富貴花剛剛發

老話題有時確實值得重溫。

日本在上世紀中期開始經濟騰飛，到了80年代已經成為全球第二大經濟國，直逼美國老大地位。日本人買下了美國工業象徵洛克菲勒中心，買下了美國文化象徵-哥倫比亞影片公司。甚至有“賣掉東京就可以買下整個美國”的風言風語，這是為什麼，就是日本房價地價，已經突破地球，與太陽肩並肩了。

根據1987年1月日本官方公佈的土地標準價格，東京附近的土地價格比前一年上漲23.8%。而接下來的1988年1月，土地價格上漲率再創新高，達到了65.3%。

房子非常緊俏，1987年，東京某處商品房搖號抽籤式，55平方米總價6200萬日元，搖號率1/3700。3000多人搶購一套小房子，這比現在的北京上海深圳還要瘋狂的多。

而在此之前，日本地價房價，已經突飈狂進很多年了。

1990年，東京周邊的公寓價格超出居民平均年薪的10倍，市中心更是高達將近20倍。這時的日本土地面積是以英尺來計算。這大概是當時全球範圍內所用的最小的土地計量方式了。

1989年日本地價攀升至2137兆日元，而1998年末最低時候是1388兆日元，749兆日元的泡沫值相當於1989年日本國民生產總值的2倍。請注意這個單位：兆。一兆就是1萬億。

然後國際熱錢紛紛湧入日本。

哎，不說了。

反正就是日本當年經濟發展很快，然後美國有點萎靡，然後弄了一個廣場協議。廣場協議之後，日元升值，讓日本人財富劇增。包括製造商以及外商，資金都進入日本的房地產、股市，日本房地產股市與泡沫非常嚴重，然後到了90年代之後，泡沫破裂，房價暴跌，就這麼一回事。

李嘉誠的小兒子李澤楷曾經在日本地價腰斬之後入場抄底，結果地獄之下還有18層，然後李澤楷的抄底，被套在半山腰，後來還是李嘉誠出手解套。

那也是日本“失落的十年”“失落的20年”開始的年代。

波士財經

1991年東京房價迎來悲情一刻，房價3個月暴跌65%，最終日本全國房價暴跌70%、東京房價暴跌90%。當年市場成交萎靡、銀行貸款斷供，一夜間購買房產的千萬富翁變成了千萬負翁、自殺、破產集中爆發。

日本房地產泡沫崩盤發生在1985年至1991年期間。從上世紀60年代起日本的經濟進入高速發展的時代，經濟增長長期處於10%以上的漲幅，而這一良好勢頭一直持續了近20年。而當年日本經濟的持續高增長，主要是通過巨大的貿易順差換來的。

為了平衡日本與歐美國家發生的巨大貿易順差。在1985年歐美國家就與日本簽訂廣場協議。從此日元就步入了升值的週期，而日元的持續升值，使得日本在海外的購買力大幅增強。有日本人曾狂言，“賣掉東京就可以買下整個美國”。同時，隨著日元的大幅升值，也使大量趨利資金流入日本本土，從而推高了日本各城市的房價。

當時日本的房價幾年的時間漲五倍左右。1991年泡沫高峰期，東京住宅均價超過200萬日元/平米（12萬人民幣）。當時，日本土地資產總額約為2000萬億日元，是同期美國土地資產總額的4倍。當時，日本經濟已經主要依賴於房地產的繁榮，其他產業有空心化的隱患了。

為了控制房地產泡沫的繼續膨脹，避免房地產出現崩盤，給日本經濟所帶來的衝擊，日本央行宣佈大幅提高利率，希望通過利率的槓桿，讓房地產降溫。但實際上房地產、股市雙雙崩盤。此次事件造成了日本個人破產率增長6倍，數以萬計的受害者家破人亡、流離顛沛。在之後多年時間內，日本經濟沒有得到任何改善，發展艱難。直到2005年才開始出現復甦跡象。

日本的房地產泡沫為什麼會在上世紀90年代初破裂？我們認為，除了日本政府提高利率，主動剌破房地產外。還有就是：第一，購房者主要是用於投機購房，也就是說日本當年房價的大漲5倍，主要是投機性需求入市，導致房價遠遠偏離了正常估值。一旦有任何風吹草動，房價就會在短期內出現暴跌。現在日本城市的房產全都回到了居住屬性。

