華泰證券發佈投資研究報告，評級: 買入。
金融街(000402)
核心觀點
前三季度實現營收 133.5億，同比+54%；實現歸母淨利 13.8億，同比+32%；扣非後歸母淨利 14.1 億，同比+66%。 總體業績符合預期，業績增長主要源於開發業務高質量結轉的延續、資產管理業務的穩健增長。維持2019-2021 年 EPS 1.22、 1.35、 1.49 元的盈利預測，維持“買入”評級。
核心主業保持高質量發展，表內已售未結重返高點
前三季度歸母淨利增速在上半年 21.7%的基礎上進一步上行至 32.1%，源於開發業務結轉增加及商業資管穩健增長（商業營收同比+9%至 20.1 億，息稅前利潤同比+15%至 12.1 億）。綜合毛利率同比+0.6pct 至 47.9%，繼續保持行業高位。期間費用率全面改善，同比-3.6pct 至 16.1%，其中財務費用率改善 2.6pct，主要源於 2018 年股權併購貸和經營物業抵押貸等不可資本化利息的提前確認。報告期投資性房地產公允價值變動收益-3.6 億，源於部分自持物業轉銷售，進一步凸顯核心主業的高質量增長。表內已售未結資源同比+38.6%至 193.4 億，重返近 3 年高點，業績儲備日漸豐厚。
高增長預期穩步兌現，經營現金流改善明顯
前三季度開發業務實現簽約銷售金額 250.5 億，同比+46%（住宅 205.5億，同比+32%；商務 45.0 億，同比+184%）。銷售回款 201.7 億，同比+80%，經營現金流淨額大幅改善，由去年同期的-102.9 億升至 70.0 億。前三季度土地投資依然聚焦五大城市群中心城市，新增土儲計容建面 93.4萬平（北京、上海、重慶、佛山、蘇州、無錫等），新增權益投資 100.8 億，同比-21.9%，投資強度（面積口徑 110%）雖有所收斂但依然處於行業高位，充裕土儲支撐新一輪高增長預期。我們預計全年銷售增速有望達 20%。
發力低成本直接融資，槓桿率總體可控
報告期公司新發行四期私募債籌資 60 億， 2+2、 3+2 年期平均成本分別為4.19%、 4.37%；完成兩期私募債和一期公募債回售轉售，存續規模 12.3億，平均利率 3.81%；此外公司繼續加大低成本直融，提前啟動“金融街中心資產支持專項計劃”和“非金融企業債務融資工具”。報告期籌資活動現金流淨額由去年同期的 141.6 億改善為-78.2 億，期末淨負債率 183.8%，與 2018 年末基本持平，貨幣資金對短期負債的覆蓋率降至 77.0%，槓桿率總體可控。
開發自持雙輪驅動，維持“買入”評級
公司貨值兼具規模、質量和週轉優勢，一二線基本面回暖提升銷售彈性空間，疊加商業自持規模和體系優化，深度受益 REITs 提速。我們維持2019-2021 年 EPS 1.22、 1.35、 1.49 元的盈利預測， 參考可比公司 2019平均 PE 估值 6.3 倍，考慮公司銷售增長預期以及 REITs 推進所帶來的潛在價值重估，給予公司 2019 年 7.5-8.5 倍 PE 估值，目標價 9.15-10.37 元（前值 8.54-9.76 元），維持“買入”評級。
風險提示： 一二線熱點城市調控政策趨嚴；新增自持物業出租率和租金水平可能不及現有物業；投資性房地產公允價值變動收益可能不及預期。
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