一名神秘的父親
根據商品的運行規律，房價下跌的現象是客觀存在的，這在很多發達的國家或地區都出現過，只是對於我們來說，激化下跌的因素可以通過有效的宏觀調控措施來進行提前疏導，以避免像不少發達國家或地區所經歷的樓市崩盤而危及經濟大局的穩定。從這個角度來說，現在房價走高的持續因素已經出現很多變化，由於大局的需要，整體穩定和不同城市的分化將會是持續時間比較長的一個現象。下面我們分別從房價高速上漲是否可持續性和未來樓市的可能走向這兩個方面來分別闡述一下。
一、樓市漲價的可持續性發展正面臨著考驗。
房地產行業經過了快速發展的階段，近幾年來房價的飛躍式可持續發展正面臨著很多因素的考驗。
1、全國住宅銷售面積增速大幅度減緩。
全國住房銷售面積增長乏力。據國家統局的數據，從2013年到現在，在將近7年的時間裡，全國商品房銷售面積的增速在2016年達到22.5%的高點後，在2017年大幅回落到7.7%，到2018年的時候這個數據只增長了1.3%。而有2019年1-9月的數據顯示，增速是-0.1%，以現在的情形展望一下在餘下三個月後的數據，不會比2018年強多少，銷售面積的增速下降，來自銷售的持續性正面臨著考驗。
2、人口自然增長率降幅明顯，老齡化問題也將越來越突出。
房地產的人口紅利正面臨著挑戰。統計局的數據顯示，2018年的人口自然增長率為千分之3.81，而從2009到2017年這段時間內，人口自然增長率最低的一年是2010和2011年的千分之4.79，在2018年表現出來的降幅是近十年來最大的。
在另一方面，人口的老齡化現象正變得越來越突出。據統計局的數據，截止到2018年全國60週歲及以上人口為24949萬人，即接近2.5億，佔總人口的比重為17.9%，其中65週歲及以上人口為16658萬人，佔總人口的比重為11.9%，隨著人口自然增長率出現變化和老齡化人群的不斷增長，樓市的人口紅利支撐難免會面臨考驗。
3、居民槓桿率增速明顯。
居民的槓桿率增速比較快。據央行的數據顯示，在2015年的時候，住房部門的槓桿率接近40%，而到2018年的時候，槓桿率已經上升到52%左右，增速明顯，而其中負債的增加主要來源於房貸，即由於買房而增加的負債。截止到2018年底，人民幣房地產貸款餘額為38.7萬億元，同比增長20%，其中個人房貸總餘額為25.75萬億元，同比增長17.8%，而2015年末我國個人購房貸款餘額還只是14.18萬億元，3年時間增加了11.57萬億，增長了81.5%。這樣的增長速度對於金融體系是一個考驗。
4、M2廣義貨幣增速降緩。
在過去20年，房地產的快速發展和房價的快速竄升離不開貨幣增發的支持，但近幾年以來M2的增速已經降低且保持平穩。從1998年房改以來，直至2016年的18年的時間裡，一直保持著兩位數的增速，在增速最高的2009年甚至超過28%，使得M2從1998年的10.4萬億增長到2018年末182.67萬億，增加了18倍多，這些資金被房地產吸收了一大塊，房價也因此不斷地攀升。
而這種情況在2017年已經發生了改變，2017、2018年連續兩年保持在8%多一點，以現在2019年的情況來看，每個月基本都保持在8%左右的增速，如無意外全年也會保持與前兩年相近的速度，可見現在M2已經明顯降低且保持比較穩定的狀態下發展，這部分對房價大漲的支持也已經開始轉弱。
僅從以上四個角度來看，房價大漲的持續支撐已經面臨著很大的考驗，也許其中的作用不會馬上顯現，但如果放到將來來對比以前發展的條件，以往樓市的強力支撐已經變弱，在未來已經很難對樓市起到普漲的作用。
二、樓市在未來的可能走向。
樓市調控是基於保證行業穩定健康的考慮，避免其引發矛盾，所以無論效果如何，現階段的指向都是“穩”，個別地區的房價變動不會影響整體走勢，同時不同的城市會因為經濟、人口的不同的而現強弱分化。
