孫爽
可以肯定，商業銀行的房貸利率上下浮對已經在還貸款的購房者來說，都是沒有影響的。就本題而言，無論現在銀行房貸利率是下浮10%還是20%，甚至30%以上，都與已經成功貸款或者正在還貸款的人沒什麼關係。為什麼會是這種情況呢？原因就在於房貸利率下調和基準利率下調是兩回事，因此結果也不一樣。
一、簡單瞭解一下房貸利率（注:房貸新政前後各有不同）
首先，如果要了解房貸利率的來龍去脈，那就必須先知道什麼是基準利率？
10月8日之前，在我國，是以中國人民銀行（即央行）對商業銀行和其他金融機構規定的存貸款利率為基準利率。比如說，全國各地統一為4.9%（五年期及以上的貸款基準利率），由於房貸期限基本都是在10年以上的，因此這個4.9%的貸款利率也就是房貸利率的基準。
但在10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率已經換“錨”，也就是將過去的央行基準利率轉換為貸款市場報價利率（LPR），轉換後的房貸利率水平不得低於相應期限的貸款市場報價利率，比如說10月20日發佈的五年期貸款市場報價利率為4.85%，這就是目前國內銀行的房貸“基準利率”。
其次，所謂的商業銀行房貸利率，就是指較央行基準利率上下浮一定的幅度才是購房者的房貸利率。比如說，今年上半年全國大部分城市的銀行房貸利率都上浮了10%左右，有些城市的銀行更是上浮至20%，那麼房貸利率就相當於在4.9%的基礎上上浮10%或者20%，變為5.39%或者5.88%。
同樣在10月8日起，由於房貸利率基準轉換後也相應有所變化，基準從之前的4.9%變為目前的4.85%，那麼新發放商業性個人住房貸款利率也就是在4.85%的基礎上加點形成。比如說首套房貸利率有些城市的銀行加點88甚至100點以上，則房貸利率就是5.73%甚至更高。
很明顯，只要是基準利率水平不變，就不會對已購房者有什麼影響。
那麼，房貸利率上下浮會影響哪些人呢？
準確的說，房貸利率的上下浮只是會影響那些還沒有買房的人，或者正準備貸款買房的人。換句話說，已經在還貸款的人，其還款額不會因為現在房貸利率下調或者上浮而減少或者是增加，將根據購房合同的利率執行，維持原來的不變。
另外，大家一定要注意，如果是基準利率出現調整的話，則必定會影響到正在還貸款的每月還款額。
一般來說，央行的基準利率在每年的1月1日會根據年前的利率情況對基準利率做出相應的調整變動，但也可能維持不變，具體要以央行發佈的公告為準（實際上已經連續幾年未變）。
舉個例子來說，假設小王原來的房貸利率是基準利率打9折，那麼只要基準利率4.9%（房貸新政前）不變，不論現在房貸利率上下浮多大幅度的都與小王無關，他的利率依舊是基準利率打9折，即4.9%打9折。但如果基準利率下降到4.5%，那麼他的房貸利率就會變為4.5%打9折，每月還款額隨之減少。
總之，商業銀行房貸利率上浮或者下調都不會影響已購房者的還款額，影響到的只是沒有購房的或者正計劃貸款買房的人。另外，2019年10月8日前，已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款，仍按原合同約定執行。值得一提的是，在房貸利率基準轉換後，利率重定價日，定價基準調整為最近一個月相應期限的貸款市場報價利率，購房者一定要在貸款合同中明確利率重定價週期（最短為1年）及調整方式。當然購房者也可以在合同上明確約定採取固定利率。
東震木
已經貸款買房的人都知道，房貸利率是有兩部分構成：基準利率+浮動利率。基準利率是由央媽決定的，一般不會輕易的發生調整變動；浮動利率是各省市銀行根據本省市具體情況，在基準利率的基礎上進行上浮或下調。上浮就是在基準利率上進行增加，就是貸款利率會增加；下調就相當於在基準利率的基礎上打個折扣。
現在各大銀行都有下調房貸利率趨勢，這是基準利率不變，浮動利率在調整，這對於當下正要貸款買房的人是非常有利的。但對於已經貸款買房的人來說，並沒有什麼影響，依然按照之前定的利率進行還貸。因為央媽規定的基準利率不變，你之前貸款的浮動利率也是在你貸款的時候也已經定死，當前浮動利率變化是不影響你以前的浮動利率的。所以已貸款的利息是不會跟著下調的，除非央媽調整基準利率。舉個例子，你貸款的時候基準利率為4.9%，銀行浮動利率為30%，那麼你的房貸利率為4.9%*（1+30%）=6.37%，如果當下基準利率調整為4.8%，那你的貸款利率就是4.8%*（1+30%）=6.24%。
