未來5年，無錫房價4萬+，你信嗎？

一眨眼，今年拍下的幾塊萬元地都已經入市，價格一個比一個喊的高，典型如融創壹號院，放風價3.5萬+！還有幾個樓盤直接報到了4萬+！

就連鄉鎮板塊的價格也在往1.8萬甚至2萬衝，市場一度很興奮：無錫終於可以擺脫長三角房價窪地之說了！

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可就在集體嗨歌之餘，昨天一場失敗的土拍，往這個市場澆了一盆涼水。

輿論開始往另一個極端走去：無錫樓市是不是要涼了？房價是不是要降了？！

我不是很理解為什麼輿論總是會從一個極端到另一個極端。我只看數據：有35塊萬元地支撐，無錫的房價降不下去！

01

土拍涼，房價會降？11塊萬元地要入市了！

數一數，現在大多數萬元地項目已經陸續入市開盤，還剩下11塊沒有開盤。

濱湖區作為地價和房價高價區之一，共有17塊萬元地，整體拉高了無錫的地價水平。

現在，中銳星公元、綠城鳳起和鳴、太湖金茂逸墅、蠡湖金茂府、萬科翡翠東方、信義山水嘉庭等高價地已先後開盤，售樓處對外報價在2.7-3.6萬/㎡（整體大概在這個區間）。

還沒有開盤的有華僑城和風路地塊、融創壹號院、首開太湖如院和江蘇金領水產地塊，根據這4塊地的地價，預計未來售價都超2.5萬+。

融創壹號院沙盤圖

其中，融創壹號院預計11月初首開，將推出1#、13#、17#樓小高層，戶型有4種，建築面積約89、110、127、和136㎡，帶裝修房源，售樓處對外的放風價達3.5-3.8萬/㎡。

而另將推出的4#、5#樓疊墅，對外的報價高達4-4.5萬/㎡。

小開發商江蘇金領水產地塊的地價也不低，賣3萬左右可能性很大。

我們接著來看主城梁溪區，共有8塊萬元地。

中洲崇安府、融僑悅府、華髮首府、恆大悅瓏灣和富力運河十號已經在售，售樓處對外報價2.1-2.5萬/㎡。

沒有開賣的藍城曹張路地塊地價18000元/㎡，而且自持面積450㎡，未來要是賣的話肯定是

3萬左右，拉高了梁溪區老南長這邊的房價。

而崇安新城包張路地塊、融城新蘇路地塊有城投拿地，未來說不好，但單單從地價來看的話，2萬+還是可以有的。

近年來，迅速崛起的錫山區則有5塊萬元地。

其中，薈聚的恆大翡翠公園、東亭的紅豆天一華府和璽悅瓏庭已經在賣，售樓處對外報價1.7-2.6萬/㎡。

前段時間，恆大翡翠公園因為“高層15888元/㎡起，洋房17388元/㎡起！”的價格宣傳造了一波勢，賣得還不錯。

現在只剩了幾套高層在賣，建築面積約152㎡，對外報價1.7萬元/㎡。

還沒有開盤的就是東亭的綠城誠園和錫東的甘肅建總地塊了，根據地價，這兩塊地賣2.5萬+妥妥的。

綠城·誠園沙盤圖

據瞭解，綠城·誠園10月26日已經公開了售樓處，有裝修高層和低密洋房產品。

高層建築面積約99、108、118、138㎡，對外放風價2.3-2.5萬/㎡；洋房建築面積約142、164㎡，對外放風價2.5-2.6萬/㎡，預計2019年年底首開。

就這個價格而言，區域客戶對此還是蠻認同的，無疑是綠城粉了。

而在惠山區的3塊萬元地中，融創惠山映已經開盤，在售精裝高層，價格約20000元/㎡，預計11月還要加推洋房和疊墅產品。

另，德信云溪名著和長城美的地塊還沒有入市，根據地價，未來預計賣2萬+

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德信云溪名著效果圖

現在，德信云溪名著惠山萬達和蘇寧廣場城市展廳已公開，預計會在近期公開售樓處，預計12月首開。

02

不要不相信，已有樓盤要賣4萬+！

現如今，隨著各區地價的不斷攀升，鄉鎮板塊的地價也逐漸被拉平。

從棲霞碩放地塊（棲霞天樾府，地價7669元/㎡）、碧桂園羊尖地塊（碧桂園鉑悅銘邸，地價5888元/㎡），到新力胡埭地塊（新力翡翠灣、地價6048元/㎡）。

再到金融街鴻山地塊（地價7239元/㎡）、路勁鴻山地塊（地價6343元/㎡），乃至金融街梅村地塊（地價9646元/㎡）、華廣洛社地塊（地價8014元/㎡），無錫偏遠板塊的地價正在一步步被刷新，價格窪地也在不斷被填平。