第二，日本房價5年漲5倍，但是日本經濟和人均收入遠遠跟不上，這樣就形成了泡沫，是泡沫就要崩潰。舉個例子，1989年東京市銀座地區的房價大概在50萬美元一平，美國紐約核心地段當時價格也不過才不到1萬美元一平。而當時日本的GDP還達不到美國的一半。當投機性需求退出房地產市場，日本民眾的剛需購買力根本接不上來，房價只能是斷涯式下跌了。

第三，日本民眾過於迷信房價不會下跌，對房地產泡沫破裂引發的系統性金融風險沒有一個足夠的認知，即使在房地產泡沫崩盤之前，還有日本民眾高負債購房，希望分得房價上漲的一杯羹，這就導致出現大量家庭處於負資產狀態。正如日本民眾所言：“我們從來沒想過房價會跌”。當人們對未來充滿美好期盼之際，殊不知危機離我們越來越近。

不執著財經

每當我們想到房價，就會想起鄰居日本。日本當年房價暴跌的歷史，就像一塊烏雲，時不時出來晃盪一下。我們的房地產市場是否會有此風險呢？有必要一起來分析一下：

一、日本房價暴跌歷史

1989年，日本土地資產總額約2000萬億日元，是同期美國土地資產總額的4倍。

1990年，東京周邊公寓價格超出平均年薪的10倍，市中心更是高達將近20倍。

1991年，東京住宅均價最高值超過200萬日元/平米（約12萬人民幣）。1991年下半年，日本房地產價格暴跌，東京房價在3個月內暴跌65%，最終跌幅為90%，整體房價跌幅約70%。

2001年，日本各大城市的平均地價基本回落至19世紀80年代初的水平。

這短短的幾行字，反映了日本房地產盛極而衰的歷史場景，也為後人留下了非常有價值的研究樣本。這一切究竟是如何發生的呢？為什麼會這樣呢？

二、日本房價暴跌原因

從上面的事件，我覺得大家要有一個概念：房地產不僅僅是一個可供居住、使用的產品，它很大程度上，也是一種金融商品。沒有這一點認識，你就無法理解房價為什麼上漲，又為什麼暴跌。

從居住使用的角度來說，房子的價值是有限的、穩定的，也是可以測算的。價值規律的作用下，大部分商品的價格會相當於生產成本加上合理的利潤。比如，生產一個茶杯，如果成本是10元，利潤率是20%，那麼價格就差不多是12元。同樣，建造一所住宅，如果成本是10萬元，利潤率是20%，價格就應該是12萬元。物品的價格不應該隨著時間發生大的變化，要變化，一般也應該是貶值。但房價並不符合這一規律，主要的原因是其成本中很大一部分是地價，而土地難以定價，歷史上價格波動很大。

上世紀七八十年代的日本人發現了一個問題，那就是日元越來越不值錢，於是保值和投資升值的需求，讓大家把資金大量投向房地產。絕大部分老百姓都認為，房價會持續上漲，接下來就是越來越多的人從銀行借錢去買房，槓桿越借越高。房價開始普遍上漲，貨幣供應量猛烈增加，大家的房貸壓力越來越大。

這就像股市一樣，加槓桿的多頭，往往就是最兇狠的空頭。一旦上漲出現乏力跡象，多殺多的力量十分可怕。當日本房價高到離譜，資金槓桿高到出格之後，就是房價一瀉千里，自然而然地發生了。

我們可以得到一個結論：日本房價暴跌的原因就是兩條，一是價格橫向、縱向比較都嚴重偏高，二是參與房地產的投資者槓桿率偏高。

三、對我們的啟示

有一點要理解，社會科學不像自然科學，沒有哪個結論可以直接照搬照抄。日本的歷史教訓，只能作為一個參考指標，讓我們對照檢查一下，心裡有點底，提前做點預防措施，但未必會發生相同的事情。按照他們的經驗，我們也未必就能解決這一問題，畢竟國情不同，時代也不同。

