10月24日盤後，萬科企業公佈了2019年第三季度的財報。數據顯示，期內，公司實現營收845.95億元，同比增長21.74%，股東應占期間利潤63.99億元，同比增長31.64%。從這些核心數據來看，新財報延續了上個季度營收淨利潤雙增長的態勢。

25日開盤，股價持續走高，盤中漲幅達1.05%，目前股價28.7港元，最新市值3232.72億港元。

繼萬科企業第三季度的財報公佈後，我們可以看出，在今年的前三個季度，其已經實現營收2239.15億元，同比增長28.43%，淨利潤方面亦增長30.43%至182.41億元。眾所周知，當今的樓市仍處於市場寒冬期，萬科企業能在這樣的背景下實現營收和淨利潤的雙增長，彰顯了其作為行業龍頭的戰鬥力。港股研究社通過這份最新財報來解讀萬科企業今年以來，增長態勢見好的原因以及未來面臨的一些挑戰。

營收淨利潤雙增長 萬科持續發揮行業龍頭效應

萬科企業第三季度的財報顯示，期內，營收實現同比21.74%的增長至845.95億元。第三季度新增62個開發項目，總建築面積約1,479.0萬平方米，權益規劃建築面積約1,155.3萬平方米。而前三個季度的總營收達2239.15億元，同比增長28.43%。從萬科企業今年前9個月的新增開發項目來看，這是其營收增長的主要動力。財報顯示，1-9月，集團累計新增116個開發項目，總建築面積約2,832.1萬平方米，權益規劃建築面積約2,042.0萬平方米。

從淨利潤方面來看，第三季度，公司實現31.64%的增長幅度至63.99億元。按前三個季度來看，淨利潤同比增長30.43%至182.41億元。再回顧一下今年上半年的中期報告，顯示，上半年淨利潤同比增長29.8%至118.4億元。不難發現，行業寒冬下還能保持不錯的增長後勁，作為房地產的龍頭企業，萬科還是有兩把刷子的。

值得一提的是，截至9月底，集團在建項目總建築面積約10,587.8萬平方米，權益建築面積約6,275.4萬平方米；規劃中項目總建築面積約5,594.2萬平方米，權益建築面積約3,629.4萬平方米。1-9月，集團新開工面積3,243.4萬平方米，佔全年開工計劃的89.9%；竣工面積1,640.1萬平方米，同比增長5.5%，佔全年計劃竣工面積的53.3%。此外，截至9月底，集團持有貨幣資金1072.4億元，遠高於短期借款和一年內到期有息負債總和590.8億元。

綜上來看，萬科企業的Q3財報表現不錯，股價的上漲亦表明了資本市場對其的看好。並且除了住宅開發業務，萬科也在積極的發展物業服務、租賃住宅、商業開發與運營等業務，在延伸產業鏈上下游業務上也有望成為其未來心的營收增長引擎。

上半年行業回暖和自身"土儲"能力 成靚麗財報背後的主要功臣

通過最新財報可以看出，萬科作為業內頭部企業的實力。事實上，在其亮眼財報的背後，或是受益於今年上半年的行業回暖以及自身具備的"土儲"能力。

1、 拿地金額、面積均名列前茅 成資本市場背後的驅動力

根據最新財報來看，萬科企業今年前三季度的營收為845.95億元人民幣，實現了21.74%的增幅。能夠在當前房產行情並不火熱的前提下，依舊保持同比雙位數的增長，不得不說萬科的實力是不容小覷的。

房地產市場，土地無疑是房企的糧草，土儲的多少也決定了一家房企的戰鬥力是否持久。財報顯示，截至9月底，集團在建項目總建築面積約10587.8萬平方米，權益建築面積約6275.4萬平方米;規劃中項目總建築面積約5594.2萬平方米，權益建築面積約3629.4萬平方米。

據房天下的資料顯示，9月，萬科拿地態度積極，單月拿地金額約50.3億元，前不久，在杭州以總權益金額33.1億元斬獲1宗地塊舊改地塊，溢價率約為30%。

據CREIS中指數據來看，今年前三個季度中，萬科以1381億元的拿地金額佔據地榜榜首。但碧桂園緊隨其後，以總額1166億元佔據榜單的第二位。不可小覷的是，保利的發展速度，其1-9月的拿地總額達到了865億元。

數據還顯示，在榜單top10中1-9月拿地總額7789億元，佔TOP100企業的35.7%。TOP30企業1-9月拿地總額13907億元，佔TOP100企業的63.8%，龍頭房企獲取土地資源優勢凸顯，行業集中度顯著。1-9月，TOP10企業拿地門檻就為463億元，在人口紅利見頂以及樓市監管趨嚴的背景下，不容忽視的是。行業競爭在不斷加劇。

2、土地市場上半年短暫回暖 能否延續這一態勢仍需市場驗證

財報顯示，2019年1-9月，萬科企業的房地產業務結算面積為1455.0萬平方米，貢獻營業收入人民幣2125.7億元，同比分別增長13.6%和28.5%。

縱觀行業內的其他房企，在拿地上也是熱情不減。譬如，華夏幸福以總價116億元、100%權益獲取武漢武昌兩宗地塊；保利以42.4億元、100%權益斬獲佛山1宗舊改地塊；中海於北京以32.7億元、權益100%取得一宗住宅用地。長三角地區土地市場的熱度亦是不減，這一地區TOP10企業拿地金額共計3064億元，位列首位。

