王增軍0628
萬科2019年中期業績發佈會上，萬科一改往年的情懷與文藝，多次強調回款、基本盤，並堅定地表示萬科繼續集中在一二線城市發展。公司公告數據統計顯示，2019年1-8月按權益投資金額計算，萬科拿地86%位於一二線城市。2018年全年，按建築面積計算，其中 72.1%位於一二線城市；按權益投資金額計算， 81.4%位於一二線城市。2019年一二線城市拿地比例增4.6個百分點。
一二線城市未來發展的邏輯在於，當地產大週期進入高位、轉為慢速增長時，需求端的邏輯會發生改變，城鎮化帶來的住房需求轉變為人口流動帶來的住房需求。
在大週期前半程，城鎮化導致農村人口湧向城市，在這樣的階段，一二三線城市並沒有明顯區別，但大週期高峰之後，城鎮化速度開始放暖，城市開始分化，一二線城市人口繼續增長，而三四線城市人口增速放暖。此外，過去幾年三四線城市的棚改貨幣化政策一定程度上透支了大多數三四線城市的商品房續期。
稱為“中國最懂經濟的市長”黃奇帆近期認為，未來地產建設和熱點，會集中在中心城市、大都市圈和城市群。所謂中心城市，其實主要就是看人口，當前人口破千萬的城市，黃奇帆認為未來還會有500萬以上的流入空間。而已經發展起來的人口破2000萬的特大城市，大概率要向外輻射和流動，所以這些城市的就會產生巨大的需求而已經發展起來的人口破2000萬的特大城市，大概率要向外輻射和流動，所以這些城市的小夥伴就會產生巨大的需求。
萬科的一二線城市佈局集中在長三角、粵港澳大灣區、京津翼都市圈和一些省會及強二線城市如重慶、武漢、成都、西安等。其中長三角城市群、粵港澳大灣區、京津翼都市圈新增土儲金額分別佔比25%、11.9%、9.2%。省會及強二線城市中重慶、福州、武漢、溫州、瀋陽等城市拿地額佔比最高，分別佔比6.6%、5.6%、5.1%、4.1%、4%、2.9%。
萬科的城市佈局更加側重城市圈或都市圈，城市圈模式的發展是城市發展進程的必然結果。核心城市通過極化效應集中了大量的產業和人口，獲得快速的發展。隨著規模的擴大，實力的增強，對周邊區域產生輻射帶動效應。融合發展都市圈，降低明星城市的單核壓力，這是地產業城市佈局的主流趨勢。
萬科的發展主線是鐵定在一二線城市紮根了，那麼再看看萬科在三四線城市的佈局，又有什麼啟示？
現在市場主流觀點是三四線城市需求被透支，接下來要涼涼了，只有一二線是安全的。在多數地產從業人員的觀念裡，多數三四線城市地產已經不具備繼續上漲的動力，但數據告訴我們，三四線樓市，冰火兩重天。
喊著“活下去”的萬科並具有強烈危機意識的萬科在2019年至今拿地最積極，越在調控嚴厲、市場環境嚴峻的背景下，萬科相對的拿地能力越強。萬科前些年穩健的發展戰略帶來了現在的低融資成本，充裕的銀行授信額度和較強的償債能力。當下一二線城市土地供應逐漸增加，地方國企房企將有更大能量和機會拿地。房企之間的分化將會逐漸拉大。
至於拿地開發模式方面，萬科開始傾向於自主開發，而非合作開發。萬科刻意放慢增長規模，將風險降至最低。“如何活下去、活得好、活得久”，這是萬科高管一直思考的主題。
城市佈局方面，多數房企開始迴歸一二線城市，萬科也在繼續鞏固一二線城市的優勢，在三四線城市的佈局側重選擇有產業優勢、在城市圈或都市圈、具有高鐵地鐵規劃等優勢的城市。