我們現在的房價高不高？大多數人肯定會說，高，太高了。這一點當然值得警惕，但同時也是一個好現象，說明我們的民眾沒有像當年的日本民眾那樣，狂熱地以為房價會持續上漲，也可以理解為，房價雖然進入了高位區域，卻沒有到達崩潰的程度。市場參與者依然理智。

我們現在槓桿高不高？客觀地說，不算太高。近幾年限購限貸措施的推行，大大降低了購房者的槓桿率，炒房現象得到了明顯抑制，這也是一個好現象。

沉默的投資者

日本90年代的泡沫經濟崩盤導致了之後長達十幾年的衰退，而其背後的推手恐怕要追溯到二戰後世界的宏觀經濟格局，以及幾次重大的事件。

首先咱們來回顧一下二戰後，美國在百廢待興的世界格局中，從英國手中接過霸主地位，經歷了自1932年以來最大的高速成長期，直到1974年的石油危機。

石油是美國經濟賴以生存的生命線，70年代禍起中東的幾次石油危機，導致美國經濟備受打擊，物價飛漲。為了抑制通貨膨脹，時任美國總統的吉米卡特聯手美聯儲主席保羅沃爾克，將美國的利息從1979年的11%迅速拉昇到1981年的20%，這麼做雖然有效控制住了通貨膨脹，但也間接使得美元成為當時最受歡迎的貨幣，高利息的美元吸引了全世界的熱錢。

日元相對美元大幅貶值，以至於日本產的汽車突然之間成為美國家庭的首選。大量的日貨佔領美國市場，日美貿易差額從1981年的美國81億美元黑字，驟變成1985年的2120億美元大赤字。

接下來就開始進入本文正題了，1985年開始美國為了矯正日美間的貿易不均衡絞盡腦汁。先後提出了讓日本加大進口美國產品，增加內需消費等策略，但都杯水車薪，最後終於祭出“廣場協議”的大招。

廣場協議強制日元對美元升值，數月之間1美元兌換240日元左右的匯率，暴跌至150日元附近，接下來幾年間更是逼近120日元。日元相對美元則強勢升值一倍，導致日元的購買力突然變強，日本人一窩蜂的跑到海外爆買。（這個畫風是不是很眼熟啊）

但是與此同時，日元的大幅升值自然而然地導致了日企對外出口的劣勢，為了扭轉出口下降引起的企業業績惡化，日本央行開啟了降息之路。1985年開始一年之間4次降息，把企業貸款的利息從5%降到了3%。

央行本來期待企業可以低利息地借更多的錢從來發展業務，殊不知經濟發展的規律從來都有看不見的手在暗中調控，低利息借到的錢，與其費時費力用來發展業務，遠不如拿來炒地皮炒股票賺得多賺得快，於是1986年日經指數暴漲40%，開啟了為期5年的泡沫經濟時代。

當時的日本全民自信心膨脹，號稱皇宮附近的土地可以買下加利福尼亞州或者整個加拿大，而日本國土價值則是美國的4倍。（美國面積是日本的25倍）

而天下沒有不散的宴席，世界上沒有不破的泡沫。最後終於要扣題說明一下日本90年代的泡沫經濟是怎麼崩盤的了。

伴隨著日元升值，股票跟房地產大幅度攀升，各種亂象齊生，魑魅魍魎各顯神通搞得整個日本烏煙瘴氣，普通人根本買不起房子。就在這個節骨眼兒上，日本央行總裁改選，換上來日本青史留名的三重野康。

三重野日銀總裁在1989年12月上臺後，不但通過加息收緊銀根，更於1990年3月放出抑制房地產上漲的大招兒“融資額的總量規制”，簡單說就是嚴格限制針對房地產交易的貸款。於是，炒房團們不但要面對上漲到6%的貸款利息，而且突然發現，再也找不到接盤俠了。

在日本央行壯士斷臂般的一系列刺破泡沫的行動下，日本經濟終於應聲硬性著陸。股票，房價暴跌，銀行壞賬激增，1991年起開啟了“失去的20年”的道路。

最後總結陳詞，日本之所以在1985-1990年的五年間經歷了泡沫經濟的興起與破滅，外在原因是受到了美國的政策鉗制，而內在原因則是金融政策的失敗，以及風險管理的不足。我們應該吸取日本的經驗教訓，不要讓歷史重演。

