01
梧桐郡、曉風印月、幸福裡……
面對一個又一個紅盤，最近的杭城購房者，估計有點應接不暇，顧此失彼。
耀眼的光芒籠罩下，其他樓盤也顯得很普通。但從某些角度看，香港興業|耦園才是近期“最值得一搖的樓盤”。
上週六，耦園悄然公佈了最後一幢洋房（22幢）的搖號方案。
共34套，其中建築面積90-144㎡房源29套，毛坯均價28200元/㎡，144㎡以上房源 5套，毛坯均價33000元/㎡。
登記時間10 月 29 日9時起，至10 月 31 日 17 時止，凍資90萬。
為什麼說耦園最值得搖？
不是價格特別便宜（和先前開盤一致），也不是倒掛驚人（已無萬元價差），而是因為它是貨真價實的現房。
不同於平常掛在嘴邊的“現房”或“準現房”（實際離交付還有不少時間），耦園今年3月底已整體交付。這意味著，只要必要合同流程走完，立馬就能拿房辦證。
而若是全款客戶，無需按揭等待，速度更快。
無論自住和投資，都堪稱完美。自住客可以節省過渡時間，儘快裝修入住；追求“效率”的投資客，則可以快速擺上貨架。
此前，杭州幾乎所有搖號紅盤的首套二手房成交，都在幾個月以後（湖景居、金色和莊或很快）。
耦園這批現房的出現，或將衝擊杭州搖號“中獎”最快兌現紀錄。
02
耦園體量只有6萬㎡，但居住環境相當不錯。
容積率1.2，只規劃了洋房和排屋兩種物業，東側直線距西溪溼地約300米。
這次推出的最後一幢洋房，位於項目西南角，共3個單元。戶型面積為約117㎡三房兩衛（底躍）、約123㎡四房兩衛，及約178㎡五房三衛（頂躍）。
其中，123㎡戶型最多，共23套。另有底躍6套，頂躍5套。
因為以改善戶型為主，又在未來科技城，還是洋房，其總價要比剛需紅盤，高出不少。
一房一價顯示，相對便宜的123㎡平層戶型，總價基本在320-360萬之間。
單價最便宜的，是2單元202和3單元201，僅26400元/㎡，總價近322萬。以3成首付，最低門檻接近100萬。
底躍總價在350-380萬之間，1單元101為底躍之最，總價近375萬。
單價最貴的是1單元601頂躍，為33833元/㎡，總價超過600萬。也是本次最貴的一套房源。
03
雖然總價相對高一些，但作為一個紅盤，耦園的倒掛紅利也是“肉眼可見”。
耦園本身的成交案例，就是最好證明。
最早的成交紀錄，出現在今年7月。當時有中介爆料，一套192㎡頂躍，以4萬單價“線下成交”，對比3萬3的新房價，短短4個月不到，賬面獲利約130萬。
不過，奇怪的是，後來公開網籤數據中，並未發現這套案例。
兔博士顯示，今年9月，耦園共有4套成交，均為平層戶型，122㎡2套，139㎡和143㎡各1套。
最低34685元/㎡，最貴39685元/㎡。
若以平層2萬8均價對比，價差高達6000-11000元/㎡。
但最近一套成交紀錄卻顯示，價格有了較大下滑。
10月22日，一套5樓的143㎡平層戶型，成交單價僅31546元/㎡。如果按此標準，平層價差僅剩3000元左右。
以一套123㎡為例，可獲利近37萬。再去掉新房契稅等成本，實際獲利30萬出頭。
目前，頂底躍戶型尚未有實際網籤，很難評估。
不過近日，有粉絲爆料，剛剛以總價750萬，出手了一套帶車位192㎡頂躍戶型。當時買入價636萬，加車位32萬，契稅10萬，套利70萬出頭。
我算了下，去掉車位，成交單價約3萬7。
也就是說，對比本次頂躍3萬3的均價，價差在4000元左右，即獲利空間約65萬（剔除新房契稅）。
04
儘管價差縮水明顯，但僅憑居住屬性，就能吸引不少城西自住客。
而無可比擬的現房優勢，也足以讓許多崇尚“快進快出”的投資客，趨之若鶩。
尤其現在二手行情低迷，未來形勢不可預計，像現在個別交付時間長的紅盤，部分投資客打了退堂鼓，就是出於這個考慮。
不過，歷史中籤率已經證明，耦園不缺客戶。
自2018年以來，耦園有過兩次洋房搖號。
一次發生在去年7月，12和17幢樓共60套房源，均價30600元/㎡，吸引2222組登記，中籤率僅2.7%。
第二次就在今年3月，5幢洋房共144套房源，均價28200-33000元/㎡，3272組登記，中籤率同樣只有4.4%。
本次最後一批洋房，僅34套，大概率會刷新項目最低中籤率紀錄。
如果你是一名投資客，會搖耦園嗎？
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