2019-10-28 17:58:56 佚名

鄒小剛888

我是老威財經，我來回答。

按照年收益7.2萬以及175萬的價格來說，一年收益是4.11%，這個收益只能說很一般，通常最好是6個點上為佳。但是在回答這個問題之前，先跟你說一個我遇到的案例吧。

我身邊也是有個朋友，三年前在長沙市買了一套商鋪，價格和你差不多，180萬元，租金相對來說比你的好一些，一年能出租10萬元。情況是這樣的，他買的時候開發商是承諾返租的，就是開發商幫你租出去，然後一年給你固定的租金，第一年是8萬元，第二年10萬元，第三年12萬元，所以平均下來一年是10萬元，收益率來說一年是5.55%的樣子。

他的商鋪在長沙的河西，面積70平米左右，買下來的第一年開發商如約支付了他的房租，但是到了第二年的時候就沒能履行合約了，因為那裡的商鋪租不出去了。根據我從我身邊朋友那裡得到的消息，就目前這幾年來說，大多數新開的商鋪做的普遍都不好，能做的基本都是早年做起來了的。

實際上，投資商鋪最重要的就是人流量，早年做起來的那種商鋪因為往往都在老城區，所以人流量是有保障的，或者是一些成熟的小區，入住率高，所以人流也非常有保證。只有近些年新開的很多商鋪，因為所在小區或者所在區域的人氣很多都沒有旺起來，所以人流少導致了生意不好。

而你買了商鋪，承租的人用來做生意，他能做的好你這邊也自然能夠獲得穩定的收益，而且運氣好還可以慢慢漲房租，這一切都是在承租人生意好的前提下才行的，如果承租人生意不好，那麼最終就容易出現斷租的情況，畢竟放一天都是損失。

同時，商鋪這種東西屬於不動產，流動性來說一般比較差，說白了就是變現比較難，如果你發現投資錯了要脫手往往也很難。因為買你商鋪的人往往一看就知道你的商鋪沒啥生意，所以他們也一般不會買。

我身邊這幾年買商鋪投資錯了的朋友，他們很多都想脫手，但一般都沒有誰能脫得了手的，所以很多時候也是乾著急了。

另外，再加上現在中央實行房住不炒的方陣，房價長時間來看上升也比較緩慢，如果真買的話，房價上漲這個因素至少也不要抱有太大期望。當然，作為商鋪來說，最重要的還是人流，這需要你多考察下商鋪的周邊，是不是成熟的地段或者有沒有成為成熟地段的可能了。

總之，我的結論就是確實收益率低了些，才4.11%，而且目前投資風險也挺大的，建議不要入手。

老威財經

正常投資商鋪8~15年能夠回收成本就比較划算，如果超過15年仍然不能回本，那就不要投資。

在給你講這個道理之前，我先給你講一個身邊的案例。

我之前認識一個朋友，他在某個小區投資了一個商鋪，30平米，2014年買入的時候是120萬，剛買的第1年小區沒有多少人入住，所以商鋪也沒租出去，第2年他掛了一個月租金5000塊錢，最終有一個做餐飲的租了這個商鋪，但是因為當時小區的人口不多，所以這個餐飲店生意也不是很好，做了半年左右就把商鋪轉出去了，後來這個商鋪的價格也只是逐漸下降，目前一年的租金只有5萬塊錢，但我仍然看到租客經常換的。

所以過去4年租客斷斷續續的換，再加上租金持續下降，平均一年的收益估計只有3.5%左右，如果按照他這個收益，至少需要28年才能回收成本。

從這個朋友的真實案例當中，可以給購買商鋪的人提個醒，購買商鋪最重要的是地段，地段，地段，重要的事情說三遍，如果你所購買的商鋪位置比較偏遠，人流量比較少，那千萬不要輕易接觸，否則吃虧的是自己。

我們再來算一下你的商鋪回報率以及回報年限。

你購買商鋪175萬，如果按照首付50%計算，貸款87萬20年，等額本金還款，利息在基準利率基礎上上浮10%，那你總共要付出的成本是137萬+88萬（首付）=225萬。

而你目前每年的租金只有7.2萬，年回報率等於7.2萬/225萬=3.2%；投資成本回收年限是225/7.2=31.25年，這個就遠遠超出了8~15年的合理投資範圍。