司馬看日本

日本在房地產泡沫破裂的第一年1991年，直接以下跌65%作為開跌，這種跌法直接導致千萬富翁變成千萬負翁，家庭債務急劇惡性化導致日本經濟長期沉淪。當年日本政府直接戳破泡沫的做法至今仍然在爭議中。

曾經風光無限

日本股市從1985年到1989年，四年時間大漲197%；日本6大主要城市的商業區地價指數從1955年到1989年，34年時間漲了100倍。1987年底，日本股票市值已經佔到全球股市總市值的41.7%，超越美國成為世界第一。

1985年的《廣場協議》是原因嗎

1985年9月22日簽署的《廣場協議》被通常解讀成日本經濟衰退的原因。但是天下會會天下反對這種以訛傳訛的誤讀。

首先，《廣場協議》並非只針對日本，當時簽約方為五個：美國、日本、法國、聯邦德國和英國。協議目的是改變美元對當時主要貿易伙伴貨幣高估的狀況（據經合組織統計，從1980年到1985年，美元對當時主要發達經濟體貨幣馬克、日元、法郎、英鎊的升值幅度達到約50%。美元大幅升值給美國出口帶來巨大壓力，1980年美國尚能實現經常賬戶順差，但到1985年經常賬戶逆差佔GDP的比重高達2.71%。），以此解決美國貿易逆差持續擴大的問題。

通過《廣場協議》，1985年-1987年日元對美元升值超過50%，回到了1980年日元兌美元的狀況。

其次，日元的升值帶動了日本股市和房地產市場的繁榮，日本開始了全世界買買買的模式，不斷購入海外資產又加大促進了股市和房地產市場的繁榮。

日本政府擠破泡沫的做法欠妥

日本前央行行長黑田東彥在2004年撰寫的《日本匯率政策失敗所帶來的教訓》的反思中指出：“造成嚴重通貨膨脹和資產泡沫並不是日元升值本身，而是當時日本政府採取了錯誤的財政政策和貨幣政策。”

日本政府在面對外部壓力時自亂陣腳，央行先是過度釋放流動性、而後又過快收緊銀根，連續出現決策失誤才是造成日本經濟陷入停滯泥潭的根本原因。

日本當年房地產的泡沫嚴重阻礙了實體工業的發展，日本政府為了保實體產業，選擇主動戳破房地產泡沫，在短短的4個月時間裡，日本央行向商業銀行放貸的利率三次提升，一直提高到4.25%，一年後再次提高至6%，直接導致房價垮塌，房價下跌的第一年1991年，就跌了60%，此後一跌就是十多年。

房價和股市的大跌帶來大量公司破產，僅銀行和房地產公司破產數量就超過3000，上班族失業率、自殺率狂升，留下的薪資也大降，很多中年婦女因為家庭破產而離婚，大量女畢業生進入色情行業。

經濟危機後

經濟危機後，在房地產泡沫破裂後，日本實體企業在降低成本、提高效率方面下功夫，精益求精的生產成為了全球企業學習的典範。日本實體企業全面復甦，即使在泡沫破裂的1990年代和新世紀初，大到汽車，小到隨身聽，日本商品依然風靡全球。

天下會會天下

首先要糾正的是，當年日本房價最終暴跌70%、東京暴跌90%，遠不止65%。

單1991年的3個月內，東京房價就暴跌了65%，成交萎靡、銀行貸款斷供，一夜間購買房產的千萬富翁變成了千萬負翁、自殺、破產集中爆發……

隨著戰後經濟的飛速發展，日本成為全球第二經濟大國。自1983年起，特別是在日幣大幅上漲之後，東京土地價格開始以異常的速度飛漲。所有人都相信“隨著日本經濟的騰飛，東京將毫無疑問地成為亞洲的金融中心”。世界各地的企業都迅速向東京市中心聚集，都希望能在此擁有一席之地。

