詭異的日照樓市

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我們先看一張照片：

震撼嗎？

這照片不是在人民大會堂開會，而是今年8月18日，日照興業盛世華府在日照會展中心開盤的現場，其陣勢不亞於開一場高逼格的大會。

萬頭攢動的背後，我們或許能看到日照樓市的一角。

有些瘋狂，但不僅限於此。

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今年8月，根據中國房價行情平臺公佈的全國321個城市8月房價排行（住宅），日照以10234元/平米的均價，排名全國第63，山東第3，僅次於青島、濟南。

山東第三！這應該是日照在其他排行榜上少有的“驕人”業績。

日照房價的突飛猛進，讓越來越多的人感覺高攀不起，其實就發生在這兩三年。

在2017年之前，日照的房價還算親民。據日照置業網數據統計，2017年1月，日照各區新建住宅均價5982元/平米。然而，從2017年下半年開始，日照樓市開始深加油門，尤其是

2018年，日照房價像一頭瘋狂的公牛……

據日照置業網數據統計，2017年12月均價6900元/平米，到2018年12月均價9245/平米，一年的時間漲價2345元，漲幅33%，其中新市區均價更是高達13950元/平米。

然後我們就看到了日照8月房價以10234元/平米均價山東排名第三；9月日照置業網發佈的新建住宅均價就到了10564/平米。

在這些均價的背後，是一個個樓盤的激情表演：千人開盤，售罄秒光，房源告急，不找關係買不到房……各路中介也在製造著今天不買明天還漲的聲音，向購房者瘋狂推薦花花綠綠的樓盤，每一次開盤現場，誰也不知道誰是日照人，誰是外地人；誰是購房者，誰又是買房託。

與濟南、青島不同的是，2018年下半年，這兩地樓市逐步遇冷，而日照樓市卻沒有明顯遇冷表現，價格還是在一路上漲。

2019年濟南樓市各類促銷降價頻頻出現，市場一片哀嚎，而日照樓市，和泰安、臨沂一樣，好像並沒有感受到樓市的涼意。

前兩天，日照市統計局、國家統計局日照調查隊發佈2019年前三季度日照經濟運行情況：

完成商品房銷售面積172.79萬平方米，增長21.6%，其中，商品房住宅銷售面積166.66萬平方米，增長23.5%。

日照樓市何以如此堅挺？

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房價堅挺的背後，我們再看看日照的經濟水平，尤其是人們有沒有錢。

前段時間有個新聞廣為傳播，就是2019年上半年城市GDP百強榜已出爐，山東16地市，其中15個地市入圍百強榜，只有日照排名101。就差那麼一點點，彷彿給日照開了個玩笑。

日照GDP作為山東最後一名，對比房價山東第三，這個反差確實不小！但是我們也要看到，日照地盤小，人口也少這一現實。如果按人均GDP計算，2018年，山東17地市裡面，日照排名第七。

排名第七的人均GDP與排名第三的房價，或許反差就沒那麼大了。

日照市統計局發佈的2019日照統計年鑑上，日照職工平均工資，也是相當可觀，我們看一下這些年日照職工平均工資：

（日照職工平均工資，日照統計局數據）

當然看到2018年工資71548元，估計很多人也搞不明白，為什麼自己的工資只有三四千，平均一個月6000的工資在哪裡？

日照統計局發佈的另一組數據：2017年，日照全市居民人均可支配收入為23286元

（2017年山東17地市排行榜中，排名倒數第5，低於山東平均數26930元）；2018年，日照全市居民人均可支配收入為25377元（2018年山東17地市排行榜中，排名倒數第5，低於山東平均數29205元）；2019年前三季度，日照全市居民人均可支配收入21484元。

人均可支配收入全省倒數第五，其增加的幅度，更是怎麼都趕不上日照房價上漲的速度。這個反差又有些大了。

當然也並非僅僅日照如此，多數城市都面臨如此情況。平均工資很高，多數人說拉了後腿；房價漲得太快，工資漲得太慢，步伐不一致；於是房價對一些人來說越來越高攀不起。

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助推日照房價一路上漲的，自然少不了棚改。

我們看看日照這幾年的棚改數據：

2016年日照計劃完成76個城中村改造，拆遷房屋26761戶。

反應在樓市，則是銷量的增加。2016年日照全市商品房銷售面積209.71萬平方米，增長41.9%，增速比2015年提高41.6個百分點，位列全省第一。

2017年日照計劃改造棚戶區、城中村共計16個項目，涉及57724戶。

據媒體報道，2017年山東各市上報的項目中，最大的是位於日照東港區的“日照街道片區”項目，涉及10693套。

反應在樓市上，這一年下半年，日照房價開始發力。銷售面積也在增長，2017年全市商品房銷售面積254.57萬平方米，增長21.4%。

2018年日照計劃改造棚戶區共計21個項目，涉及86000套。

也是這一年，日照棚改的規模，位列全省第一。而這一年，也是日照房價上漲最為迅猛的一年，我們上面有過分析。

2019年，山東棚改規模驟減，從2018年84萬套減少到2019年21萬套，日照規模縮減更是嚴重。2019年，日照開工棚改安置房5290套，對比2018年86000套，驟減93.8%，可以說，日照棚改就像急剎車。

