小區停車場的收益應該歸誰？電梯裡的廣告收益，又應該歸誰？為什麼《物權法》等法規明確規定——公共收益歸全體業主所有，但是實際上卻被物業公司截留和挪用呢？
小區居民和物業管理公司之間的矛盾由來已久。在法律上，居民是“業主”、物業公司是“管家”，但現實中兩者卻經常出現錯位。
近日，廣州市政協“有事好商量”欄目對“破解物業與居民矛盾”的民生問題進行了調研。包括廣州市政協香港地區委員、澳門地區委員在內，廣州市多位政協委員以及廣東省政府參事、市民代表、物業管理公司協會代表等各界人士，紛紛對此問題進行了建言獻策。
廣州市各有關部門負責人對建言進行了回應。廣州市住建局有關負責人表示，著眼於機制創新，廣州將大力推進“微信投票選擇物管公司”“設立業主公共收益獨立賬號”“定期公佈收益明細”等一系列工作。
廣州超半數小區
“近日，由於停車位收費問題，廣州某小區業主與物管人員爆發肢體衝突。”廣州市政協相關負責人介紹，小區業主和物管公司之間的矛盾糾紛頻頻見諸報端。近期就有《合同到期了，物業不撤場》《停車費驟漲一倍多，業主才知車位多已被拍賣》等報道。“矛盾的原因是多方面的，有的是物業公司只顧牟利，也有的是業主眾口難調、甚至各懷私利。面對這些情況，是否成立業主委員會、業委會能否有效運作就是一個關鍵問題。”
據統計，廣州市現有專業住宅小區物業服務管理項目3260個，其中全市住宅小區已成立業主組織976個。
這一數字表明，在有物管公司服務的小區當中，成立業委會的不到1/3。當業主個人與物業公司發生衝突時，往往矛盾會越積越多。
“業主想要‘我的地盤我做主’，可通過成立業委會。好的業委會能形成核心的共同決議，對全體業主利益的保護有非常大的作用。”廣州市政協委員劉興表示，舉例來說，位於越秀區的錦城花園，在1999年就成立了第一屆業委會，多年來形成了業主、業委會與物業公司的高效溝通機制。
據悉，錦城花園的業委會每月設立業主接待日，聽取業主意見建議。物業公司則通過每月與業委會的例會，共同確認工作計劃，並向業主彙報經營情況。
“業委會有威信，物業管理處有誠信，居民自然高興。但是許多小區面臨的第一個問題就是業委會的選舉難。”廣州市政協有關負責人介紹，以往，有些小區的開發商和前期物業存在“父子兵”關係，前期物業與首屆業委會之間又有利益關係，這導致在一些小區出現了“居民對物業不滿意，卻又無法將其辭退”的怪現象。
成立業委會，要由小區超過半數的業主選舉產生，但很多小區在籌建業委會時，普遍面臨業主參與積極性不高，投票人少等問題，導致業委會成立難。怎麼解決這一問題呢？
“推廣電子投票，既方便居民，又便於政府監督。對於不會用微信投票的老人家，還有一系列細緻的代投票規定。”廣州市住房和城鄉建設局副局長李朝暉介紹，2016年，廣州率先開發電子投票系統，業主通過微信方式投票，可以實現對13項重大物業管理事項的共同決策，徹底取代了以往低效的“掃樓”式紙質投票決策方式。
目前，廣州全市已完成1679個住宅小區數據入庫，87個小區已使用電子投票，且投票率均超過70%。“下一步，將加快實現全市3000多個小區數據入庫、推進全市使用電子投票，提高業主共同決策的效率和公信力。”
規範登記小區共有物權
確保設立獨立賬號 公佈收益明細
誰都希望“物美價廉”，業主要求物業公司提供優質的服務，但對如何界定評價服務質量的標準，雙方往往會發生一些分歧。不少小區物管只能提供一般性的保潔、保安、設備維修等服務，但也存在部分物業企業管理不到位，工作效率低，服務質量差，公共收益分配不清晰、不合理，業主意見很大，由此產生許多矛盾和紛爭。
“尤其要規範管理小區共有物權登記和公共收益問題。”業主代表朵康表示，《廣東省物業管理條例》對小區公共收益作了明確規定，利用物業管理區域屬於業主共有的道路、綠地或者其他場地作為停放車輛的車位，或者利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，所得收益依法歸全體業主共有。但實際上，廣州市有不少小區的公共收益歸屬沒落實，業主共有財產和公共收益被挪用、侵佔的情況屢見不鮮。
劉興委員表示，究其原因，首先在於許多屬於業主共有的設施並沒有登記備案。
廣州市規劃和自然資源局有關負責人介紹，業主共有的設施分為納入分攤面積和不納入分攤面積兩種。對不納入分攤面積的設施，辦理初始登記時，開發企業應當將建築區劃內屬於業主共有的設施一併申請登記為業主共有；只登記不發證。
廣東省政府參事、評論員王則楚表示，如何公開透明管理小區共有物業收益，是廣大業主關心的重要問題。建議物業服務企業或業委會定期在顯著位置，以書面形式向全體業主公佈共有收益的賬目情況。
“通過各級政府、各職能部門的信息共享平臺，採集物業企業8類守信和82類失信行為等信息，建立物業服務企業信用檔案，實施失信聯合懲戒，守信聯合激勵的措施，進一步規範企業市場行為，提升行業自律水平。”廣州市住建局副局長李朝暉表示，國家、省、市的物業管理法律法規規定，物業公共收益歸全體業主共有。但不少物業服務企業因營運成本尤其是人力資源成本不斷增加，企業面臨經營困境，一些企業為彌補費用不足，利用公共收益補差。針對這一問題，住建局會同各區住建部門，開展了物業項目公共收入單獨設賬專項工作。採取對物業企業下發督辦通知、約談、在企業誠信檔案中記錄違規行為、處罰等方式，督促物業服務企業將小區物業公共收益設立專項賬戶管理並定期向全體業主公開，重點解決物業企業侵佔小區物業公共收益的問題，保護業主合法權益。
李朝暉同時表示，在《廣州市物業管理條例》的制定中，將理順物業服務費調升的機制，對物業項目公共收益的管理、公開、審計作出詳細規定。下一步，將繼續推進物業項目公共收入單獨設賬全覆蓋，並加大檢查力度，確保工作落實。
【記者】劉冠南
【通訊員】李志潔
【作者】 劉冠南
【來源】 南方報業傳媒集團南方+客戶端
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