正是在這種期待之下，人們開始搶購土地。在那個時代，只要投身地產，閉著眼睛買都會發財。

1989年底，日本土地資產總額約為2000萬億日元，是同期美國土地資產總額的4倍。

1990年，東京周邊的公寓價格已經超出人們平均年薪的10倍，市中心更是高達將近20倍。

1991年泡沫高峰期，東京住宅均價超過200萬日元/平米（12萬人民幣）。

當時，日本人甚至喊出“賣掉東京就可以買下整個美國”、“只用皇居的土地就可以買下整個加拿大”的豪言壯語。

但奇蹟沒有出現。

1991年下半年日本房地產價格開始暴跌，一夜之間，隨著房價一起跳樓的除了從中牟利的炒房客之外，還有那些投機的倒買倒賣商。10年之後，日本各大城市的平均地價都回落至1980年代初的水平，一切又回到了原點。

現在，大部分的日本住房已經完全迴歸到了其居住的屬性。反觀國內，一邊是超越日本的少子老齡化，一邊是火爆的房產市場，這是一個值得思考的現象。

當年日本保住了匯率，代價是放棄了房價，使得房價跌了70%，換來了日本經濟恢復健康。實際上這二三十年日本經濟發展得非常好，我看到近期一些公眾號文章也談到這個問題，說日本產業升級成功了，轉型成功了，比中國經濟健康得多。日本成功的經驗就是當年放棄了房價，把房價泡沫刺破了。

你對這個問題有什麼更好的意見嗎？歡迎在下方留言討論！

陳思進

家族財富密碼評論員王天天：

日本房價暴跌65%發生在1991年，這次日本房價的暴跌，是一次標準的房地產泡沫破裂

這個原因可以追溯到1985年的時候，歸根結底還是由於美國的因素，美國當時貿易逆差較大，進口遠高於出口，美國政府為了扭轉局面，便和日本等五國簽訂了廣場協議

廣場協議造成的結果就是，日元對美元的匯率短時間增長了50%，日元大幅度的升值，國際購買了大幅度上升，在這之後，日本人開始依靠日益上升的國際購買了，大量購入海外資產（主要是房產和股票），加之1985年之前的十幾年，日本經濟處於一個極高速的發展水平，綜合起來，資金大量流入了房地產和股市，導致尤其是房地產行業的虛假繁榮，加之一個重要的原因是，日本人對本土房產的過度自信，當時多數日本人都覺得，日本地少人多，房子絕對會一直這麼強手，房價絕不會降，所以房價一直大幅度上漲

直至臨近1991年，日本政府採取了較為錯誤的方案，央行多次提高貸款利率，強行釋放過量流動性，直接硬性戳破了房價泡沫，房價斷崖式下跌了65%以上，這樣一來，無數的銀行，企業，個人直接破產，自殺率上升了5倍以上，失業率大幅度上升，社會出現了嚴重的問題

通過日本的教訓我們可以總結到，最可怕的並不是房地產泡沫存在時的影響，而是一旦泡沫不合時機的強行破裂，或者是泡沫在收縮時國家採取錯誤政策，都會對整個國民經濟甚至社會穩定造成嚴重的後果。

家族財富密碼

究其原因：是因為美元主導下的世界經濟體系，日本經濟最終被美國割了肉。

樓市崩盤之前，日本人究竟在做什麼？　

上帝欲使其滅亡,必先使其瘋狂。

1974年、1991年日本房地產兩次大瘋狂擴張。

日本房價走勢（1981-2015）

1955至1991年間，日本六大主要城市住宅用地價格上漲211倍，僅一年出現下跌，大城市漲幅明顯大於中小城市。日本統計局數據顯示，1955至1991年36年間，日本住宅用地價格上漲了83倍，期間僅1975年出現過下跌（-4.0%），年均增速達13.4%。六大主要城市住宅用地價格上漲211倍，年均增速達16.6%，其中除1975年下跌外（-7.5%），其他年份均是上漲。

三個上漲階段

1955-1974年快速上漲期，20年漲44倍。這個過程持續了大約20年，期間日本住宅用地價格上漲31倍，六大主要城市上漲44倍（年均增速22.2%）。其背景是日本經濟快速追趕期，GDP和人口快速增長。

1975-1985年緩慢上漲期，10年漲幅不到1倍。這個過程持續了大約10年，期間日本住宅用地價格上漲73%，六大主要城市上漲79%（年均增速6.2%）。其背景是日本經濟進入第一次換擋期，GDP和人口增速放緩。

