太原樓市：究竟是冷還是熱？

一面是恆大某剛需盤開盤便創下勁銷20多億元的新紀錄，一面是行業內外對樓市趨於平淡下行的共識……有數據統計：10月21日，國家統計局發佈2019年9月份70個大中城市新建住宅銷售變動情況，其中，太原新建住宅價格指數環比上漲0.4%，同比上漲8.3%。二手房住宅銷售價格環比上漲0.6%，同比上漲6.5%。

2019年已過去四分之三，似乎樓市整體表現遜色於往年。尤其是在限購、限貸政策的嚴控下，太原樓市一二級市場區域日益分化、下行壓力持續加壓。但對於“首置首改”的剛需市場而言，依舊出現凌晨排隊、購房現場火爆、一房難求的現象。

太原樓市，究竟是冷還是熱？

省城某住宅小區。

“首置首改”熱度不減

對於目前的太原樓市，有業內專家認為，熱中有冷、冷中有熱。從現象看，商品房銷售、土地儲存量、房企開發投資等指標同比有所下降，但從另一方面看，市場需求依舊熱度不減，尤其是“首置首改”的項目依舊銷售火爆，房地產市場區域化分佈日漸嚴重。總體而言，太原樓市趨於平穩。

據山西朗潤智業數據統計：太原市第三季度新入市項目以剛需為主，從入市價格來看，西北環線的剛需項目競爭更加激烈。2019年三季度，商品住宅供求上漲，各家房企積極推貨，搶佔客戶。此外，太原樓市市場密集供貨，迎來供求小高潮。尤其是小店區表現強勢，多盤集中入市，帶動區域供求雙高，萬柏林和晉源區熱度不減，區域分化明顯。

進入第三季度，無論是位於萬柏林區的中海國際社區的剛需盤熱銷，還是恆大金碧天下的購房者凌晨排隊買房的壯觀場面，都體現出剛需盤依舊受市場歡迎的局面。據統計：今年前九月，太原商品房銷售面積前十名房企加推的項目銷售面積合計140.72萬方，恆大金碧天下密集開盤，以20.8億元位居太原榜首，融創中心位居第二，中海國際社區以開盤幾乎售罄的成績單位列第三。

據瞭解，2019年三季度，庫存量逐月上漲，去化週期基本持平，流速加快。受在售項目存量較少影響，杏花嶺去化週期最短；而產品區域的同質化，也使得市場均價門檻小幅提升。此外，太原樓市的市場下行壓力依舊較大，商品房供求雙降，價格小幅上漲；整體開盤去化率降低，首改成為市場主流，剛需項目去化率較高，且帶動市場價格出現結構性下降。

儘管某些剛需盤賣得不亦樂乎，但市場的觀望情緒加重也是不爭的事實。山西朗潤智業相關負責人認為，目前的太原樓市，房企優惠力度加大，促進項目快速去化。但房企與客戶仍在進行較量。面對市場下行的態勢，客戶觀望態度明顯，各家房企則通過推出首付分期、擔保公積金、特價房等優惠政策，最大化促進項目去化。而進入今年第四季度，市場預計依然呈現“以價換量”態勢。

政策環境以穩為主

有人說，國內樓市屬於政策樓市，太原樓市受系列政策影響，從之前的價格持續飆升，到如今的漸行漸穩，都是政策調控下的反應。

從國家層面看，儘管當前經濟下行壓力加大，但中央明確要通過改革、投資、消費、出口及宏觀政策提振經濟，但對於房地產要保持長效機制，不把房地產作為短期刺激經濟的手段，意為國家政策主基調依舊保持“房住不炒、因城施策”持續收緊狀態。

從太原本地看，系列政策並未出現鬆動，仍執行現有的限購、限貸政策。從全國房地產政策環境及國家房地產調控主基調看，短期內政策放鬆的可能性極小。

今年9月，太原市發佈《2018年——2050年總體城市設計和城市發展戰略規劃》，未來太原市的城市功能將進一步升級，生態環境將進一步改善，人口承載和經濟增長都將進一步加強。

今年，太原的城市發展重點為產業升級轉型、城市整體規劃、城市擴容及加強外部經濟聯繫，旨在進一步提升城市能級。同時，“二青會”的舉辦也大大提升了太原市的城市形象，給未來人口流入提供了良好基礎。城市基礎建設不斷加強，政府從城市交通、景觀資源、城市教育醫療配套等方面帶動城市界面更新，延展城市中心，提高城市吸附能力，拉動城市經濟增長，推動城市發展。

從數據上看，2019年三季度太原商品房成交均價12939元/平方米，環比下降7%，同比下降3%；而商品房成交金額262.28億元，環比上漲24%，同比上漲11%；商品房成交面積199.64萬平方米，環比上漲35%，同比上漲15%。

山西省房地產商會會長郭尚文表示，這樣的市場數據，是市場趨於穩定的表現，經過了一季度的小幅上漲、二季度和三季度初的量價齊穩，以及三季度房價以穩為主、穩中有降，總體來講是健康平穩的，實現了從中央到地方“三穩”的政策調控目標。

市場區域分化明顯

2019年前三季度，太原市土地成交總建面已超過2018年全年水平，土地放量相對集中，多位於環線外。同時，商品房市場難續千億，市場容量縮小，下行壓力持續；西/北環線剛需項目以價換量，競爭激烈；南中環以南中端改善項目價格依舊堅挺；一二級市場區域分化特徵明顯。

從第三季度商品房市場表現來看，基本為供大於求，需求端表現乏力，整體市場表現一般；成交仍以住宅市場為主導；公寓市場成交走高，寫字樓產品受經濟影響持續低迷；商業市場經歷過二季度的集中供應成交後三季度迴歸正常水平。

山西朗潤智業數據分析統計：前三季度，萬柏林、小店、晉源區三區供貨積極，進而拉動區域成交；其中，小店區龍城大街及綜改區版塊熱銷項目拉動成交脫穎而出，萬柏林區由於城改一直為熱點區域；晉源區搶佔政府紅利，新盤不斷，成交量可觀。

今年9月，太原的王女士入手一套某品牌房企的公寓產品，50平方米的公寓總價花費65萬元左右。在王女士看來，在眼下的大調控政策之下，商品住宅產品已經不是可以用來投資的產品，相比之下，公寓產品總價低、面積小，無論出租或是從產品類別來看，公寓類小戶型、精裝修、上車門檻低，這正是新市民、首次置業和投資的優選。

和商品住宅相比，小面積、低總價的公寓產品，也在前三季度取得同比上漲的成績。三季度，綠城太原廣場的公寓產品，引領太原公寓市場；業內人士表示，相較於商品住宅市場，公寓產品憑藉其優越的地段、豐富的產品線以及高投資價值等優勢，成為市場接受度較高的產品。但四季度可售貨量較多，去化壓力較大。