01、
昨天一條新聞刷屏了社交圈：
業內人士預計，規模房企四季度降價或成趨勢，通過降價促銷搶收業績，加速項目去化。
近期無錫的各個項目明裡或是暗地的通過特價房源、工抵房源、內部員工價等名目去變相降價的行為，也是屢見不鮮了。
另外，近期的二手房市場上，也時不時就會冒出一些沒有“底線”的房源。
何謂沒有底線？就是說這些房源的價格，讓人大跌眼鏡。
部分二手房源給出價格，在9月份之前，簡直是不敢想象的。
最近也看到多家地產媒體號拿二手房價格明顯鬆動，議價空間明顯加大的例子拿出來討論。
其實，對於不怎麼關注二手房市場的我，並沒有特別深刻的體會。
昨天晚上，偶然打開一直處於屏蔽狀態的某母嬰買手群，看見了一段有趣的聊天內容。
大概內容是說，某群友去年看中了一套200平左右的大平層，當時想把價格往下壓10萬，房主沒有同意，遂作罷。
這陣子突然想起來這檔子事，回頭又問了下中介那套房子賣了沒有。
中介回答說，後來降價40萬出手了。
當初降10萬不肯賣，如今降40萬才脫手。不得不說，人生的大起大落，實在是太刺激了。
而換個角度去看，當一個本來純粹的母嬰類買手群，都開始去熱烈的討論房價的鬆動下跌時。
事實情況會不會更糟？也就由此可見一斑了。
02、
目前，對我們而言，不得不去正視的一個問題是，由於近幾年無錫人口流入情況不容樂觀，而無錫如今各個板塊新開盤的項目都已改善項目居多。
無論是板塊內部的改善需求，還是整個城市內部的改善需求。總而言之，無錫的房地產市場，其實已經逐步進入一個資金層面上的相對閉環。
目前無錫市場的真實情況是,置換的需求，大於了首次置業的需求。
坦率的說，按照無錫目前的房價情況，在不是賣舊換新的前提下，能夠輕鬆拿出一套房子首付的群體，已經被這幾年市場的“大躍進”消耗的所剩無幾了。
也就是說，目前無錫市面上大批量的在售新房，甚至是部分品質較高或者戶型較大的改善型二手次新房，每一套房源成交的背後，往往都需要二套甚至更多的二手房買賣換手作為支撐。
而現在的問題是，沒有足夠的新獻血液（新流入人口）帶著增量資金入場。
而這一事實，在市場上行的階段，被繁華喧囂聲所掩蓋了，沒有多少人去關注這個著實很重要的問題。
而當如今市場進入震盪甚至偶有下滑的時候，沒有增量資金所引起的負面效應，就體現的越發明顯。
03、
事實上，對於大部分城市而言，拋開極小部分可以動輒一擲千金買買買的頂級階層以外，購房的這個鏈條，都是一樣的。
大部分因為改善需求，去購買新房的人們，都需要先將手頭已經持有的一套或是多套老房子賣出，拿到了賣房款，才有能力去置換他們心中矚意的新房。
從首次置業，到首次改善，再到終極改善。如果順利的話，大部分人的一生，都會經歷這三個階段。
無論是北京、上海、深圳還是武漢、成都、鄭州，甚至是隔壁的蘇州。
它們的人口流入增量，都是有保障的，所以它的這個買房鏈，可以始終相對順暢的在流轉。
而無錫的問題在於，本地人大多人手一套甚至多套老房子。
毋庸置疑的是，無錫的置換需求是足夠大的。
但問題是，置換下來的房子，誰來接盤呢？
人口流入的不足事實，對無錫房地產市場的內部的循環體系而言，無異於是釜底抽薪的，也是相當致命的。
04、
而我的這一想法，也在近期我與濱湖區某高端項目營銷人的一次對話中，獲得了肯定。
這位營銷人所在的樓盤，在我心目中，位置不可謂不好，品質也不可謂不高。
從外功到內功，在無錫市場上都屬優質。
但是，開盤成績並不理想。
與他探討其中道理。他告訴我說：“其實並不是沒有意向客戶，只是不少的意向客戶，都需要賣掉手中的房子，才有錢來付首付。”
“而基於我這個項目的價格，你也知道的，有的甚至需要賣個兩三套房子才行，這裡面的週期太久了，不確定因素也太多。”
“所以我也只能跟他說，沒事，等你賣掉了再來，反正我這個項目一時半會也賣不完，放心好了。”這位營銷的話無不調侃。
但事實情況是，部分意向客戶需要置換掉的房子，掛出去一兩個月了，要麼無人問津，要麼價格談不攏，想要快速成交，只有降價，而且降價幅度還不低。
其實，近期無錫新開的大部分樓盤，開盤成績都不理想。
當然這其中的因素很多，比如項目位置不理想、定價策略不合理，又或者項目戶型結構及配比有待商榷等問題。
但是，增量資金的不足，導致的城市內部整體流動性上的不足，才是震盪市和下行市當中，最根本和致命的問題。
其實回想一下，無錫這麼多年來，一直面臨著人口流入不足的嚴峻挑戰。
畢竟，哪怕14~16年那波房價大漲，起到推動作用的也並不是流入的人口，而是蘇州上海的炒房客啊。
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