1986-1991年瘋狂期，6年1.7倍。這個過程持續了大約6年，期間日本住宅用地價格上漲73%，六大主要城市上漲169%（年均增速18.4%），其中1987-1990年間年均增速高達24.6%，超過1955-1974年快速上漲期的平均增速。期間背景是日本進入第二輪經濟增速換擋期，廣場協議簽訂，日元升值、貨幣政策寬鬆。

外部環境：日本佔領美國市場，30年間8次貿易戰。

二戰後，日本的經濟遭受到了嚴重的摧毀。1945 年，美國政府發佈了兩個文件，闡明瞭佔領和改造日本的目標與政策。之後就開始了對日本政治、經濟、教育、農地等各個方面進行全面深入的改革。

為了使日元在國際上有足夠的信用，日本政府採取了錨定美元的固定匯率制度，牌價 360：1，低估的匯率使得日本增加了出口的競爭力。之後的二十多年，正是由於美國強大的金融和技術支持，日本飛速發展，成為全球重要的加工製造出口大國，一舉成為發達國家。

日本的高速發展一直持續到 80 年代。GDP 增速每年都在 10% 以上。日本在紡織、鋼鐵、家電、船舶、汽車、半導體等領域都開始領先美國， 80 年代初期，日本的經濟增速和生產效率等各方面已全面超越美國。特別是經歷了兩次石油危機後，日本節能省油的汽車對美出口大幅增長，1980-1984年，日本對美出口在其總出口中的比重上升到35.2%，四年間提高11個百分點，加之里根政府實行高利率政策，導致日本對美貿易順差急劇擴大。

（1980年，在日本橫濱碼頭等待裝船出口的日本汽車）

（1990年，東京，練習高爾夫的人們）

從1960-1990三十多年間，日美之間爆發了無數次貿易糾紛，其中行業層面的大型貿易戰共有6次，宏觀層面的貿易決戰有2次。但是貿易戰並沒有使得順差減少。1980 年到 1984 年，日本對美國貿易順差已經從 76.6 億擴張到 461.5 億美元強大的日本經濟和國際收支雙順差造就了日本企業部門和居民部門賺了大量的外匯，積累了殷實的財富。日本一躍成為了全球最大的債權國，而與此同時，美國成為了全球最大的債務國。

日美在汽車領域的貿易摩擦，使得美國開始將匯率作為緩解貿易收支失衡的手段。至此日美貿易摩擦達到白熱化，日本把化解貿易戰的對策由「自願出口限制」發展到開放市場、進而到調整經濟金融結構。到了 1985 年，美國由於實在無法承受巨大的國際收支不平衡，於是，美日法英德五國央行和財長召開了《廣場協議》，強迫日元大幅度升值。

1985年9月22日，美國、德國、法國、英國、日本簽訂了著名的廣場協議，協議主要內容是以下幾點：

（1）實現無通脹基礎上的均衡增長。

（2）削減公共開支，降低政府需求佔社會總支出的比例，將經濟增長方式轉化為以內需和民間投資為主。

（3）促進金融自由化、資本自由化和匯率彈性化，主張各國匯率應充分反映各國經濟及世界經濟的基本面。

（4）推動市場開放、貿易開放，抵制保護主義。

（5）G2（日本、德國），主要是日本應密切監視日元匯率，實施靈活管理的貨幣政策，實現日元自由化，使日元匯率能夠充分反映日本經濟的潛在力量；而美國應致力於全面推行財政赤字縮減計劃，力爭在1986財政年度使財政赤字佔GDP的比重下降1％。

廣場協議後，為了應對日元升值帶來的出口競爭力的下降和國內通脹的低迷，日本政府開始調整國內經濟發展戰略和貨幣政策。

廣場協議簽訂後，日元連續三年升值了 86%。快速升值的日元大大削弱了日本出口商品的競爭力。而在日元升值初期，日本為了對沖日元升值產生的成本衝擊，開始制定提升內需，對居民的消費升級進行拉動，希望通過提升內需來儘量平衡國內經濟。