據房天下資料顯示，2019年上半年，全國300個城市各類用地共推出10.4億平方米，同比增長0.7%。其中，住宅用地推出5.1億平方米，同比增長6.8%。成交方面，2019年上半年，全國300個城市各類用地共成交8.7億平方米，同比增長0.4%，住宅用地成交4.2億平方米，同比增長6.5%，其中二季度同比增長24.4%。

從這些數據看來，房地產市場有回暖態勢。但這一態勢也是建立在3-4月份受政策微調預期增強、國家重點規劃落地及企業融資環境改善等多種因素影響的背景下。資料顯示，5月份以來，房產整體成交量增速便呈現了放緩態勢。

綜合來看，今年上半年房產市場的短暫回暖以及萬科自身的優勢成為最新財報的驅動力。眼下樓市降溫、價格趨於平穩，很大一部分的原因是受宏觀調控的影響，一旦政策方面出現放鬆的苗頭，樓市還能不能繃住也不好說。對於萬科這樣的房地產龍頭企業，也可以說是一個潛在的機遇。當然，就目前來講，在這份亮眼的財報背後，萬科仍有很多坎要過。

有關部門監管趨嚴樓市"緊箍咒"再收緊 萬科面臨的挑戰不容忽視

雖然，財報顯示營收和淨利潤均獲得增長，但房產行業存在的政策監管下的不確定性和競爭是不容忽視的挑戰。

1、有關部分監管趨嚴 房產"緊箍咒"再收緊

根據財報來看，萬科企業的房地產業務的階段毛利率為27%，較去年同期下降1.2個百分點。這或許與房地產市場受宏觀調控的影響分不開。萬科在財報中表示，1至9月全國房地產開發投資雖然同比增長10.5%，但增速較上半年減少0.4個百分點。

經過了前些年國內炒房熱潮之後，近年來國內房地產市場尤其是國內熱門房地產市場的房價基本上處於歷史高位的水平。在"房住不炒"的定調之下，有關部門的政策監管也在進一步加強。

資料顯示，這段時間以來，已有包括建行、農行、招商、光大等多家銀行收緊了信用卡資金流入房地產類相關領域的交易。政策方面，8月北京銀保監局下發的《關於加強銀行卡風險防控的監管意見》中就明確，轄內商業銀行應加強對信用卡大額透支和現金分期業務的資金流向監控，確保個人信用卡透支用於消費領域，不得用於生產經營、購房和投資等非消費領域。

從房地產行業來看，在國家堅持"房住不炒"的背景下，信用卡資金流入到房產交易彙總，會影響房地產的調整效果，加劇整個行業的風險。從這些政策的變動可以看出，房產並沒有放鬆的信號，反而是"緊箍咒"再收緊，行業仍然處於調整期。

據同策研究院上半年發佈的數據顯示，今年5月份，40家典型上市房企融資總額環比下降了52.07%，創2019年以來的歷史新低位。下半年樓市調控政策趨嚴，銀行利率也在普遍上漲。據國有大行人士表示，隨著銀行信貸方面的收縮，下半年房貸市場也會有所降溫，銀行在總量上回加大把控。

在政策監管趨嚴的背景下，萬科企業的銷售市場必會受到相應的衝擊。據其最新財報顯示，行業內，9月末的房地產貸款餘額同比增長15.6%，增速較上年末回落4.4個百分點。政策監管趨嚴，對萬科的影響是毋庸置疑的。

2、 全國房屋新開工面積同比增速放緩 土地市場整體降溫將延續

據富途牛牛資料顯示，最近幾年來，萬科一直保持保守的拿地速度，土地儲備低於其他龍頭。其第三季度財報則顯示，行業內，全國房屋新開工面積同比增長8.6%，但增速上較上半年減少1.5個百分點。土地市場也有所降溫，第三季度300個城市住宅類用地平均溢價率為11.6%，較上半年下降8.6個百分點。

事實上，這也是在整個樓市寒冬下表現出的行業現象。政策的收緊，對房地產市場產生了深遠影響。即使是行業龍頭的萬科，也不例外。財報顯示，萬科房地產業務的結算毛利率為27.6%，較去年同期下降0.2個百分點。這一現象的產生跟全國房屋新開工面積增速放緩不無關係，這也是萬科在當前大環境下需要直面的一大難題。

綜合來看，財報的表現值得肯定，但在當前"房住不炒"的政策定調下，在未來很長一段時間內萬科仍將面臨行業監管的壓力。同時，來自行業內頭部企業的追趕亦不容忽視，從今年前九個月的拿地面積和金額的榜單來看，碧桂園等頭部企業的實力更是不容小覷。只能說，未來萬科企業的挑戰也還有很多。

本文來源：港股研究社（公眾號：ganggushe）http://ganggu.meigushe.com/—旨在幫助中國投資者理解世界，專注報道港股企業，對港股感興趣的朋友趕緊關注我們