擁有8.6%的投票權。
招股書顯示，截至2019年6月30日，青客公寓運營覆蓋上海、蘇州、杭州、南京、武漢、北京6座城市的共計96854間房間，其中，上海為主要市場，擁有超過6萬件房源。
不過，由於青客公寓傾向於分散式的運用模式，並更多地選擇在相對便宜、便捷的位置（如靠近地鐵站）採購公寓。因此在客單價上，截至2019年6月30日止9個月，青客公寓的平均稅前月租金為1149元，略低於2018年同期的1279元。
根據灼識諮詢的報告，就總租賃房間價值和數量計算，青客公寓為國內長租公寓運營商的第三位；同時，國內約80%的租客都希望租賃月租金小於2000元的房間，而若以該類房間數計算，青客公寓位居行列第一 。此外，青客公寓2017年和2018年的平均月末入住率為91.6%和92.4%，同樣為行業最高。
截至2019年6月30日止9個月，青客公寓與租戶簽訂的平均合同期限為11.7個月，其中68.3%的合同期間長於12個月。不過，在同一時期內，47.3%的租戶在合同到期前就已退租，入住超過1周後停止合同就將被扣除保證金，只有5.1%的租戶選擇了續租。2018年，每一租戶的平均入住時間為8.5個月，截至2019年6月30日止9個月，每一租戶的平均入住時間為7.7個月。
2017年和2018年，青客公寓的營業收入為5.23億元和8.90億元人民幣，同比增長70.3%；淨虧損分別為2.45億元和4.99億元；經調整後的EBITDA為-6420萬元和-2.21億元人民幣。截至2019年6月30日止9個月，青客公寓的營收為8.98億元，同比增長51.4%；淨虧損則為3.73億元，略高於2018年同期的3.24億元。
除了通過收租獲得收入，青客公寓還在招股書中強調會將技術手段用於運營的每個步驟中，以提高運營效率，並通過和專業的家庭服務供應商、電子商務公司以及其他類型的第三方服務公司合作，給用戶提供廣泛的增值服務，近期還推出了基於會員的“青客優選”平臺。
值得一提的是，與諸多長租公寓服務商一樣，青客公寓也選擇同金融機構合作，為租戶提供租金貸服務，即租戶可以向金融機構借款以預付較長時間的租金，青客公寓則會為預付半年或一年租金的客戶提供5%或10%的折扣，並將該部分預付租金用於進一步的擴張和房屋裝修 。
截至2019年6月30日，青客公寓已與11家金融機構達成了合作，而其租戶的65%均使用了租金貸服務。
青客公寓在招股書中表示，此次IPO募集所得資金將用於擴張所覆蓋的公寓和房間數量，並投資於技術升級和基礎設施改造，另有用於一般營運用途。
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