廣場協議後，為了應對日元升值帶來的出口競爭力的下降和國內通脹的低迷，日本政府開始調整國內經濟發展戰略和貨幣政策。

內部環境：這期間日本經濟的問題凸顯

1.日本居民的儲蓄率居高不下，老百姓熱衷於存錢，貨幣沉澱嚴重。

2.國家發展的速度遠超個人，居民的整體消費跟不上，大家都不願意花錢。這又進一步使得居民的儲蓄率上升。

3.投資渠道狹窄，居民富裕過程中，多元化的投資渠道並未建立。導致股市膨脹房市膨脹。

4.日元升值帶來的大量國際熱錢流入。

為了降低儲蓄成本，加大消費。廣場協議後日本央行不斷降息，讓日本政府沒想到的是，利率的下調不僅沒有拉動起消費，反而使得金融性資產過度膨脹，其中最典型的就是房地產和股票。日元的低利率環境刺激居民開始不斷的買房子買股票，這時候泡沫開始出現。

信仰兩個神話：堅信政府永遠支持房地產

由於腰包鼓起來了，日本人開始膨脹。許多人熱衷於股市和房市。

神話1：“土地不會貶值”。日本人多地少，人們堅信土地永遠是稀缺的。日本全民陷入炒地買房風潮，土地價格不斷暴漲，“地王”頻出。無論是實體企業還是金融機構，都不計成本將資金投入土地市場。整個社會，到處都在討論房地產和股票。企業做一年的利潤，還不如一塊地一天的漲幅，實體經濟紛紛抽出資金大舉進軍房地產。

神話2：“東京房價不會下跌”。奠定這一“神話”崇拜基礎的，是日本過去幾十年強勁的經濟增長，日本一躍成為世界第二經濟強國。在日本人看來，日本將取代美國成為世界第一經濟強國似乎不遠了。

人們堅信：政府永遠會支持房地產。特別是日本簽署了“廣場協議”後，日元不斷升值，口袋裡的錢一下子多出來許多，不但日本人有錢買遍全世界，國際資本也蜂擁而入，加入土地和資本市場炒作的大軍中。

房子越漲，銀行就越願意給房子抵押放貸，放貸出來的錢又重新流入到房地產，然後居民把新購的房子繼續去進行抵押，週而復始，房價一直漲。貨幣上採用寬鬆貨幣政策、財政上表現積極，信貸寬鬆，再加上日元升值帶來的大量國際熱錢流入，日本的股市和房價起飛，從1985年至1989年，日元匯率從250升值至120，日本股市從13000點漲到38000點。這期間按照日本土地價格指數算，土地價格上漲超過50％。到1989年，東京銀座的房價甚至掛出100萬美元每平米的天價。

然而，人們忽略了，城市化紅利消失，人口紅利不再，經濟失去增長動力，房價也就失去支撐。

崩盤之前的，日本的抑制地產的措施

早在崩盤之前幾年，政府就已看到樓市和股市的狂熱，頻頻出手，可惜無濟於事。1987年，日本政府要求金融機構嚴控房地產貸款量，“房地產貸款增長速度不能超過總體貸款增長速度”；同時提高房地產稅收，持有不到兩年的土地交易被課以重稅。

然而，這些舉措對房市並沒有產生任何正面影響。土地管控措施，非但沒能遏制地價飛漲，反而因為對土地限制過多，從而導致供給不足，地價不降反升。

崩盤都是在最不經意的時候來臨

1990年，日本生產性行業的貸款比重下降到25%，非生產行業的貸款比重卻上升為37%。日本看似繁榮的經濟成了名副其實的空中樓閣，危機一觸即發。1989年，日本政府已經意識到經濟泡沫。從1989年5月開始，日本央行連續3次提高貼現利率。在短短一年多的時間內，日本銀行利率從2.5%上調至海灣戰爭前夕的6%。

日本貨幣政策的突然轉向，首先刺破了股票市場的泡沫。沒錯，是日本政府主動刺破了泡沫。1990年1月12日，是日本股市有史以來最黑暗的一天。

當天，日經指數頓挫，日本股市暴跌70%。人們依稀記得，就在半個月前的1989年12月31日，日經指數還達到了輝煌的高點38915點，市場普遍相信“明年股價可以達到5萬日元”。令人絕望的是，以1990年新年為轉折點，日本股市陷入了長達20年的熊市之中。

