中房報記者 高拯坤 | 內蒙古包頭報道

“現在市場還真不錯，成交量上去了，價格同比漲了11%。” 包頭樓市的好，出乎了很多人的意料，一位房地產分析師提到銷售數據時略有驚喜地對中國房地產報記者說。

從週期數據上比對，包頭樓市也表現強勁。2018年第三季度，機構統計的包頭房屋銷售價格為6463元/平方米，2019年第三季度，這一數據為7181元/平方米，同比漲幅達到了11%。

3個月前的7月份，從全國房價上漲和下跌的城市數量看，房價上漲的城市數量為60個，比6月份的63個有所減少。包頭是上漲城市之一，並驚到了業界人士，“上漲過快的城市肯定會有加碼政策”，當時中原地產首席分析師張大偉表示，平頂山、大理、廈門、寧波、包頭、太原等城市，很可能出現房地產調控加碼。之後事實並沒有如此發展。

在看似漲幅驚人的房價背後，是十餘家外來品牌房企在包頭迅速擴張，搶佔市場，他們打破了這座“草原鋼城”“稀土之都”樓市自給自足的封閉時代。他們對於房價上漲並沒有太多意外，並且普遍將“穩中求進”作為對包頭樓市的判斷和投資的理由。

這也不難理解，作為內蒙古的經濟中心和呼包銀經濟帶、呼包鄂城市群的中心城市，包頭這座位列三線的西北老工業城市，有著天然的區位優勢，城市的轉型發展為房地產市場打了一劑強心針。

一棟棟新的居民樓破土動工，一座座新的商業綜合體拔地而起，新城市的建設不緊不慢，亦如生存在這裡的房地產開發企業，對未來充滿期待。

市場群雄並起

春江水暖鴨先知。房地產企業對市場的嗅覺從來最靈敏。2018年，中海、萬科、融創、新城、中梁等品牌房企相繼在包頭拿地。2019年，包頭樓市又增加了碧桂園、保利、富力等品牌房企進入拿地。

這些房企大多認為，包頭作為內蒙古的經濟中心和呼包銀經濟帶、呼包鄂城市群的中心城市，這座位列三線的西北老工業城市有著其獨特的魅力。

在外來房企大步進入的城市，本土企業都會毫無例外遭到擠壓。記者瞭解到，包頭本地除方興地產等少數幾家龍頭房企緊隨外來房企，陸續在各區域拿地以外，僅有伊泰地產、中朵地產相繼在濱河新區與石柺區拿地。

“除綠地、華潤、融創等率先向西北及內蒙古佈局的企業首先進入呼和浩特，再進入包頭以外，佈局略晚的富力、碧桂園等房企均是將包頭作為前站，隨後再進入呼和浩特及周邊城市。”有當地業內人士分析稱，經過多年的開發，內蒙古首府呼和浩特房地產市場已接近飽和，眾多品牌房企佈局內蒙古的首選已經改為包頭。

在一片喊衰三四線城市的聲音背後，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為，雖然樓市整體降溫，但三四線城市仍然是房企關注的重點。特別是西北市場，近幾年活躍程度較高，市場表現不錯。房企佈局一般會首選省會城市，其次是省內發展比較好、規模比較大的城市。包頭雖然是地級市，但城市規模較大，基礎較好，也是連通華北和西北的重要節點城市。在建設和打造核心城市提出後，包頭正在從非熱點三四線城市，向熱點三四線城市進行轉變。

對於市場競爭，有本地房企人士告訴記者，雖然品牌房企的進入會在某種程度上加劇競爭壓力，但是優勝劣汰不是壞事，這對城市價值和產品品質有著明顯的促進作用。

有品牌房企人士則表示，雖然包頭房價比呼和浩特低，但是包頭在居住環境、配套、宜居方面比呼和浩特好一些，行業發展比較健康，潛力大。作為三線城市，包頭房地產的政策環境鬆緊適中，沒有限購限貸政策的約束，利率的上浮也在人們可接受的範圍內。可以看出，無論是當地政府還是金融機構，都比較支持房地產發展。

對競爭持樂觀態度體現在數據上更為明顯。以富力地產為例，中國房地產報記者獲取的信息顯示，2014年富力地產進入包頭，之後陸續進入呼和浩特、集寧、通遼等城市。目前在包頭已經開發6個項目，僅包頭一市在其內蒙古區域的份額佔比就超過了50%，而內蒙古又是其西北板塊重要的一環。

房價穩中上漲

品牌房企搶佔市場的另一個原因是，包頭樓市很“穩”，且他們對後市充滿期待。

戴德梁行的數據顯示，包頭樓市2019年第一、第二、第三季度銷售套數分別為5957、7703、8604套；銷售面積分別為71.85萬、93.17萬、106.66萬平方米；銷售價格分別為6799、6946、7181元/平方米；銷售金額分別為46.85億、64.72億、76.6億元。第三季度銷售套數和銷售面積已接近歷史最高，銷售價格和銷售金額創下歷史新高。

包頭樓市銷售情況

這一數據在過去幾年雖然有漲有跌，但整體的上漲趨勢十分明顯。在2016年第一季度，包頭樓市銷售套數僅為4616套，銷售面積50.75萬平方米，銷售價格為5105元/平方米，銷售金額25.91億元。