就算你有能力一下子全款買下這個商鋪那，那年回報率就是7.2萬/175萬=4.1%，回報年限是175/7.2=24年，這個仍然比合理的回報年限超出10年左右。

我們最後來看一下175萬潛在的投資收益。

你有175萬你可以選擇的投資渠道就比較多。別的不說，就算你選擇最安全的投資方式銀行存款，你有175萬在一些小銀行存個5年期以上，獲得5%的利率應該是不成問題的。

5%的年化收益要遠遠超過你貸款買商鋪的3.2%回報率，也比你全款買商鋪的4.1%的回報率更高。如果按照複利計算那對應的回報率會更高。

所以綜合對比之後，你175萬的商鋪，一年租金才7.2萬，肯定是不划算的，如果你一年的租金沒有達到12萬以上，就不要隨便投資，否則就是不划算的。

貸款教授

網上回答的比較多，都說的有道理。每個人所處的環境和市場不一樣，最後的結果都會有爭議。我目前已經投資了兩套小平方的門面，就以我自己的觀點來說，你自己考慮自己的處境。

目前我第一套門面是小區外圍門面45平，03年15到手，開始租500一個月都困難，後期租金逐漸漲起來，11年已經2.5萬一年。正好我從外地回來，不想上班就和老婆開了個菸酒店，一直到現在。目前周邊租金在4.5-5萬之間。前年我看租金比較合算，加上週邊大小超市起來的太多，對目前地段超市看空，而且營業時間太長，早9點到凌晨2點。所以準備換個地方經營，考慮到市場租金較高，租房壓力太大，就在當地物流市場園買了一套上下100平的門面，一層高5.4米，可以架一層出來堆貨的門面，變成三層總共150平。三層做一個臨時住的地方，不想回家可以住在店裡。總價89萬，三年直接返租及全款其他優惠最後65萬到手，我又和開發商談好我在以招商名義進去自己經營，他又少招一個經營戶而我等於白撿了三年租金。

在這裡我不想討論我是虧還是賺了，對於我來說第一套門面隨著市場發展，回報率已經超出我的估計。所以不能按賣房時的租售比來討論，一般產權40年的門面，全款我認為25-30年的回報率就可以，因為你還能賺十年的租金和一套續地稅租就可以繼續使用的門面。隨著人民幣的貶值租金必然上漲，只要你的地段租金不是大起大落形就可以。門面附近有小區和穩定的人員即可。

第二套門面對於我來說很糾結，當時是17年7月份買的，三線小城市住房已經經過一輪大漲，住宅在8500一平，我個人認為最終也就1.1萬是我市的極限（後來同地段漲到1.3萬，19年回到1.2萬左右）加上我本身有住宅，所以投資了物流園的門面。

我考慮第一經過多年的實體經營，我感覺在全民經商的洗腦作用下未來5年，實體將會是大量廝殺，和同行和電商和跨界。想掙大錢反正我瞭解的菸酒是很難了，不如退出競爭區域，在不是主業形態地區做輔助，人也不用太辛苦。如果生意不好不能維持利潤平衡還可以走朋友圈低價直銷發展。

第二，手裡有資金還是不能放銀行，錢的貶值速度不是我們普通老百姓可以預知的。既然可以全款，還是要投資，只要轉起來總是有希望的。手裡沒錢也會促使我更有動力。

第三，實體困難不是隻有老百姓知道，上面也知道，只是迫於現狀不能急於救實體，未來國家肯定是會大力發展實體經濟的，門面不能大漲，當保值還是可以的。

第四，當所有人都把錢投到住宅裡的時候，住宅的風險可能比其他地產的風險更大。

第五，人人都看不好門面，所以現在的價格不高，即使做住宅用也就是水電貴些，相比花150萬買住宅不如65萬買門面。而門面的租金好於住宅，升職空間也大。因為我市的住宅價格已經到頂了。

小歪182055320

其實你給的條件太籠統，買商鋪不只是考察幾個數字。前兩年，我也有過投資商鋪的想法，做過調查，花了很長一段時間考慮這個問題。最後決定不買，現在看來很明智。接下來就來具體談談我認為重要的條件：

1.商鋪類型。你先要搞清楚，你那個店鋪是小區店鋪？商業區店鋪？還是商場格子？這裡面一定是小區店鋪更好。為什麼？因為後兩者的人流量還要看商業區和商場的整體管理水平，如果他們管理得很差勁，你也沒有辦法租好。意思就是你買這種鋪子沒有自主權。舉個例子來說，我們這有個綠地商業區。有個朋友在裡面買了兩間鋪子，當時他好心也讓我去投，我實地去踩了踩，發現裡面佈局很亂，引入的品牌沒什麼名氣，單價又很貴，底層的要十幾二十萬一平米，我想做什麼生意可以讓租戶承擔得起如此高的租金。後來對面開了個百聯購物中心，那個格局大，檔次高，顧客都跑百聯去了。今年我朋友的那兩間店鋪還都關著門，拿兩個字形容的話就是“蕭條”，所以選店鋪類型的話我認為小區店鋪或沿街是最好的。

