買房對於有些人來說是人生的頭等大事
但買房過程中的風險經常讓人躲閃不及
一不小心就會跌到陷阱中，插翅難逃
如何規避購房的風險，遠離“房惱”？
一
購買回遷房有什麼風險？
01
只有安置協議的回遷房，無法辦理房屋產權證，購買後不能將房屋過戶到買主的名下。產權證是房屋的物權證明，買主無法取得產權證即不能獲得房屋的完整物權，不能合法轉讓房屋來獲得收益。
02
在房價上漲時，出賣人單方主張合同無效或合同解除的風險極大，易發生法律糾紛，如果買主所購回遷房的性質屬禁止轉讓的，此時可能喪失對所購回遷房的一切權利。
03
很多回遷房的建設並未通過規劃、審批、驗收等程序，房屋設計、房屋質量、配套設施及裝飾裝修工程的安全性無法保障。物業、衛生、供暖、消防，甚至戶籍遷入方面都存在各種隱患和問題。
04
回遷房被分租給多人的情形非常普遍，住在回遷房裡，人口流動性較大，安全性也相對較低。
二
商業貸款轉成公積金貸款怎麼辦理？
01
提交相關資料
首先在清晰相關事項，確認自己符合商轉公的條件下，提交相關資料，並填寫商轉公申請表，接受銀行審核。
02
等待貸款審核
當提交申請的貸款人提交的資料審核通過時，會接到銀行的通知，與銀行工作人員進行面談，並審核、打印申請人的《個人信用報告》，同時還要對申請人在公積金系統中進行貸前試算，測算申請人轉為公積金貸款後的還貸能力以及貸款額度、期限、利率及還款方式。
03
簽訂擔保合同
對於通過徵信調查及還貸測算的申請人來說，接下來就是與商業貸款的銀行簽訂借款（抵押）合同，同時與公積金管理中心指定的擔保公司簽訂擔保合同。
04
補繳差額資金
公積金貸款的金額要比商業貸款少，所以在商業貸款轉公積金貸款的時候，申請人首先要將原商業貸款總額與公積金貸款總額之間的差額部分補繳出來，相當於這部分差額當了首付款，存入公積金貸款開設的存款賬戶上，用於結清原商業銀行的貸款，剩下的欠商業銀行的貸款就要等待公積金貸款資金髮放後來結清。
05
公積金貸款發放
當申請人與商業銀行和公積金管理中心指定的擔保公司所有相關事宜都完成後，就可以等著公積金管理中心發放貸款資金了，這部分貸款資金用於結清原商業銀行剩餘的貸款。此時房產才能從商業銀行中解押出來轉交給公積金管理中心。
06
房產解押、交接
最後要到原商業貸款銀行辦理房產抵押注銷手續，並辦妥公積金貸款抵押登記手續。至此完成房產抵押、商轉公貸款，剩下的就是每月按時以公積金貸款的還款方式、還款金額還款。
三
開發商延期交房怎麼辦？
開發商延期交房並不一定是全責，在沒有特別約定的情況下，只有發生不可抗力的情況，開發商才能免除延期交房的賠償責任。如果不是由於不可抗力造成的延期交房，購房者可以採取以下做法：
01
收集證據
想要證明開發商確實屬於延期交房，那麼一定注意收集相關證據，例如查看合同中是否有關於房屋交付的現相關規定以及違約賠償條款。如果因為開發商延期交房造成了其他方面的額外損失，也應該一併保留。
02
業主聯合
一旦發生延期交房的時間，受影響可能是一整個小區的人，因此購房者可以聯合業主們一起去找開發商理論，這樣才能夠得到開發商的重視，順利拿到補償。
03
申請退房
根據規定，如果開發商出現延期交房的情況，一定情況下購房者可以申請退房，但是很多時候退房對於購房者來說是不划算的，因為購房者在等待接房的這段時間內，該房屋可能就已經漲了價。
04
向法院起訴
如果業主與開發商私下協商沒有達成統一的意見，那麼購房者就可以拿著證據到法院起訴開發商，要求開發商支付違約金，賠償損失。
四
退房的注意事項
01
保險退保手續不要忘
在購房者辦理按揭貸款時，銀行一般都會要求買家為其購房上保險，根據《保險法》相關規定，投保人要求解除合同的，保險人可收取自保險責任開始之日起到合同解除之日期間的保險費，剩餘部分退還投保人。
02
違約金按高的標準走
根據《合同法》相關規定，違約金不足以彌補實際損失全部的，差額部分由開發商繼續賠償。如違約金高於實際損失，開發商則直接按違約金來賠償。
03
開發商主責的情況 定金應雙倍賠付
根據《合同法》第116條，當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇使用違約金或定金條款，不可同時使用。若是購房人的原因導致退房，開發商有權不退還定金；但若是開發商的責任，購房者可獲得雙倍賠償。
04
拿到房產證前退房更省事
業主最好是在房產證辦完之前辦理退房手續，如果拿到房產證後裝修房屋時或在其他情況下發生問題需要退房，通常需要一個較長時間的鑑定過程，然後走訴訟之路，拿到勝訴證明後辦理退房手續，過程較複雜。
看完以上內容
是否明白為何買房前需要做到未雨綢繆
總之還是那句話
只有經過嚴謹的考量對比
你才能真正買到一套心儀的房子！
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