我從網上找到了南京和蘇州的房貸，可以看出每個地區銀行在該地區房貸上浮都差不多，省市之間有很大的差距，主要是根據各省市的房子的需求量、經濟的發展程度以及其他的社會因素等。
取經小鹿
不會
最近全國首套房房貸利率下調，貸款買房的人不禁要問，我之前的房貸是不是房貸利率也要下調了啊？答案：不是的。為什麼會這樣？
因為這裡涉及到一個“基準利率”，房貸的基準利率是4.9%，這個是央行規定的，每個人購買房子的時候會在基準利率的基礎之上進行下浮或者上浮。下浮的下限是30%，俗稱7折利率，上浮的上限是30%。
什麼時候你以前貸款的利息會降低了？那就是在基準利率降低的時候，反之，如果基準利率上調了，你的房貸利率也是要上調的，一般上調的時間是次年開始。
而基準利率一般是很少變動的，所以我們的房貸一旦批下來後，基本也很少有變化，日常發生的房貸 利率的變化是商業銀行在對購房者發放貸款的時候會根據當時的情況在基準利率基礎上上浮或者下浮。
比如在2015年左右的時候，當時為了去庫存，為了吸引大家去買房子，就把房貸的利率進行了下浮，最大的優惠甚至可以打7折，這個利率就很優惠了。但是2015年之後的兩年全國的房價都在漲，這個時候為了限制大家買房，於是就開始在基準利率之上進行利率上浮，最高上浮30%，這個時候的房貸利率就成了6.37%；如果是上浮20%，那麼貸款利率就是5.88%。
所以，你會發現，同樣是兩個朋友，購房時間就差了幾個月，房貸的利率就會完全不同，上浮的越多，你支付的利息就越多，下浮的越多，你支付的利息就越少，一個同樣房價的房子，如果利率是7折，那麼比利率上浮30%的人，利息支出可能就會減少一般左右。
房貸100萬，期限30年，利率七折的情況下，利息總額是60萬。如果利率上浮30%，利息總額就是124萬；如果就是基準利率4.9%，那麼利息總額是91萬，所以，利率的不同帶來的影響是非常大的，這也是很多人忽略的，很多人買房的時候只關心房價，但是卻忽略了利率的變化。利率變化足夠大的話，是可以相當於房價的變動的。所以，買房子不僅看價格，還要看利率。
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壹號股權
房貸利率是由基準利率＋銀行上下浮利率，比如現在央行規定5年期貸款利率為4.9%，而銀行上浮比例為20%，那麼實際房貸利率則為4.9%×（1+20%）=5.88%。雖然現在房貸利率的基準利率改為市場利率，但計算方式也是如此，比如市場公佈的利率為4.85%，那麼計算方式則為4.85%×（1+20%）=5.82%。
銀行下調房貸利率有兩種，一是市場公佈的利率下調，現在為4.85%的水平，如果利率下調，那麼計算使用的基準利率有所變化，進而實際執行的房貸利率發生改變。這方面的改變，是硬性改變。銀行房貸合同中，一般可改變或者隨著市場改變的年化利率是基準利率，現在應該叫市場利率。比如，原來基準利率為4.9%，而央行調整基準利率為5%，那麼你基礎基準利率由4.9%上升為5%。當然，如果有下調，你房產還貸的基準利率也是會下調。改變的計算方式為，以上浮20%計算，原來是4.9%×（1+20%）=5.88，而現在的則是5%×（1+20%）=6%。實際執行利率上浮0.12%。
另外一種是上下浮比例，也就是銀行貸款利率折扣。通常自房貸者簽訂合同以後，上下浮比例是不變的。比如，現在的基準利率為4.9%，銀行房貸利率上浮20%，計算還貸利率則為4.9%×（1+20%）=5.88%。之後，銀行將房貸利率上下浮比例調整為30%，或者是下調至10%。這個時候，不管銀行對房貸利率上下浮比例如何調整，對於你而言都是以計算20%為準，並不會發生改變。
所以，題主要先弄清楚銀行下調房貸利率是下調的哪方面利率，如果是基準利率，現在為市場利率，那麼執行的貸款利率也是有所調整。但如果調整的是銀行貸款上下浮比例，就與之前已簽訂的房貸合理，沒有什麼關係了。
厚金說
銀行下調房貸利率，已貸款的利息不會跟著下調。只有當央行下調基準利率的時候，已貸款的利息才會跟著下調。
