我手頭有26萬,想買75萬的門面房,我該如何投資門面房合適?

宛新駿


對於買門面房的事情,我來說說我的切身體會,希望對你有所幫助。

75萬的門面房,按現在的操作模式,首付需要37.5萬,加上購置稅費和維修基金,差不多40萬出頭可以交給你使用。剩餘37.5萬,如果按揭10年的話,每月的按揭款差不多是4050元至4150元左右,如果門面的位置尚可,有人租的話,應該可以投資。按正常情況,一開始租1500-2500元/月,以後人氣旺起來的話,租金是可以提高的。畢竟現在的市場,生意不是那麼好做,好的高回報的項目很難找到。

我自己在12年就投資了一個門面房,56平方 總價62萬。位置在小區門口,對面是農貿市場,原來想有農貿市場、有小區居民,生意應該不會差。誰知農貿市場興不起來,小區居住率不高,一開始只租18000元/年,後來每年提個1000一2000元,到目前也才租到30000元每年。說實在的,到現在為止,還沒有盈利,不過好在租金一年比一年高,多多少少還是看到了一線希望。

對於房產的投資,一開始你不要就想到盈利,要有放長線的準備,否則的話可能會讓你失望。買門面要看未來的人氣,如果周邊人氣越來越旺,那這房子就值得投資;如果人氣方面未來幾年看不到希望或者人氣在下降,這種房子便宜也不要去買。這是我的看法!


蝶依美


本人有經驗,十年前我以每平米兩千五購置一間商鋪,今年以漲到每平米一萬三,租金已收回成本,所以有錢買鋪比投資住房好得多,當然要挑地段好的,二十五萬以現在的店鋪價格還是不要入手的好,只要是地級城市都買不到好地段,縣城也不好說,買個偏僻點的店鋪,招租麻煩,而且只有二十五萬肯定要月供,租不出去就麻煩了,投資需謹慎


渭水真君


我手頭有26萬,想買75萬的門面房,我該如何投資門面房合適?題主提出這個問題,可能對購買門面房的有關規定和當前的市場行情不太瞭解,簡單交流下,希望能對你有所幫助。

首先,手裡只有26萬,是買不到總價75萬門面房的。

購買門面房,最多隻能貸到門面房評估價值50%以內的款。也就是說,想買到總價75萬的門面房,你需要自備資金37.5萬,加上必須交的契稅等費用,最少要有40萬以上,而且只能購買一手門面房;如果買二手門面房,還要再增加11萬多過戶稅費,自備款則需要有50多萬。

另外,排除縣城位置非常偏僻、面積很小的門面房,其它地段用26萬全款是買不到門面房的;即便加上貸款20多萬,總價50萬想要買到合適的門面房同樣不容易。購買門面房還要看位置,即便是在縣城,要買也買主城區門面房,位置偏僻的你賺不到錢。

其次,即便貸款買到總價75萬的門面房,你的投資也不會賺錢,甚至有虧本風險。

假如貸款37萬,銀行規定款期最長不能超過10年,按照等額本息還款法,月供就是4335.21元,僅利息每年就要支付52022.52元。使用貸款購買門面房,如果月租金收益能夠涵蓋月供才有投資價值。那麼你的年租金收益起碼要達到5.2萬元以上,租金回報率就要達到6.93%。不過這樣的回報率不要說在縣城偏僻的地方,即便是在縣城中心區域也很難找到,你去周圍打聽一下就知道了。

即便你買的門面房能達到6.93%,還要保證租金收益穩定,10年還貸期間不能出現斷租期或租金收益下降,這個難度是非常大的;如果買的門面房租金回報率達不到6.93%,那你每月就要再往裡面貼錢,至於具體貼多少,就看你的實際收益了(差多少補多少),不僅要為銀行打工10年,總投資不斷擴大,回本時間也會相應延長。

其三,“一鋪養三代”早已成為過去,目前商業環境已經不適宜再投資門面房了l。

過去買門面房之所以能夠一鋪養三代,那是因為沒有電商衝擊,如今網上購物方便快捷、價廉物美、商品種類繁多、可挑選餘地大、售後服務也還不錯,老百姓的消費觀念和消費方式改變了;過去門面房的數量不多,如今新建門面房遍佈城市大街小巷,總體產能處於嚴重過剩狀態,加之房租、人工等經營成本增加,實體店利潤越來越薄,門面房不僅不能養三代,養一代都夠嗆。

投資門面房,年租金回報率達到7%左右,回本時間不超過15年才算合格,低於這個標準就沒有投資價值。當然超過7%以上或更高回報率的也有,但大多被關係戶接手,其它都是吹出來的,比如返租鋪、商場內鋪等。還有就是網絡寫手杜撰的,什麼一二線城市有幾套都是7%以上的,能說出具體位置立馬就露餡,商業環境擺在那裡了。

總結:投資都是以盈利為目的,從上面所談情況,26萬不僅不具備買門面房的基本條件,一旦使用貸款去買那些位置很不理想的門面房,不僅不能夠盈利,投資還會虧本。與其讓錢打了水漂,不如把錢先存在銀行,條件成熟以後再選擇合適投資項目。以目前銀行年利率4.2625%的三年期大額存款為例,每年也可以獲得1.1萬多的利息收入,雖說跑不贏通脹,也可以減少貨幣貶值造成的損失,而且收益穩定沒有風險。


抽時間來看看


我不太建議你用投資這個價格的商鋪。因為現在的商鋪兩級分化非常嚴重,市場上大批低價的商鋪其實租金回報率非常低,直接導致的就是你投資收益降低,甚至未來還會難以出手。

所以,當你沒有找對商鋪的時候,可能就是一鋪坑三代的結果,只有找到了合適的商鋪,才是一鋪養一代,可以投資的機會。

我來幫你一一分析吧:

第一、商鋪的投資最重要的就是看租金回報率!

