惠譽：予禹洲地產(01628.HK)擬發行5億美元高級無抵押票據“BB-”最終評級

久期財經訊，10月24日，惠譽授予禹洲地產股份有限公司(Yuzhou Properties Company Limited，簡稱“禹洲地產”，01628.HK，BB-/穩定)擬發行5億美元、8.375%、2024年到期的高級無抵押票據“BB-”最終評級。

上述票據評級與禹洲地產的高級無抵押債券評級一致，因為該票據構成了禹洲地產的直接、高級無抵押債務。本次募集資金將用於對其現有債務再融資。

禹洲地產評級的支持因素包括：合同銷售規模擴大且盈利能力穩健，EBITDA利潤率超過25%。禹洲地產擁有低成本的優質土地儲備，應會繼續支持該公司實現高於同業的利潤率。但是，公司的銷售擴張和相對較短的土地儲備使用期(大約三年)將限制去槓桿化的空間。

業務擴張令槓桿率承壓：惠譽預計，未來18至24個月，禹洲地產的槓桿率(依據按比例合併合資公司和聯營公司報表後的淨債務與調整後存貨之比計算)將保持在40%左右(2019年上半年就未支付拿地支出28億元人民幣調整後為大約40%，2018年末為39%)。截止2019年6月末，公司的土地儲備總規模為1920萬平方米，僅足以支持未來三到四年的開發需求。除非公司補充土地儲備，否則禹洲地產的合同銷售額將無法繼續以目前的速度增長。惠譽估計，禹洲地產年度合同銷售總額的50%至60%將用於拿地(2019年上半年為49%)。

銷售規模擴大：惠譽預計，禹洲地產的年度合同銷售總額將在2019年增至670億元人民幣，2021年將超過1000億元人民幣(2018年為560億元人民幣)。由於已售總樓面面積同比增長38%至270萬平方米，同時合同銷售平均售價升至每平方米15090元人民幣(2018年前8個月為13958元人民幣)，禹洲地產2019年前8個月的合同銷售總額增長49%至406億元人民幣。公司計劃在2019年下半年推出800億元人民幣的可售資源，其中55%的零售額是位於住房需求依然強勁的長三角地區的項目，2019年全年的銷售目標有望穩步實現。

利潤率保持穩健：惠譽預計，2019年和2020年，禹洲地產的毛利率和EBITDA利潤率將分別保持在27%-28%和25%的健康水平。禹洲地產2019年上半年的毛利率為27%(2018年為31%)。截至2019年6月末，禹洲地產未確認的合同銷售額為680億元人民幣，毛利率約為30%，並將於未來兩到三年在損益表中確認。運營成本依然得到有效控制，銷售、總務和管理支出佔收入的百分比已自2018年上半年的5.3%下降至2019年上半年的4.2%。