需要注意的是，按照中國房地產報記者的走訪路線來看，在包頭核心的幾個市轄區，目前新房單價要遠遠高於上述均價，普遍超過8000元/平方米，甚至有項目已經逼近或超過萬元大關。

多位受訪的房企人士還分析了包頭樓市客群的構成，他們稱，購房者中包頭本地的佔比更多，周邊旗縣也有一部分。一方面是棚改所產生的大量剛性購房需求，另一方面，包頭的昆區、青山區老舊小區較多，人們生活水平逐步提高後，改善型需求旺盛，二孩政策放寬之後提前置業的人也很多。購房人對於本地龍頭房企和外來品牌房企更加信賴，對房企的服務和產品品質要求更高。

包頭市住房和城鄉建設局的市場報告稱，2019年上半年包頭房地產開發項目規模、投資金額和商品房供應速度均有大幅提升。“去化週期18個月，處於合理區間。”

土地市場方面，與去年比較，有所回落。中指研究院稱，在經歷2010年~2013年高規模供地後，包頭市住宅用地供應節奏明顯放緩，2015年~2017年推地規劃建築面積均不足300萬平方米，2018年政府推地節奏加快，供地量接近600萬平方米，帶動成交規模明顯回升。2019年以來（截至10月28日），包頭市住宅用地推出規劃建築面積為254.5萬平方米，同比降幅近五成；受供應規模縮減的影響，成交規模同比下降近五成至206.6萬平方米，土地出讓金同比下降42%；從價格端來看，2019年以來，住宅用地成交樓面均價為1796元/平方米，同比上漲10.3%，溢價率較去年同期提升7.2個百分點至19.4%。

從2019年以來住宅用地成交分佈的情況來看，九原區、石柺區成交宗數較多，分別成交4宗，其中九原區成交面積佔全市的比重接近四成。另外，九原區、青山區的地塊更受房企青睞，成交溢價率較高，部分地塊溢價率超30%，其他區域地塊多以底價成交。

對於包頭樓市，嚴躍進認為，市場在變化，過去房價不怎麼漲的城市，現在要警惕補漲效應。對於政府來說，過去考慮的是去庫存，現在考慮的自然是“穩市場”。

發展的邏輯

拿地的選擇，往往體現出房企對於不同片區的態度，這背後離不開包頭城市發展的邏輯。

九原區、青山區土地溢價率較高的原因之一，是受到了包頭新都市區的影響。官方稱，新都市區位於包頭形態幾何中心，這片28000畝的土地，是1955年包頭城市規劃時，規劃者埋下的一大伏筆，就是為了等到有一天包頭城市人口、經濟、社會發展到有需要的時候，為包頭市的再規劃、再升級提供條件。

有房企人士在接受採訪時稱，新都市區只是一個概念，大致位於九原區與青山區之間，是隨著市政府等行政機關遷入而被放大的概念，只不過城市的發展重心已經向這裡轉移了。“各大房企進入包頭之後，拿地的首選就是新都市區，這裡存量土地仍然比較充足，萬科、中海、碧桂園、保利都在新都市區拿了地。只要有合適的地塊，外來房企的態度就會很積極。”

樂觀的另一個原因是，按照《包頭市區域性消費中心發展規劃（2015~2020年）》的規劃定位，包頭市將建設10個市級商業中心暨商貿集聚區，20個特色商業街區，30個特色專業市場，100個社區商業中心。最終將包頭建成集商貿流通、房地產業、健康產業、文化旅遊業、會展業等為一體的區域性消費中心。城市性質由工業城市逐步向中心城市轉變，人口總量最終將達到450萬。

直接受到利好的包括商業項目。“雖然包頭的商業環境不如呼和浩特繁華，但本地人不是沒有需求，而是沒有好的商業中心。”在上述房企人士看來，包頭目前主要的商業片區和代表性商業有昆都侖區的老包百，青山區的萬達、華聯、蘇寧等，這些本地老牌的商業中心，和前幾年新發展起來的商業中心並不能滿足包頭人的需求。“按照政府的規劃，未來將在每一個小的區域裡打造一個新地標，比如新城控股的吾悅廣場、富力的富力廣場等，也就是說包頭缺少好的商業中心，商業潛力很大。”

透過包頭的幾個商圈，可以微觀看到包頭所經歷的三個發展階段，也更容易讓人理解品牌房企為何如此青睞包頭。

從包頭昆都侖區的老包百商圈，到青山區的萬達商圈，再到新都市區，不同建築形態所產生的強烈視覺衝擊力，會讓外來人清晰地觸碰到城市發展的脈絡與歲月的痕跡。包百商圈及其周邊的老舊小區，代表著城市發展初期的老城區；萬達商圈及其周邊配套較完善的居民小區，代表著城市轉型探索與發展；隨著行政機關遷入而形成的新都市區和一座座新建的商業中心，代表著城市正在經歷著蛻變。

這場變局的主角之一，正是一家家嗅覺靈敏的房地產開發企業。他們對中西部潛力的三四線城市房地產市場普遍看好，包頭又是他們佈局西北最理想的城市之選。

在記者短短兩三天的調查採訪中，有人士認為，集齊世界500強企業萬科、恆大、碧桂園的包頭樓市，新鮮血液已經不斷地輸入，這個正在崛起的新三線城市，成了投資的戰場。也有人士稱，希望這些頭部房企能起到品質的榜樣作用。