2.位置。這裡我只談小區店鋪位置：1）選人流多的。2）附近多個小區的。3）離學校醫院菜場比較近的，這些百度上都有。我要重點談的是作為一線城市的小區開發商基本他們的店鋪都自己出租，偶爾能夠賣給你的，就是挑剩下的，你想想那地段能有多偏僻。雖說可以養，但需要一定的運氣，不是嗎😉。

3.價格。說商鋪划算的買家，你看一下都是03、05最晚11年左右買的。這兩年買的划算的少，其實經濟週期在走下坡路，做生意賺錢難賺，你租金高了，他就做不長久。這兩年店鋪價格同房價一樣，在天上飛，你買入價和租金不成正比。

不管投資什麼都要買在低位，否則高風險。央行不可能一直放水，現在現金為王。商品房、店鋪，就現在或許都處於高位，當然不排除特殊情況，或許你們那就很便宜。如果你很喜歡投資店鋪，你可以等價格窪地，並避免有臺階，門口大柱子的商鋪。祝你投資順利！

藍海之文

我自己有兩套商鋪，而我身邊的小夥伴和親戚都有商鋪的配資，所以可以給你一點建議！有沒有投資價值看地段和回報率，好的地段回報率自然高，差的地段回報率也非常低，所以回報率是考量一個商鋪有沒有投資價值的第一參考標準！175萬的商鋪年租金為7.2萬元，那麼換算成年回報率也就是4.1%，而月租金為6000！

以我的經驗來看就是不值得，我自己一套商鋪在上海外環，一套在蘇州，年回報率都為7%以上！如果以你這套4%的回報率來看是沒有投資價值的，商鋪看的就是一個回報率和租金收益，而不是看漲幅！在我的理念裡，商鋪投資組基本的條件是能滿足7%以上的回報率，其次就是每月的租金能抵扣貸款！你的商鋪175，貸款金額可能最大化達到875000元，而每個月的月供要將近10000元，也就是說，你的商鋪必須滿足一年12萬的租金，才有滿足投資價值！

當然了，租金回報率是首要的，其次還要看地段，還要看是否能重餐飲，是否有包租和協議分成現象等！以及未來周邊的規劃和生態！只能說現在好的商鋪投資是一個高門檻的階段，能達到7%以上回報率的商鋪比較少，價格比較高，所以需要精心挑選和等待！我比較推薦一線城市和新一線城市的商鋪，這裡人流大比較有競爭力！目前的商鋪一鋪養三代可能已經不成立了，但是好的商鋪一鋪養一代人還是沒問題的，至少我周圍的有錢小夥伴都是有商鋪的配資。在我們眼裡，經濟和產業都是有周期的，10年前電商衝擊了實體，但是誰能保證10年後實體不會捲土而來呢？？像日本這樣的發達國家也是實體幹掉了電商，所以我覺得有資金實力的情況下完全可以配置1-2套商鋪，有備無患！

琅琊榜首張大仙

本人從事二十年地產特別是產業地產和商業地產營銷，對於商鋪投資，一般情況下，按照以下模板套用，應該可以測算你購買的商鋪是否值得投資：

我們可以假設一套商鋪（新盤）從繳款開始到交房兩年，交房後一年內租金收入為零（一般的商鋪都會有培育期，特別是產業地產類商鋪）。在我們銷售商鋪的時候，一般會預測，商鋪投資回報率在8%以上才值得投資者投資。因此，我們會告訴投資者，第二年到第四年保證5%的回報率，第五年到第八年保持7%的回報率，第九年到第十三年能夠達到11-12%的回報率。

也就是說，我們一般認為，只要投資者覺得，商鋪的投資週期在十三年內收回全部投資，這套商鋪就值得投資。所以，我們的銷售說辭一般也會緊扣這個投資回報率。

在那些包租的年代裡，我們也往往按照這個標準去吸引投資者，給予投資者8%的投資回報，然後把投資者的房款做成了事實上的金融產品。客觀上，這個融資成本相對於後來民間融資動不動15-20%，甚至30%的月息便宜太多了，何況多少還有點租金收，這也是包租為什麼屢禁不絕的原因。

回到投資商鋪的角度，我們還有個底線公式：月租金✖240＝房款總額，當月租金越大時，該商鋪越值得投資；如果月租金✖240＜房款總額，一般不建議投資。

結合題主的問題：175萬投資總額，年租金7.2萬元，也就是月租金6000元，代入公式：6000✖240＝144萬元，因此，該投資並不划算，實際投資回報率低於5%，投資價值不大。

