小產權房問題由來已久。自其形成規模以來，有關部門三令五申，嚴禁建設和銷售小產權房，對購房者也多次進行風險警示，但是小產權房的建設卻屢禁不止，市場呈現購產銷兩旺的態勢。今天地產風雲排行榜邀請河南具匠律師事務所焦聰利律師為大家解讀什麼是小產權房。
小產權房到底是什麼？
“小產權房”非嚴格意義上的法律概念，是多年來約定俗成的一種稱謂。什麼是小產權房？我國現行法律和政府文件中並沒有與之對應的準確概念。
小產權房是指在集體經濟組織擁有的土地上建設的，以較低價格向非本集體經濟組織成員出售的商品性住宅。這類房屋一般由鄉鎮府、村委會自行開發建設，或者與開發商合作開發建設。相較於由國家房管部門頒發房屋所有權證的房屋，其產權證由鄉鎮府或者村委會頒發，所以也常被成為小產權房。
小產權房一般具有佔用集體土地、地域性、沒有“五證”、開發主體的多樣化、權利受到限制、價格低等特點。
為什麼小產權房沒有房產證？
小產權房屋是建築在農村集體土地之上，而集體土地只有本集體組織的成員才有權佔有使用，因此依據現行法律規定，小產權房是不允許上市交易，也是拿不到房產證的，因此，其並不能構成真正意義上的產權。也就是說，小產權房只有使用權，而沒有所有權。
除此之外，
我們不能籠統認為“小產權”房本身都是違法的。
現行政策所指的“小產權”房包括兩大類。
1、只有那些建造行為不合法，沒有獲得建房用地規劃、審批等手續，房屋本身系違法建築的房屋屬於不合法的“小產權”房。這類房屋建造者不能因建造行為而原始取得房屋所有權。
2、但如果建造符合土地和建設規劃，辦理了合法審批手續。其“小產權房”本身並不違法，建造人可原始取得房屋所有權，其所有權屬於事實所有權，不以登記為要件；
當然這些房屋原始取得者的主體範圍和買賣範圍受限制，僅限於本集體組織成員。
- “小產權房”買賣情況 -
對小產權房，我們心裡要有數！！
不可否認的是：
在我國，隨著土地價值的提高，誰擁有土地就意味著誰的財富在增長。土地價值的提高，預示著房價的不斷攀高，由於不斷攀高的房價給購房者帶來了巨大的壓力，於是購房者紛紛把目光轉向了雖有風險卻價格低廉的小產權房，這種狀況繼而推動了小產權房交易的持續升溫。
面對高高在上的房價，國家雖然連續出臺“限購令”、“限價令”等以期用政策對房價進行調控，卻並未取得明顯效果。在我國很多城市，以普通大眾的收入水平，公眾想要買到自己心儀的房產，大概需要20到30年時間。因此，位於城市近郊而房價便宜小產權房便在交通日益發達的現在成為了購房者的首選，也受到很多集體組織和村民的青睞。
但是，
如無特殊情況，儘量不要選擇小產權！！！！
焦律師提醒廣大購房者：
對於一些合法的“小產權房”，如果僅僅出於使用目的，也可以購買。
但目前的法律法規不允許在集體土地上進行房地產開發,不允許集體土地上建設的房屋向本集體經濟組織以外成員銷售,所以一旦國家決定對該集體土地予以徵用或對集體經濟組織成員予以拆遷,小產權房購買者可能因其並非合格的購房者而被排斥在補償範圍之外,無法享受有關補償或優惠條件,小產權人的權益無法保護。
另外,小產房沒有按照法律規定履行相應的報備報批手續,不符合法律規定,其即使取得了由鄉政府頒發的小產權,也將因不符合法律規定而無法受到法律保護,不能進行正常的上市交易,也不能承,不能辦理抵押。
所以要是出於升值、買賣或者其它目的，如無特殊情況，儘量不要選擇小產權房。
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