紅刊財經 張哲
繼青客公寓赴美遞交招股書後，蛋殼公寓也開啟了赴美上市的步伐。
10月29日，中國長租公寓運營商蛋殼公寓向美國證券交易委員會（SEC）遞交招股書，計劃在紐交所上市，股票代碼“DNK”。目前，青客公寓和蛋殼公寓均為虧損狀態。
值得關注的是，在長租公寓運營企業紛紛赴美上市的同時，也有不少國內開發商選擇叫停長租公寓業務。2019年以來，朗詩綠色集團宣佈剝離長租公寓業務，而遠洋集團被傳在年內也會有同樣的動作。
蛋殼“帶血”上市，前九月虧損25億元
招股書顯示，蛋殼公寓成立於2015年1月，截至今年9月底在國內13個城市建立了運營機構，公寓數量從2434個增至40.67萬個，公寓入住率87%，用戶續簽率52%。
蛋殼公寓在IPO前曾獲得過多次融資。其分別於2018年2月和6月完成1億美元B輪融資及7000萬美元B+輪融資，並於2019年3月宣佈完成5億美元C輪融資。赴美遞交招股書前，蛋殼公寓天使投資人兼執行董事長沈博陽持股為6.3％，蛋殼公寓聯合創始人兼CEO高靖持股為14.2％。
本次IPO，蛋殼公寓的承銷商為花旗集團、瑞士信貸和摩根大通。股東方面，目前老虎環球基金持股20.0%，蛋殼公寓聯合創始人兼CEO高靖持股14.2%，螞蟻金服持股7.8%，天使投資人兼董事長沈博陽持股6.3%，其它還有Napa Time Holdings Inc.持股6.9%等。
據招股書披露，截至2019年9月30日，蛋殼公寓已進入北京、深圳、上海、杭州、天津、武漢、南京、廣州、成都、蘇州、無錫、西安、重慶13地市場，共運營406,746間房間，與成立的第一年（截至2015年12月31日，其運營的房間數為2,434間，且全部位於北京）相比，房間數增長了166倍，2015年底至2018年底三年年複合增長率達360%。
目前，蛋殼公寓的主要收入為租金和服務費，雖然今年來公司的營業收入和運營規模不斷增長，但其虧損幅度卻也逐年擴大。
據招股書披露，2019年前三季度，蛋殼公寓實現營業收入49.997億元，去年同期為16.73億元，同比增長198.85%；實現淨虧損25.16億元，去年同期淨虧損為8.13億元，虧損同比擴大209.1%。2018年蛋殼公寓營業收入26.75億元，淨虧損為13.70億元；2017年為6.57億元，淨虧損為2.72億元。
《紅週刊》記者注意到，蛋殼公寓在加速擴張的同時，其近年來的租賃業務也問題不斷。先是在2018年被曝出存在強制租戶辦理分期貸款且拒不退還定金的情況，最近又因出租房屋的甲醛超標而屢被投訴。
值得關注的是，在蛋殼公寓之前赴美遞交招股書的青客公寓，將於11月4日在納斯達克掛牌上市。不過青客公寓同樣未能擺脫虧損困境，據其招股書，公司2017年、2018年、2019年前6個月淨虧損分別為2.45億元、4.99億元、3.73億元；截至2019年6月底，青客公寓的總資產20.3億元，總負債則達27億元，資產負債率高達133%。
行業性的盈利難題待解
實際上，長租公寓行業一直面臨著龐大的市場需求，行業發展的“機遇”一直存在。據艾媒資訊發佈的《2019中國長租公寓市場現狀調查與消費者行為監測報告》，預計到2020年、2025年，我國房屋租賃市場規模將分別達到1.6萬億元、2.9萬億元。目前，90後的租客佔比高達75%，大多數年輕人還是選擇租房。
然而，相較於風口期的瘋狂，2019年長租公寓行業逐漸迴歸冷靜，不僅投資金額有所下降，上市房企因虧損嚴重而剝離長租公寓業務的情況也時有發生。
2016年宣佈積極培育長租公寓等多元化改革的朗詩綠色集團，僅用不到三年的時間就告別了這項決策。朗詩在2019年初的業績發佈會上宣佈剝離長租公寓等非地產開發業務，集團董事長田明曾表示，“預計2019、2020年長租公寓還將產生虧損，虧損額會隨著規模擴大而逐年加大，這是站在集團股東價值最大化的角度做的一項業務的剝離”。
公司財報顯示，2017年和2018年末 “朗詩寓”的虧損金額分別為0.44億和1.9億元。而據克而瑞《2018年1-12月房企銷售TOP200》數據，朗詩在榜單中的排名由2014年的第51位跌至68位。
此前還有消息稱遠洋集團擬在年內剝離長租公寓業務，雖然遠洋方面否認了這一說法，不過據新京報報道，由於長租公寓和養老產業已經拖累了遠洋集團整體的盈利與發展步伐，遠洋集團今年下半年可能會把長租公寓和養老產品剝離出集團，成為單獨體系外的公司去操作。
不得不說，雖然長租公寓品牌在融資、上市的道路上各有收穫，但長期困擾長租行業的“痛點”一直沒有得到很好的解決，如運營成本高、入住率難以保持、盈利回報週期長等。
東北證券分析稱，由於租賃市場的市場化程度較高，價格主要由供給決定。輕資產長租公寓由於其以市場價格從房東處獲取房源，然後通過裝修轉租以獲取利差的運營模式，其利潤空間相對較小，需要高週轉和精細運作，再考慮目前的整體資金成本，盈利壓力較大。
從蛋殼公寓和青客公寓披露的招股書來看，雖然兩家長租公寓運營商的運營規模在不斷擴大，但虧損幅度逐年增大的事實令其商業模式始終處於待驗證狀態。若長期不能擺脫虧損困境，公司在二級市場的表現也將面臨一場大考。
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