小區內的會所、架空層、外牆及共用平臺、天台、花園，到底是屬於開發商還是全體業主所有？ 很多小區居民都有著這樣的疑問。
如果開發商與購房人在商品房買賣合同的簽訂過程中，以補充協議的方式對業主享有共有和共同管理權利的物業約定為歸開發商所有或開發商享有使用、收益的權利，該約定是否具有法律效力？單個業主能否在商品房買賣合同中放棄對共有部分的權利？
基本案情
小楊、小李（乙方）與廣州市某房地產開發有限公司（以下簡稱某房地產公司）（甲方）於2016年4月6日簽訂了《廣州市商品房買賣合同》，訂明小楊、小李向該房地產公司購買位於海珠區某花園一高層樓房。
在合同附件七補充協議中，雙方確認：
❶ 小區建築規劃內的所有地下車庫、地面停車位、會所、架空層及其他配套商業設施等物業的所有權或使用權、收益權、處分權歸甲方所有，甲方有權將上述物業進行出售、贈予、出租、使用及經營。若乙方需取得上述物業的所有權或使用權，應與甲方另行簽訂相關合同。
同時，乙方自願放棄優先購買或承租該花園自編第十二期G-l、GJ-2棟地下停車庫停車位的權利，並同意甲方無論在本項目停車位、停車庫是否滿足本項目業主需要的情況下有權直接將該花園第自編十二期G-l、GJ-2棟地下停車庫、停車位對本項目業主之外的單位或個人出售或出租，此等情況下，甲方不需對乙方承擔任何責任。
❷ 小區建築規劃內的商業性質部分的外牆面使用權及收益權屬甲方所有；乙方同意在簽訂《商品房預售合同》或《商品房（一手現房）買賣合同》時經甲方認可的業主單獨使用一定範圍的平臺/天台/花園/其他區域。
❸ 甲方或甲方委託的物業服務公司在不影響乙方使用該商品房的情況下，可就小區的相關公共部位、配套設施等與他人簽署使用協議。
在上述《廣州市商品房買賣合同》及補充協議簽訂後，因雙方對上述合同條款的效力發生爭議，小楊、小李遂向法院提起訴訟，請求確認雙方簽署的《廣州市商品房買賣合同》附件七補充協議中第六條第1、2、3款無效。
爭議焦點
開發商與單個購房人能否在商品房買合同中對建築物共有部分進行處分？
裁判結果
一審法院判決：駁回小楊、小李的全部訴訟請求。
小楊、小李不服一審判決，向廣州市中級人民法院提起上訴。
廣州中院判決：❶ 撤銷一審判決；❷ 小楊、小李與某房地產公司簽訂的《廣州市商品房買賣合同》附件七補充協議中第六條第1、2、3款均無效。
法官說法
二審法院認為，關於案涉協議涉及的建築規劃內的會所、架空層、外牆及共用平臺、天台、花園等業主共有部分處分、使用、收益權的問題。根據《中華人民共和國物權法》第七十條“業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”的規定，
業主對上述物業享有共有和共同管理的權利。根據《中華人民共和國物權法》第七十六條“下列事項由業主共同決定：……（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項”以及《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第七條“改變共有部分的用途、利用共有部分從事經營性活動、處分共有部分，以及業主大會依法決定或者管理規約依法確定應由業主共同決定的事項，應當認定為物權法第七十六條第一款第（七）項規定的有關共有和共同管理權利的‘其他重大事項’”的規定，對於屬於全體業主共有的物業，若改變共有部分的用途、利用共有部分從事經營性活動、處分共有部分，則必須由業主共同決定。
訴訟中，某房地產公司沒有提供證據證明，其在與小楊、小李簽訂涉案補充協議之前，已依照上述法律規定取得了享有上述物業共有權利的其他業主的同意，某房地產公司對此應承擔舉證不能的法律後果。故小楊、小李主張其無權處分涉案協議中上述物業依據充分，予以支持。同理，小楊、小李與某房地產公司在協議中約定涉案小區相關公共部位、配套設施等與他人簽署使用協議，由於依據上述法律規定，亦需要共同享有權利、管理義務的業主共同決定，協議中有關該約定的條款亦無效。
關於開發商與單個購房人在商品房買賣合同中對建築物共有部分的處分的條款的效力，可以從以下幾個角度考量：
➣首先，根據物權法規定，業主在享有專有部分所有權的同時，對共有部分享有共有和共同管理的權利。共有部分由全體業主共有，而使用權、收益權、處分權均屬於所有權的具體權能。
共有部分的使用權、收益權、處分權等權能應當隨著所有權的轉讓而轉讓。也就是說，共有部分的使用權和收益權已隨之轉移給了業主，開發商並不能通過合同約定的方式將共有部分的權益保留由開發商享有。
➣其次，按照此類條款的約定，開發商在物業出售完畢後依然能夠無償、無限期地保留共有部分的使用權、收益權等權能，這實際上將使用權、收益權等權益從所有權人的權利中分離出來，且這種狀態是永久的，該種約定違反了物權法定原則。
➣再次，根據物權法規定，若改變共有部分的用途、利用共有部分從事經營性活動、處分共有部分，應由業主共同決定。 由此業主個人是無權就業主共有部分進行處分的。即使開發商與每一位業主在商品房買賣合同中都進行了單獨約定，也不能證明取得了業主一致同意。
➣最後，基於公平原則的考量，如果認定此類條款有效，開發商往往會憑藉自身在商品房買賣合同中的優勢地位，將本屬於業主共有的權利約定由其享有，架空了業主對於共有部分的權利，有違公平原則。
綜上，商品房買賣合同中關於此類條款的約定應為無效。
法官後語
除了對業主共有部分處分的條款的約定外，本案關於車位權屬的約定也值得關注。
根據物權法規定，除佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位屬於業主共有外，其他建築區劃內專門用來停放汽車的車庫、車位的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定歸業主專有或者專用。
但是現實生活中存在開發商將車位、車庫高價出租或出售給小區外的人停放，導致小區業主車位嚴重不足的問題，為了保護業主的利益，物權法第七十四條第一款中規定了“建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要”。“首先滿足業主的需要”應被視為業主的主要權利，商品房買賣合同中通過格式條款排除業主該項權利的條款應被認定為無效。
業委會科技觀點：
依法解決業主大會召開難、業主委員會成立難。更要規範履職，信息公開可查、共有財產共管可查、共有用章共管可查、小區事務共同決議，才能尊重你每個業主的權力，也才能讓辛苦付出的業主不被誤解。鄰里互助互動，才有溫情熟人小區生活環境。業委會科技團隊，專注破解小區住宅物業治理難點，科技助力業主委員會辦公、物業服務、居委會管理。手機應用程序商店搜索“業委會”免費下載APP使用。
閱讀更多 業委會科技 的文章
