撰文 / © 老刀
今年2月份赴港上市的杭州房企德信中國，日前交出了第一份“期末答卷”。2018年度，德信中國實現合約銷售額、淨利潤雙雙增長，淨負債率大幅下降。
這份年報一掃上市初期市場的質疑。在行業調控政策及資金面壓力的影響下，市場對房地產行業整體的投資情緒更偏保守。而德信中國憑藉優異的業績，有望迎為自己的成長價值“正名”。
01
去年營收、毛利創歷史紀錄
德信中國2018年的業績十分亮眼。截至2018年12月31日，德信中國累計合約簽約銷售額（連同合營企業及聯營企業）約為人民幣396億元，較2017年增長約 38 %；合同銷售面積約為234 萬平方米。合約銷售均價也從2017年的16124元/平方米上升至16923元/平方米，體現出公司強大的品牌效益。
2018年結轉銷售收入約人民幣82.12億元，較2017年增長約25%；銷售毛利及結轉毛利均上漲，其中結轉毛利較去年同比大漲約104 %。毛利率的大幅提高，有助於提升公司的股東回報率（ROE）和每股受益率。
據業績資料顯示，公司的淨資產收益率高達26.8%，遠高於同業及部分龍頭房企，反映出公司為股東創造價值的能力十分出眾。
在上市伊始，德信中國曾公開表示，2018年要實現合約銷售350億元，2021年實現千億的目標。儘管2018年的目標已超額完成，但三年要實現“千億目標”依然任重道遠。
按2018年的合約簽約銷售額測算，未來三年，德信中國要保持36.2%的複合年增長率才能實現“千億目標”。2015—2017年各年度，德信中國的合約銷售總額分別為61億元、72億元及151億元。要持續保持高速增長，還需要業務格局的進一步優化。
02
淨負債率降超200個百分點
上市伊始，德信中國的高負債率一度引發市場擔憂。招股說明書顯示，德信中國2018年總流動負債（未經審核）達到380.39億元；截至2018年9月30日，淨資本負債比率為103.1%，高於行業平均水平。
董事長鬍一平曾在港交所現場表示，未來會制定一些策略，將負債控制在合理水平。
時隔一個多月，年報數據顯示，其負債率出現明顯下降。截至2018年12月31日，德信中國的淨資本負債比率為67.6% ，較之截至2017年年末的淨資本負債比率，減少了208.1個百分點，一掃上市時市場對公司負債過高的疑慮。
上述淨負債率已接近或低於龍湖、旭輝等向來以低負債率聞名的地產公司。大幅降低的淨資產負債率，有助於德信進一步在國際資本市場拓寬融資渠道，尋覓到更多低成本的貸款融資。
同時，德信中國現金及銀行結餘（包括受限制現金）為約人民幣74.88億元，較截至2017年12月31日的約人民幣41.15億元增加82%。充足的資金儲備為德信中國進一步實現擴張奠定了基礎。
03
深耕長三角並開啟全國化擴張
對於德信中國而言，浙江是名副其實的大本營及主戰場。根據行業報告，2017年，按浙江省11個地級市住宅物業合約銷售額計算，德信中國排名第五位，市場份額達到2.2%。
而土地儲備方面，招股說明書顯示，截至2018年11月30日，德信中國總突出達到693.39萬平方米，其中浙江省土儲達到589.87萬平方米，佔比高達85.07%，浙江的佈局在德信的地位依然不可撼動。
上市之後，借力資本市場，德信進一步加大拿地力度，開啟新一輪拓展步伐。2月27日，經過一個小時90輪舉牌競價以總價22.22億元拿下杭州市良渚街道住宅地塊；3月1日，以總成交價為13.78億元，拿下浙江溫州市濱江商務區商住地塊；3月21日，斥資6億元收購杭州蕭山區空港新城70%權益的優質土地；3月29日，以12.42億元成功獲得杭州蕭山區市政路住宅地塊。
截至2018年底，德信中國擁有土地儲備約683.38萬平方米，其中有109個項目位於長三角及華中地區的16座城市，總面積約635.5萬平米。
然而，“地域標籤”，既好，也是壞。對於一個目標“千億”的開發企業而言，僅僅根植於浙江市場，顯然無法滿足發展需求的。
年報顯示，在堅持“深耕長三角地區”的同時，德信中國開始逐步拓展全國化佈局。目前德信中國已進入江蘇徐州，江西九江、上饒等多個浙江省外的熱點二三線城市。同時，德信還在積極拓展武漢、鄭州等華中地區強二線城市的佈局機會，逐步實現從“區域型房企”向“全國性房企”的轉型升級。
04
致力成為城市綜合服務商
根據業績報告，德信IPO募集資金用於充實企業未來發展所需的資本金，改善德信的資本結構，並進一步助推公司治理結構及內控管理水平的完善。
近年來房地產市場逐漸向高質量發展轉型，企業的差異化競爭愈趨劇烈。德信中國始終堅持規模、利潤與品牌並重的經營策略，經過多年的深耕發展，德信中國憑藉高標準的建築質量管理體系，樹立了“杭派精工”特色的品牌形象，為公司的銷售能力提供有力支撐。
同時，德信中國以“一體兩翼”為發展策略，增加社區商業和產業小鎮的開發，與住宅板塊形成協同效應，並帶來多元化業務及服務種類的全面發展。持續增加具有成本競爭力的優質土地儲備，抓住城市輪動及客戶需求結構化差異機會。
展望2019年，胡一平在《2018年報主席致辭》說：德信將持續致力以更優的經營效益和品牌形象，更好地為全體股東創造價值，為客戶營造美好生活，為全體員工鑄就施展才華的發展平臺，為所有合作伙伴提供共贏發展的舞臺，為使德信成為一家令人尊敬，且具備可持續發展能力的企業而不懈努力。
德信中國自上市後持續在招股價2.8港元附近震盪，根據4月4日收盤價，當前公司估值僅為4.71倍，遠低於港股中同規模房企的均值水平，隨著房地產板塊近期走強，公司未來或將迎來估值修復機會，投資者可保持關注。
本文作者 | 老刀 當值編輯 | 三水
視覺 | 小禾 主編 | 謝SIR 出品 | 金林
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