地價的整體走高，確實提升了無錫各區域的房價格局，但對剛需購房者來說，選擇的機會越來越少。

現在的房價格局如下：

· 濱湖區：經開區2.1-4萬/㎡，蠡湖新城2.2-4萬/㎡，雪浪2.1-3萬/㎡，河埒口3萬/㎡左右，漁港2.5萬/㎡左右，胡埭1.2-1.6萬/㎡；

· 梁溪區：南長1.6-2.6萬/㎡，崇安1.7-3萬/㎡，北塘1.4-2.5萬/㎡；

· 新吳區：太科園1.7-2.3萬/㎡，長江路-旺莊1.4-1.6萬/㎡，梅村1.6-2.2萬/㎡，鴻山1.6萬/㎡左右；

· 錫山區：錫東1.8-2.5萬/㎡，薈聚1.5-3萬/㎡ ，東亭1.5-3萬/㎡，東北塘1.2-2.2萬/㎡，錫北鎮1.2萬/㎡左右，羊尖1.36萬/㎡左右，鵝湖1.3-1.85萬/㎡；

· 惠山區：天一新城1.7-2.2萬/㎡，惠山新城1.4-2萬/㎡，洛社1.25-1.6萬/㎡，錢橋1.2-1.5萬/㎡，城鐵1.35萬/㎡。

在當前的房價格局下，無錫早已有盤賣4萬/㎡。

比如，蠡湖金茂府2017年首開時，有部分房源賣4萬/㎡。

而現在，融創壹號院的疊墅放風價達4-4.5萬/㎡；綠城無錫桃花源傳出的放風價高達4.5-5萬/㎡。

這不禁讓我想到2017年，蘇南龍湖天璽產品發佈會上，一張“”的照片刷屏朋友圈的盛況，當時引起熱烈討論。

2年過去了，4萬已來，只是少罷了。

現在無錫各區域的房價都在逐漸被拉高，之後隨著高價萬元地入市，房價一定會漲嗎？

03

高價地入市，房價就要漲？還得看市場臉色！

經歷過房價大漲的購房者，普遍會瀰漫著一種對房價的焦慮，於是便有了高價地入市，房價一定會漲的肯定。

這句話乍一聽，好像沒什麼毛病。因為麵粉貴了，麵包必然會貴。

開發商成本的上升，必然會傳導到消費終端，也就是購房者身上。

但站在客觀的角度上看，這句話，要基於完全市場化的前提。

如果之後有調控政策了，限價了，那就不是完全的市場化條件了，這時候，這句話就要打折扣。

我們也不是沒有見過高價地項目遇冷的情況，即使賣的價格相較偏低，也有可能是降標減配，所以購房者要擦亮眼睛，也不要恐慌。

但是，如果高價地項目個個都賣的特別好，這個時候購房者就可能坐不住了。

現在應該不會再出現像2016年樓市那樣的瘋魔狀態，一有房子推出就被搶空。

如今的無錫樓市可以說涼，但還是冷熱不均的。

低價是王道，那些低價盤賣得還是相當好的，比如時代城、美的中駿雍景灣；而高價盤卻參差不齊，有的一言難盡。

你瞭解的高價格，也許是有折扣、回扣的；你看到的現場開盤搶房氛圍，有可能是營造出來的。

你聽到的報名人數，有可能是摻了水的；甚至最終的成交情況，也未必都是真實的。

這裡面有太多的門道，大家心裡清楚就行了。自己多去售樓處跑跑，對比產品、價格，有適合的房源就上車。

其實，有人買，再高的房價也是低的；沒人買，再低的房價也是高的。

只是，目前各區域的房價格局苦了剛需客！