1、房地產不再是短期經濟刺激的手段，“穩”將會作為整體走勢而呈現持續的狀態。
樓市調控意味濃烈並將持續，而調控效果也達預期，目前整體表現平穩。最近三年來，高層對樓市進行了前所未有的調控，從供需兩端分別出臺了包含金融管控在內的多項調控措施，並持續施壓，以達到讓樓市降溫的效果。從“穩房價、穩地價、穩預期”到“房住不炒”的指導方向，其中更引人關注的是高層明確“不將房地產作為經濟刺激的短期措施”，並落實促進房地產行業健康發展的長效機制，可以預見應該不會像前幾次一樣在調控之後又出臺樓市刺激方案，所以房價將比較小的可能出現大漲的現象，管理部門將會盡力引導房價在一個儘可能穩健的範圍內波動，如果調控方向持續，那樓市將有在一定的時期內呈現相對穩定的局面。
而從最近兩年的表現來看，從國家統計局的70城房價數據觀察，雖然受監測的70個大中城市的房價依然表現出漲多跌少的局面，但每月的帳幅反映在成交數據上很少超過2%，與前幾年翻倍式地上漲的局面相比，用“整體穩定”四個字來評價還是很合適的。
2、因經濟、人口等因素的差異，不同的城市間的樓市將呈現分化的狀態。
經濟和人口因素，將是樓市走向在新形勢下的決定條件。經濟實力強勁的城市，即使在樓市可能面臨轉向的背景下，其產業發展對資金、人口和其他資源的吸引力也要遠遠強於其他城市，這些因素可以保證一個地方樓市中的需求和消費能力，使樓市有比較明顯的支撐。
這些因素將會在中心城市、大都市圈和城市群中有比較強烈的體現。比如一些大的省會城市或者經濟發展非常突出的大城市，由於經濟和人口的支撐，樓市的表現會相對地堅挺，即使以後樓市普跌，他們的抗跌性也是相對較強的。最為明顯的深圳市，由於其強大的產業佈局和強勁的經濟環境，再加上地少人多，而且最近幾年每年平均流入的人口都超過40萬，使其樓市保持了比較好的需求預期，房價的表現也相對較好。
而在一些經濟發展欠缺的城市，由於前期房價漲得過多，再加上長期來說有可能呈現人口流出的狀態，缺少購買力和需求的支撐，調整的壓力就會大得多。
三、結語。
綜上所述，就現在的樓市環境來看，整體上房地產行業將會面臨更多的考驗，比如銷售面積、人口、居民槓桿率升高、M2增速變緩等因素都會對房價的快速上漲形成壓力，再加上樓市“穩房價”的調控背景，未來樓市將不可避免在一個比較長的時期內保持在一個整體相對穩定的狀態，同時在經濟、人口等因素的影響下，不同城市之間又會出現分化式發展，所以房價的漲跌除了考慮大環境和時間以外，還要考慮自己所處城市的情況，才可能會有一個比較客觀的結論。
CA紅葉
你要問我房價會不會降，我沒法告訴你，我就跟你說說我最近買房的經歷！
今年五六月份，看著南寧的房價還是不斷的上漲，然後也考慮到將來要跟老人一起生活，現在居住著的兩房一廳的房子將來根本不夠住，所以七月份開始去看房。因為我們一直住的老城區，加上考慮到方便老人生活和小孩讀書等問題，就打算購買在家附近新開發的小區。
因為是購買改善性住房嘛，所以打算買一套120平米左右的4房，七月份去看了兩套同一棟但是不同樓層的四房，樓層、戶型和朝向的都不錯，我們夫妻倆是打算定下來了。當時的售價是1.3萬多一平米，但是當時老人在老家，也有一些事情耽擱，沒能到南寧看房，所以也沒敢籤合同交定金。
到了8月份，老人來了，想說去看7月份看過的那兩套房子，中介告知都已出售，而且沒有降價出售。後來中介也介紹了其他樓棟四房的房子，但是樓層和朝向都是很一般，甚至差很多，但是，房價卻上漲到了1.5萬一平米。所以，看著這房價和不滿意的房子，我們到現在也沒買到心儀的房子！
在房價和口袋的鈔票面前，作為工薪階層的小市民，選擇真的是比較小。其實，如果作為剛需，我想，房價上漲或下跌，對我來說，也是沒有什麼影響的，我買房子是為了居住，有合適的，我會去買的。