銀行下調房貸利率不改變已發生的貸款
我們簽訂房貸合同時簽訂的是固定的利率，這個利率是不會變化的，受法律的保護，不管銀行如何調整上浮下調比例都不影響已經簽訂的貸款合同。
基於國家貨幣政策、房價調控、銀行自身營收等多種因素考慮，銀行會適時對房貸利率進行調整。通常，銀行調整房貸利率是按照基準利率上浮或者下調多少比例來調整的，比如由原來“基準利率上浮10%”調整為“基準利率下調10%”，而這是基於原來央行規定的基準利率對上浮或下調的比例進行調整，並未改變基準利率，只有改變基準利率才會影響房貸。
央行基準利率調整會影響已發生的貸款
我們的房貸合同上，一般都有明確：在本合同有效期內，如遇國家利率調整，從調整之日起，乙方有權利直接執行中國人民銀行的有關規定，不再另行通知甲方。這裡所說的“國家調整利率”指的是中央人民銀行調整基準利率。也就是說，如果央行的基準利率調整，銀行也會相應調整已發生的貸款合同的利率，在新基準利率的基礎上按照原簽訂合同的上浮下調比例來調整已發生的房貸利率。
因此，只有當央行基準利率調整時，已發生的房貸才會受到影響，而單純銀行調整房貸利率，對我們已經發生的貸款是不會產生影響的。
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漫談低風險理財
作為一個財經工作者和銀行工作人員，我告訴題主的是，銀行下調房貸利率，已經貸款的利息是不會跟著下調的。
因為這種房貸在貸款時，貸款戶與銀行就已簽訂了合同，即遇到央行貸款基準利率調高時，銀行不上調房貸利率；遇到央行貸款基準利率高低時，銀行不下調房貸利率。
因此，碰到這種情況時，貸款戶只能願自己的運氣不好，當然，這也不是絕對的，因為每隔一段時間或幾年，現在的房貸利率下調，說不過幾年之後又會上調，因此機遇與運氣都是公平的。
所以，銀行下調房貸利率，你也別怨天憂人，很多事情都是相對的。
開偉觀察
對於打算買房銀行下調利率後，房貸利率主要有以下變化
第一、未簽訂貸款合同：此時按照新的貸款利率執行
第二、已簽訂貸款合同：此時房貸利率按照合同規定的執行，可能不受銀行下調房貸利率的影響。
簽訂貸款合同後，當地房貸利率是否下降也分兩種情況——是否受央行利率調整影響
如果只是當地銀行或者部分銀行調整房貸利率，對已經簽訂房貸合同的利率不受影響。
如果你簽訂的房貸合同，房貸利率不隨央行利率調整而變動，是一個固定的數值。那麼你的房貸利率一直就是那個數值不變。
反之，如果你簽訂的房貸合同，房貸利率隨央行利率調整而變動，那麼當央行調整利率的時候，你的房貸利率也會隨之改變。假設今年買房，籤的房貸合同顯示：房貸利率在央行基礎上調整10～20％。目前央行五年期以上的準貸款利率是4.9％，也就是說你的利率在5.39～5.88％之間。假如，央行上調基準利率為5％，那麼你的利率就調製5.5～6.0％之間。下調也是如此。
財經一小時
銀行房貸的利率
在我國商業銀行的貸款的利率有兩個關鍵性因素：一是基準利率；二是浮動比例。雖然房貸還有固定利率一個說法，但是目前我國沒有任何一家商業銀行執行固定利率，因為固定利率對銀行而言風險太大，所以全部都是浮動利率。
基準利率
我國的基準利率均由中國人民銀行進行調整，也僅有中國人民銀行一家有權限調整，其餘商業銀行只能遵照執行，目前的貸款基準利率是2015年10月24日調整的，至此之後，央行未在調整過基準利率。
我們在商業銀行簽訂的按揭貸款合同利率規定均為：借款年利率為基準利率（上浮/下調）**，在合同約定的每個利率調整日調整一次，調整日為每年的1月1日。
所以如果基準利率有變動，那麼你的貸款利率也會跟著變化，比如：你在2017年辦理了按揭貸款，20年期限，借款的利率為：基準利率上浮10%（即4.9%*1.1=5.39%）。假設2019年5月1日，中國人民銀行把基準利率下調為4.6%，那麼2020年1月1日起，你的貸款利率就變為了：4.6%*1.1=5.06%，相應的貸款的利息也會跟著降低。
那中國人民銀行什麼時候會調整利率呢？這個主要根據我國的經濟形勢進行宏觀調控的，比如經濟過熱，人行就會調高利率，回籠資金給經濟降溫；反而經濟蕭條，人行會下調利率，增加市場的資金投放，促進經濟的發展。
