有些經濟學常識的人都知道，任何行業發展都是具有周期性，大週期套著小週期，眾多的小週期構成了大週期。我們可以通過預判週期的來臨而採取一些方式避免週期性帶來的損失，但是幾乎無法避免週期的發生，金融市場如此，房地產市場一樣。從投資的角度看，抓住行業的週期變動是投資成功的關鍵因素之一。用中國人的話來說就是盛極必衰，否極泰來。
房地產行業在過去發展的20年裡，在城鎮化進程加速、人口遷移、貨幣寬鬆、擴張的信貸等多重因素的疊加效應的推動下，出現量價齊噴的態勢，處於行業發展典型的上行週期，特別是2015-2018年這三年裡，更是處於加速上漲期。具有投資經驗的人都有這樣的認知，往往加速上漲後，就是轉折點來臨之際，加速上漲也是兌現收益的時候。有長期股票投資經驗的人就懂得，牛市的後期都是瘋狂和不理性的，股價都是迅猛上衝，但是一旦轉折點來了，下跌的時候也是加速度的，讓投資人猝不及防，損失慘重。
房地產行業會不會在轉折點後出現快速下跌呢？目前我個人判斷，短時間內快速下跌的可能性不大，快速下跌就意味著崩盤。房地產不像股票，產業鏈太長，關乎到GDP和民生大計，尤其是中國的銀行業估計無法承受房價下跌之重，有形的手會時不時出來托盤。但我們也要看到只要是市場經濟，有形的手也無法扭轉行業週期和改變市場的衰退，無法改變供需關係帶來的行業形勢的改變，它能改變只是這個過程和速度。這些轉變是與人口結構、需求以及貨幣政策的變化密切相關，有些因素不以人的意志而轉移。
那麼未來房地產尤其是住宅市場面臨的景象將是在有形的手限制交易的情況下，房價尤其是一二線城市的房價仍然是高位運行，但是會呈現有價無市的市場局面。房價的穩定不前，而老百姓的收入在增長，那麼房價就是在相對下跌，最終會尋找到一個平衡點。我判斷這個平衡點是租售比略高於無風險利率，這樣的判斷是符合投資邏輯，如果從回報的角度來看，持有房產的回報率都不及無風險利率，這意味著就沒有人願意持有房產，房子也就沒有投資價值了。但如果按照這個思路，房價在絕對值不跌的情況下，將會處於長期的橫盤階段。
這裡還是要說一下，三線及以下的城市房價就很難說了，在這些城市投資的購房者得小心，至於自住客無需過於擔憂；另外就是對一二線城市房價有上漲預期且加了槓桿的投資客也要小心，一旦房價無法上漲且難以有效退出的話，就淪落為房子被銀行收回，還會欠一屁股債的悲催局面。
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