像2018年棚改規模貨幣化安置收緊，一些依託棚改而起的城市，房價就進入下行通道，如菏澤表現就較為明顯，像濟南雖然不明顯，但也是受其影響，拆遷戶扛著人民幣進樓市的越來越少。

而日照2019年棚改規模即便縮減到93.8%，但對樓市影響卻不太明顯。這是挺詭異的。

難道日照棚改還有餘溫？

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更詭異的還反映在土地市場上。

像其他城市，房價瘋漲的時期，拍地也很激烈，幾乎每次土拍都是一場大戰。像2016和2017年的濟南土拍，每次推出的幾個地塊基本上都很激烈，最具代表性的就是2017年8月漢峪和唐冶的兩次土拍，還有長嶺山的土拍，機床四廠土拍。

樓市瘋狂期土拍的表現就是，凡有拍地，就是瘋搶，除非你設定了條件，比如CBD當時出讓的幾個地塊，都是綁定超高層，量身定做掛牌文件，才一個個底價成交。

但日照的土拍，彷彿另有套路，你能看到激烈的競拍，高溢價的地塊，但更多的是底價成交。

像2017年住宅和商服用地共共出讓84個地塊，僅有13個有溢價，其中5個地塊溢價率在2%左右，其餘均是底價成交。

2018年住宅和商服用地共共出讓126個地塊，僅有36個有溢價，其餘均是底價成交。

2019年已成交的住宅和商服用地共96個地塊，僅有19個有溢價，其餘均是底價成交。

而那些競爭激烈高溢價的地塊出現，並似乎帶有一些規律性，比如2018年，1月、3月、6月、8月、10月、11月、12月，均有地塊競爭激烈。

再比如2019年10月之前，1月、3月、4月、5月、6月、7月、8月、9月，均有地塊競爭激烈。

看著每月一次的激烈競爭，讓土拍市場不寂寞，就像不停地在給不斷奔跑的樓市上緊發條一樣，看看跑的慢了，就上緊一次。當然，也可以比喻成打興奮劑，每打一針，興奮一段時間，藥效快不行的時候，再來第二針。

每月都能有興奮劑注入體內，所以日照樓市一直興奮不已。

其實，即便日照樓市再興奮，土地流拍現象還是頻現，2018年日照住宅和商服用地有14次流拍；2019年截止到10月，日照有19次流拍；這些流拍的土地樓板價有的在七八百元每平米。如果市場火爆，為何流拍頻現？

當然，關於流拍這些對樓市來說不和諧的聲音，卻鮮見報道，充斥耳旁的多是樓盤銷售如何火爆，拍地成交幾十億。然後告訴讀者地價上漲勢必造成房價的水漲船高，再用一個所謂的房價公式來推導出未來房價，預計未來房價“必將達到一個全新高度，同時帶動該區域房價上漲”。

你看這個樓市是不是挺詭異的？

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截止到10月25日，日照有70個樓盤在售，其中未簽約住宅11146套。這只是拿到預售證的樓盤數據。再對比2018南日照銷售住宅20490套，未簽約的也可以說庫存約7個月可以賣完，是一個相對合理的庫存量。

而我們再看一下這3年日照市本級土地成交的數據，我們粗略統計了一下：

2017年成交的土地建築面積約390萬平米2018年成交的土地建築面積約547萬平米2019年成交的土地建築面積約780萬平米（截止10月）

這三年加起來就是1717萬平米，像2018年，日照市完成商品房銷售面積267.77萬平米，如此銷售速度，這3年市本級的土地建成房子都要用6年才能消化完成。

再看住宅的情況，1717萬平米部分為商服用地、商住結合，按照6:4比例，住宅佔6成，

還有將近1000萬平米住宅。如果按照100平米一套，這就是10萬套。

這個數據或許存在誤差，但可以提供一種參考。對照日照市統計局發佈的數據，2018年日照市房屋施工面積1628.64萬平米，其中住宅1223.78萬平米，雖然有的是前些年的項目還在施工，但2019年供應的土地，也沒有統計上去，也就是說，1717萬平米雖然有誤差，也具有一定的參考價值。

2018年在施工的1223萬平米的住宅也好，還是2017-2019年出讓的住宅約1000萬平米也罷，從這些數據中，我們粗略可以看到，日照其實不缺房子，日照樓市房源並不緊張。

而在這樣的一個房源並不緊張的市場，並且供應量持續不斷，經濟實力又跟不上，日照的房價，哪裡來的衝擊山東第三的本領？讓人們對著房價望海興嘆！

所以說，日照樓市確實有點詭異。

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再說一句，現在日照免費的沙灘浴場越來越少了。是不是需要多掙點錢買房？然後坐在客廳裡看著日照的大海上上演一幕幕海市蜃樓的故事。