其實商鋪最大的看點就是它的租金回報率,所以說,看一套商鋪值不值得投資,最重要的也就是看它的租金回報率有沒有達標。

目前按照商鋪的租金回報率,我們可以分為三類:

1)租金回報率處於3%~6%左右的商鋪!這類目前非常多,主要集中在弱二線和大部分三四五線這樣的城市,單價比較低,但是租金回報率不高。不值得投資,屬於不合格的鋪子。

2)租金回報率處於7%~10%左右的商鋪!這類鋪子主要集中在一線城市,新一線城市和部分強二線的城市,單價非常高,少則幾百萬,多則上千萬。屬於合格的商鋪,可以投資!

3)租金回報率處於10%~15%左右的商鋪!這樣的鋪子非常稀有,屬於佳品,常常是開放商內部自持,只租不賣,又或者內部送給有地位,有權利的人士。很少在市面上看到,基本難以買到。

所以說,如果你的商鋪租金回報率沒有達到合格商鋪的標準,那麼其實是沒有投資的必要!因為目前市場上大部分的無風險定存,甚至低風險的理財都可以達到3%~6%左右的收益,那麼你的商鋪連它們都跑不贏,其實也就喪失了一個投資的價值,風險還特別大,麻煩事還特別多,投入的資金又高。

第二、商鋪的投資要看地段和人流!

商鋪的價值在於它是否能夠給你帶來一個滿意的租金回報率,還有就是它是否能夠持續的出租。而對於商鋪來說,其實地段是非常重要的。因為一個好的城市,好的地段往往會促使著許多的創業機會,那麼給予商鋪帶來的就是源源不斷的需求、租客、

我們可以看到,在中國近幾十年裡,一線、二線城市人口持續流入,三線城市人口略微流出,四線城市人口顯著持續流出但近年有所迴流。

那麼對於商鋪來說,這些有著人口流入支撐的往往更具有投資價值!!因為人,就是財,人多的地方自然有商機,會吸引著大家去創業。

舉個簡單的例子你就知道了:

在2018-2019年的飲品市場調查表裡,我們可以發現,那些一線城市和新一線城市的飲品門店數量遠遠多於二線,三線,甚至四線城市。

特別是北上廣深,以及成都,重慶這樣的強一線,新一線,他們的商機充分體現在了人口的流入紅利上。

大量的人流創造出了大量的需求,導致門店數量直接碾壓其他城市好幾倍。那麼自然這裡的商鋪投資價值就會比其他城市高出很多,無論從出租率還是租金回報率上來看,都是遙遙領先的。

第三、買商鋪還得有其他的一些注意事項!

1)買商鋪儘量買一樓沿街的,因為一樓沿街的人流量大,出租率高;

2)買商鋪儘量不要買商場類的商鋪,因為商場類的商鋪對於開放商的實力要求非常高,如果沒有足夠的資金和實力引流,往往容易變為“鬼城”;

3)買商鋪一定不要買包租形式的,要買可以獨立自營的,因為包租裡的貓膩非常多,常常有“坑”;

4)買商鋪儘量買能夠重餐飲的,因為現在電商對於實體的衝擊非常大,導致了大部分的創業者基本都是做餐飲為主的。數據統計,其中美食創業的人群在30%~40%之間,其他佔60%左右。所以能夠重餐飲的商鋪往往更具備優勢。

5)儘量不要買二手商鋪,買新浦的價值更高。

我認為在滿足租金和地段之外,只要在考慮到以上五點,基本就可以對於一套商鋪進行定性,直接分析出適不適合投資!

最後,我們結合對於商鋪投資的理解分析,以及你的實際情況作出一個綜合的判斷:

一、對於75萬總價的商鋪來說,大概率是在三四五線這樣的城市,這樣的租金回報率幾乎不會超過5%,所以投資的價值其實不高。

二、商鋪貸款需要支付50%的首付,以及50%的貸款額度,再加上其他的稅收,75萬的商鋪至少你得拿出40多萬的資金才有資格購買。所以26萬完全不夠。

綜合來看,這套商鋪如果租金回報率不達標,是不值得投資的,況且你的資金成本也不足以讓你貸款買下這套商鋪。

記住,一套好的商鋪他所能夠給你帶來的收益是會逐步遞增的,就好比第一年是7%,第二年的租金可能就會遞增到7.5%以此類推。

但是當你買入了一套不合格的商鋪,甚至無法達到持續出租的狀態,那麼你將在未來的很長一段時間裡,不斷地還著貸款,而且還空著商鋪,甚至無法脫手。

所以,雖然投資商鋪是一個不錯的選擇,但是也要量力而為,更要選擇值得投資的商鋪。“做老闆,不如做老闆的房東”,但這個“房東”需要的是一些眼光和一些實力。希望你未來積累到足夠資金的時候,在考慮去投資一套合格、優質的商鋪吧!



琅琊榜首張大仙


既然是投資那肯定要看投資回報率,而且一般商鋪都是靠長期穩定的租金收益來獲利,二次出售太難。而租金收益問題這個不能簡單的只聽別人來說,肯定得自己實地去了解以後才能定奪,先去了解周邊1公里內商鋪出租情況,具體包括出租率以及平均租金能達到多少,以及你想購買的商鋪是否可以做餐飲,餐飲租金相比其他行業能高點。綜合評判下來至少年收益率在8%左右,也就是12年回本,滿足這個條件才可以考慮購買。總之一點,目前商鋪投資需謹慎,瞭解清楚再決定


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