彭家灣灣草

不請自來。筆者認為，題主給出的信息不全，無法做出準確的判斷，但是筆者是不會投資這樣的商鋪的。

首先，投資回報率偏低。175萬的本金，每年收益7.2萬，投資回報率在4.1%，在商業地產領域這樣的回報率是偏低的，一般合理的回報率在6%-8%之間，太高也不靠譜。175萬做無風險的大額存單，收益都比這個店鋪4%的投資回報率強。

其次，租金收益問題。如果僅是固定7.2萬的租金偏低，需要每年固定百分比的增長才比較合適。一般來說每年固定增長5%-10%之間才是一個比較合理年均增長空間。

然後，商鋪產權時間問題。一般的地產商鋪產權期為40年，不知道這個商鋪還剩下幾年，如果產權時間太少了就不太合適；太長的話又是新鋪，正在養鋪期收益又比較低。

最後，承租人的問題。租你店鋪的人是自己找的，還是商家承諾的。如果是商家承諾的話需要留個心眼。很多開發商都會宣傳包租幾年，租金多高，其實就是吸引你去購買商鋪，你買完後兩三年就不會和他說的那麼好了。

綜上所述，商業商鋪的水深、坑多，不太建議什麼都不懂的普通投資者去投資商鋪，如果真的想去投資商鋪，人流量、品牌效應、地理位置、周邊社區定位一些列問題都是你在商鋪投資前應該考慮清楚的，如果這些問題你想不清楚，不建議投資商鋪，否則是要吃大虧的。

小黑看財經

年租金7.2萬元，商鋪總價175萬元，租金回報率僅為4.11%，基本沒有投資價值。

如果175萬元只是出售價格，還不包括過戶相關稅費的話，那麼租金回報率還會下降到3.60%以下，顯然就更沒有投資價值了。

之所以這麼講，有多方面原因。

1、當前三年期大額存單年利率4.18%很常見，多家銀行還可以按月付息，如果拿利息再去理財，綜合年收益率能保持在4.20%以上，一年收益能超過7.3萬元，顯然比投資商鋪回報率更高。

2、商鋪投資，6%以上的租金回報率是基本要求，也就是13年左右靠租金收回本金。低於這個數字，就要考慮周邊商業環境，人流量，房租上漲空間，房價上漲空間等因素了。

3、新的樓盤在不斷建設，新的商鋪也在源源不斷進入市場，實際上現在的商鋪已經嚴重產能過剩了，未來存在極大貶值空間。如今過高的房價下，商鋪再想增值保值已經很難做到了。

4、正因為實體店租金高租金不斷上漲，實體店的生意才會越來越難做，開店忙碌一年下來就是給房東打工，未來要麼關店潮出現，要麼房租大幅下降，租金很難進一步上漲。

5、網購足不出戶就可以買到商品，無非是等兩三天的事情，價格便宜一半甚至更多，不喜歡可以隨便退，售後服務更好，因此已經被城鎮居民普遍接受，這是實體店衰敗的重要原因，也是商鋪投資不再保險的根本原因。

6、商鋪流動性極差，根本原因在於稅費比例遠高於住宅。如果將來找不到租客，又找不到願意接手的買家，商鋪就會爛在手裡，沒人租的話可一分錢租金收不到的。

7、商鋪貸款時間短利率高，如果是貸款買商鋪的話，租金一般難以償還房貸，以租養貸不容易實現。以貸款50%，也就是87.5萬元，貸款10年，年利率7.2%來計算，每月還款就要10250元，一年就要12.3萬元，租金還了房貸，保持這個水平的話每年還要再掏5.1萬元才行。即使幾年後高出20%的價格售出，考慮到貸款因素，基本無利可圖。

8、房價如今處於歷史高位，降價趨勢已經形成，此時投資房產要謹慎，流動性差的商鋪更要謹慎。

綜上所述，這樣的商品還是不要投資了。

財智成功

商鋪是否有投資價值，有兩個關鍵因素，第一個關鍵因素是地段優劣，第二個關鍵因素，城市消費水平高低。

第一個關鍵因素是地段

好的地段意味著客流量有保證，客流量意味著商流，層層遞進，決定租金的收益率和穩定性，電商帶動了物流行業發展，物流行業的高效意味著大部分的消費已經不需要去線下門店，線上下單，很快就可以收到貨品，特別是江浙滬，郵費還能省，所以商鋪一定要有好的地段，因為線下總流量在減少，線上的流量在增加，只有好的地段雖然線下的總流量在減少，但是因為位置好，其絕對流量是有保證的。