1990年9月，日經股票市場平均虧損44%，相關股票平均下跌55%。

日本股票價格的大幅下跌，使幾乎所有銀行、企業和證券公司出現鉅額虧損。

公司破產導致其擁有的大量不動產湧入市場，頓時房地產市場出現供過於求，房價出現下跌的趨勢。

與此同時，隨著日元套利空間日益縮小，國際資本開始撤逃。1991年，日本不動產市場開始垮塌，巨大的地產泡沫自東京開始破裂，迅速蔓延至日本全境。土地和房屋根本賣不出去，陸續竣工的樓房沒有住戶，空置的房屋到處都是，房地產價格一瀉千里。

日本政府出臺“地價稅”政策

1992年，日本政府出臺“地價稅”政策，規定凡持有土地者每年必須交納一定比例的稅收。在房地產繁榮時期囤積了大量土地的所有者紛紛出售土地，日本房地產市場立刻進入“供大於求”的時代。

緊接著，作為土地投機主角的非銀行金融機構因擁有大量不良債權而陸續破產。結果，給這些機構提供資金的銀行也因此擁有了鉅額不良債權。當年，日本21家主要銀行宣告產生1100億美元的壞賬，其中1/3與房地產有關。

崩盤的代價有多大？

20年來，日本六大主要城市住宅用地價格跌幅達到65%。隨著房價暴跌，國民財富持續縮水，損失高達1500萬億日元，相當於日本3年的GDP總和。日本經濟更是萎靡不振，二十年間，日本年均GDP增速只有0.75%。

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日本房價可以暴跌，在中國根本不可能發生暴跌！

日本是資本主義國家，發生經濟危機很正常，經濟危機誘發房價崩盤，香港、美國都發生過，但在中國根本不可能，我們是社會主義國家，國家可以岀政策來調控房價，像現在一樣，限購限貸，房子被冰封了起來，大家都動不了，只會穩中有小幅度下調，慢慢完成經濟轉型，大力發展實體經濟，用實體經濟來代替房地產在經濟中的主體地位，所以現在不是剛需可以不用急慢慢來，等跌一點再買也不遲，有房的也不用擔心暴跌，那是不可能發生的，只要不是炒房的自住跌一點也所謂，大家覺得呢？

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為什麼日本在90年代會發生房價暴跌65%？

日本在90年代為什麼會發生房價暴跌65%？深究這一現象還得說說當時的日本國內到底發生了什麼而造成房價暴跌的情況。

日本房地產泡沫崩盤發生在1985-1991年期間。從上世紀60年代起日本的經濟進入高速發展的時代，經濟增長長期處於10%或以上的增長趨勢，這一勢頭持續了將近20年，1989年東京市銀座地區的房價大概在50萬美元一平，美國紐約核心地段當時價格也不過才不到1萬美元一平。而當時日本的GDP還達不到美國的一半，因此史無前例的房產泡沫的破滅這一結果的發生是必然。

造成房產泡沫的原因一方面是部分投機者利用當時繁榮股市賬面的租金來投資房產，不可承受的使房價越來越高，另一方面促使了財大氣粗的公司在抬高了地產價格的同時也推高了商業地產的價格。直到1991年達到了巔峰造成了現代歷史上最嚴重的一次房地產泡沫的破滅。隨後為了拯救房地產的崩盤，日本央行提高了利率致使房地產、股市雙雙崩盤，一些房地產投資遭受損失的民眾紛紛拋售股票來彌補房地產投資的損失，促使兩個行業跌至歷史最低點。

在房地產崩盤後的多年裡日本政府嘗試通過昂貴的公共工程項目來帶動房地產和其他領域，由於種種原因沒有成功，從而導致國債的膨脹。此次事件造成了日本個人破產率增長了6倍，數以萬計的受害者家破人亡、流離顛沛，在之後多年時間內，日本經濟沒有得到任何改善，發展艱難。日本的六大城市的房價陡然暴跌了65%。直到2005年才開始出現復甦跡象。

正如日本民眾所說“我們從來沒有想過房價會跌”我們在對未來充滿美好的憧憬的背後殊不知危機卻離我們越來越近。任何行業的發展都需要有一個良性的發展道路，然而這離不開我們每一個人理性的去追求理想的生活“我們拒絕泡沫破滅後的硬著陸”

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