中國房地產未來發展的兩步走

自98年“房改”以來，中國房地產的發展也許是世界之最，受城鎮化、M2擴張、收入增長等多重因素的疊加影響，房價一路爬坡上漲，幾乎沒什麼回調（如圖一）。眾所周知，房地產行業是一個產業鏈極其長的行業，房地產的發展可以在上游帶動土地、建材、水泥、鋼鐵等行業發展，下游拉動裝修、家電等行業的發展，進而帶動國內經濟的快速增長。如果說房地產是中國經濟過去20年發展的大引擎，我想這個比喻一點都不誇張，

因此房地產對於過去中國經濟的拉動作用是功不可沒的。

圖一、中國房價上漲圖

但近些年來，由於房價無節制的暴漲，尤其是在人口集中的一二線城市，房價上漲的負面作用開始顯現。一些新流入城市的年輕人由於無法承擔高企的房價不得不離開自己工作的城市回到縣城甚至鄉鎮，一些利潤率不高的消費零售業的利潤進一步被上漲的房租所吞噬瀕臨倒閉，等等。高房價高房租的傳導作用開始對經濟的健康發展起到負面作用，甚至有人形容房地產是“一業興百業衰”。但我認為，更重要的影響是長期高房價會使得在一二線奮鬥的年輕人失去奮鬥的希望和動力，這才是最要命的。

以深圳為例，目前全市的平均房價解決6萬元/㎡，而應屆畢業生的月工資集中在6000-10000元，扣除必要的生活開支，幾乎無剩餘。對於沒有家庭支持的年輕人，面對當前高昂的房價，幾乎看不到希望。

因此，幾年前國家就推動“房住不炒”的戰略目標。對於這個戰略目標，我認為至少有兩層意義：一是不能再炒作房價了。客觀上講，過去房價上漲這麼快，既有供不應求形成的，更有跟風炒作導致的。

二是要擴大供給，讓大家“有所居”。讓房子真正發揮其居住功能，而不是炒作的金融屬性。所以我們看到，在過去的幾年裡，除了常規的“限購、限售、限貸”繼續執行的前提，還在建設一些具有長效作用的措施，比如說提高保障房的供應、租售同權等，這些政策既是長效機制，也是住房雙軌制的基礎政策。尤其是租售同權，它是很多政策實現效果的前提。試想一下，如果商品住宅和保障房享受權利不一樣，那麼所謂的“住房雙軌制”的效果就會大大打折扣。

基於以上的目標和戰略，我認為中國房地產未來的發展將會經歷兩步走。

第一步：去金融屬性

去掉房地產的“金融屬性”，這是“房住不炒”的最表面含義，也是比較容易實現的。金融屬性的特徵是什麼？交易簡單、頻率高、高槓杆。所以現在的“限購、限售、限貸”在短期來看就能夠實現這一目標，當然每個地方的執行力度有所不同、效果有所差別，但最終肯定是要達到這一目標的。

靠這些政策去房子的金融屬性，還不能從根本上解決問題。大家去投資一樣東西，或是去炒作一樣東西，都是預期未來這個東西的價格能漲，或者是認為一定會有一個“傻瓜”能接最後的一棒。要從根本上去掉房地產的金融屬性，就是要改變大家的對房價上漲的預期，不管怎樣有人接盤的預期。這些預期需要市場運行一段時間才能得以實現。房價幾年不漲了，“只漲不跌”的預期自然就會被打破，而剛需客戶相當一部分由保障房來滿足需求了，“總會有人接盤”的預期就會消失。

當然，目前一二線城市房價高企不跌還有一個原因，有部分城市的房子存在“控盤”的情況。什麼意思？就是一小部分人持有相當大比例的房產，他們的放盤策略會影響市場售價和租金。這個的改變就需要“房產稅”的出臺，目前中國房地產的徵稅基本是都是在交易環節，一旦開徵房產稅就是在持有環節徵稅，馬上就會改變這種情況。而房產稅也是改變房地產金融屬性的最後一道“令箭”。

第二步：去附屬功能

完成了第一步“去金融化”，那麼接下來就是要進入第二步就是“去房地產附屬功能”。我們知道，目前中國的房子與戶口（部分城市）、教育資源、社會福利等掛鉤，尤其是在一二線城市，有些房子與稀缺的教育資源掛鉤，導致出現很多的所謂的“學位房”，這個本身存在巨大的不公平。對於中國家長來說，孩子教育大於天，凡是有辦法，都會想方設法讓孩子上最好的學校，而優質學位一旦與房子掛鉤，房價怎麼能下跌。稀缺的教育資源本來屬於全體市民、全體納稅人的，應該設立更公平的規則來分配這樣的資源，而不應該是簡單與房子掛鉤，也就不至於會出現清華北大畢業的父母還買不起“學位房”的悲哀。

但去房子的附屬功能又是最難的，畢竟它成為既定政策已經多年。一旦取消，已有房而未享受這些權利的人肯定會感覺不公平，同時也打破了現有的平衡，肯定會動了一部分人的“奶酪”。所以要實現這點，一定需要通盤考慮，拿出一套完整而又行之有效的分配政策，既要考慮個人對社會的貢獻，又要考慮到教育資源的本質，既要考慮到對現有人的利益訴求，又要作城市長遠發展的考慮。這個必將是一條漫長而又艱難的道路。

但是對於中國房地產來說，這條路是必要要走的。只有房子與這些附屬功能不再掛鉤，房子才是真正回到“居住”的屬性上來，同時“住房雙軌制”等長效機制才能真正的產生效果。