浮動比例
剛剛我們說到了，按揭貸款合同利率規定為：借款年利率為基準利率（上浮/下調）**，所以上下浮也是一個關鍵的因素，比如基準利率為4.9%，如果小明執行的是利率下浮10%（即4.9*0.9=4.41%），小張執行的是利率上浮10%（即5.39%），同樣貸款100萬元，30年期，等額本息，兩者的利息相差可以達到20萬元。
貸款合同中的浮動比例是由各家商業銀行自身決定的，所以不同地區，不同銀行，不同的貸款者浮動比例會略有出入。
那麼簽訂後的浮動比例會變嗎？可以明確的告訴你：銀行的貸款利率一旦放款再也不可更改（只簽訂了按揭合同，尚未放款，仍存在變動的可能性）。
舉個例子：你在A銀行2017年辦理了按揭貸款，借款的利率為：基準利率上浮10%（即4.9%*1.1=5.39%）。假設2019年5月1日，由於市場情況不好，A銀行發出通知按揭的貸款利率統一下調，執行基準利率，這時候小明去申請貸款，他的利率即為基準利率4.9%（零浮動），因為你的利率早已生效。所在在2020年1月1日的調整日，銀行不會再調整你的貸款利率了。也就是說浮動比例，一旦放款後，則再也不可以更改。
總結
綜上所述，銀行下調房貸利率，已貸款的利息會不會跟著下調，取決於是基準利率下調還是浮動比例下調，基準下調你的利息會跟著下調，浮動比例下調，你的利息不變。
鯉行者
很多人的觀念裡，貸款合同簽署後就無法變更了，這實在是一個大大的誤解，貸款合同既然可以提前還款，其他條款自然也是可以和銀行商量申請變更的，否則就不會出現有些答主說的還貸兩年後利率打折的情況。
一般來說，銀行下調貸款利率有兩種情況，一種是單純的部分銀行行為，一種是央行基準利率下調。
對於第一種，單純的部分銀行下調不影響你已經簽署的貸款合同，但是如果下調的銀行很多，而且包括給你貸款的銀行也下調了，那麼實際上你是可以去找銀行重新協商貸款利率問題，申請變更之前約定的貸款利率，甚至可以對還款期限，方式進行重新協商。
對於第二種，通常個人實際貸款利率鎖定的是央行基準利率，央行基準利率變動會影響個人實際貸款利率，除非貸款合同明確了一個固定利率值，但實際上各大銀行遇到基準利率變動還是會相應進行調整，如果沒有調整，同樣可以與銀行協商變更合同條款。
所以，貸款人簽署貸款合同時應當關注利率條款，在利率下行週期內儘量選擇靈活浮動利率條款，同時密切跟蹤市場利率變化情況，適時根據最新市場利率向銀行提出變更申請，才是維護自己權益的負責之舉，千萬不要有貸款合同簽署完貸款過程就完結了的想法。
上海訴訟法律人
這裡的“下調”是指商業銀行的上浮比例下調，還是央行貸款基準利率的下調？如果是前者不會，後者通常會跟隨下調，因為目前的房貸通常採用浮動利率。
商業銀行上浮比例
6月房貸報告首套平均利率為5.423%，那麼5.423%是怎麼計算出來的呢？5年期以上貸款基準利率不是4.9%嗎？
央行基準利率僅供參考，具體貸款利率以具體銀行審批為準。即商業銀行貸款利率可基於基準利率進行一定的上浮或下浮，5.423%是基於基準利率上浮5.423%/4.9%-1=10.67%。
假設你的貸款利率基於基準利率上浮10.67%為5.423%，那麼這10.67%的上浮比例永遠保持不變。即銀行下調貸款上浮比例，那麼你的貸款利率不變，仍然以10.67%的上浮比例計息。
因此，買房的時候要十分注重商業銀行利率上浮比例，該上浮比例可以說是商業銀行鎖定的利差比例，永遠保持不變。商業銀行上浮利率調整，與已在還貸的房貸無關，上浮多少就說明要比不上浮的多付多少利率計算的利息。
央行基準利率<strong>調整
以前利率較高的時候，房貸存在固定的利率，特別是5年期以下的房貸。但目前通常採用浮動利率，而該浮動便是基於基準利率的浮動，會隨基準利率的調整而調整。
比如目前貸款利率基於基準利率上浮10.67%為5.423%，今年5年期以上貸款基準利率調整為4.5%，那麼明年你的貸款利率將會以4.5%作為基準，上浮10.67%為4.5%*（1+10.67%）=4.98%，相較於5.423%出現下降。
綜上所述，已在還貸的房貸利息會不會下降，取決於是商業銀行自身調整貸款上浮比例，還是央行調整基準利率。前者不會變，後者則會跟隨下降。