甜而不膩唐
房價就跟油價似的，漲幾塊錢，跌幾毛錢！房價也是，本來買時100萬，賣時200萬，房價穩定後，降價到190萬賣，這樣子就是你們說的房價跌了！其實價格依然漲了！起碼我在武漢見到的就是這樣，雖然一直在說房價會跌，但是我想買套10000多一平的房子那是不可能了，都是23000左右的了，翻了一倍！
用戶9053931407248
剛才還在問幾個其他地方的朋友房價，基本上都是一樣的，地段好的價格漲價還是有人買，地段差的地方降價也沒人要，索性就不降了。二手房房型好的裝修設計合理的價格高點都有人搶，房型戶型行設計不好的降價了還是沒人買。我6月剛換的房，同樣的戶型，我買的毛坯，有一家精裝修的賣的價格和我買的毛坯一樣的，而且價格還能談。結果兩個月下來，我的毛坯房都快裝修好了，那個精裝修的房子價格又降了3萬還是沒賣掉。指望房價大降是不可能的，漲也不太現實，持平吧，所以剛需的話該買還是要早點買，投資的就算了，把機會留給剛需吧。
我真的是隔壁老王
從現在往前數20年，勸你買房的都是你的恩人，包括現在被標註成騷擾電話的售樓小哥哥小姐姐們，現在想想，當年接聽人家電話那個毫不掩飾的不耐煩的口氣將電話掛掉，然後再吐槽一句是多傻逼的行為，我不是售樓小哥哥，這傻逼的事我也幹過不少。
起個破名想半宿
我分享下二三線城市的情況
18年，和朋友在廣東周邊看一首房，
九千不到，到前不久，和朋友去收樓，
價錢還是差不多九千多
再加上今年一些房產搞的一些活動
什麼老客戶帶新人去看房有什麼獎勵呀
房產這邊如果真的成交很高
個人分析，
今年二三線房價相對來說還是比較平穩的，
有親戚也在做售房這塊，
也有透露今年的獎金縮水了很多
如果真的不愁買的狀態
應該也不需要搞這麼多活動
但如果是一二線地段比較好的房源
可能會比較好點
但覺得接下不會漲幅太大
之前有看過一句話，
還是挺震撼
以後呆農村可能都是有錢人
沒錢的可能都住城裡
因為城市汙染越來越大，
空氣質量最好的以後可能都是農村了
沒錢的人拼命賺錢
賺了錢的人拼命會去養生
所以個人觀點，後續二三線城市房價可能是持續平穩增長，如果是剛需，可以考慮
如果投資，可以觀望
廣東三姐
房價跌聲一片的時代一去不復返了！除非你買二手房。今後房價肯定走向平穩！有錢就出手吧。按揭買房不划算。
江南書院
現在你相信房價不會跌就是和2018時候你相信p2p不會出問題一樣！
一、房子嚴重供過於求，現在縣城空置率50%以上，三四線30%以上，一二線郊區小鎮都20%以上空置率，2019年多個城市二手房掛牌量翻了5倍以上，全國二手房掛牌量恐怕年底突破5000萬，只要一年內賣不掉，高槓杆投資房子的，要麼斷供、要麼降價到市場可以接受價格，那就是當地平均工資上下，你說完跌多少自己看看自己城市房價和平均工資多少！
二、房子其實已經跌了，漲價地區是新房比二手房貴，二手房在跌，很多土地限價的最低價成交，土地流拍，新房沒有人搖號，搖號了中籤放棄，就這樣給你說在所有省會和一二線城市裡面，二手房倒掛只有13個，這13個城市房價環比下跌，成交量下跌，其他城市新房比二手房貴，其實是家調控真炒作，試圖新房拉房價上漲而已，得出結論是全部都在跌，沒有一個城市在漲。
三、人口下滑，老齡化加劇，3-5年後住房需求至少減少1/3，到時候不止賣不掉，租也租不掉，因為70後60後和50後人口占據了5億多，他們老齡化了就沒有住房需求了，和孩子住或者回農村是他們歸宿。
四，現在基本都有房子了，4億房奴已經透露了這個事實，4億房奴4億套房子，4億套房子可以居住15-20億人口，中國人口就在16億左右，你說還有不缺房子的？
五、現在熱門城市房子供不應求是6-7億流動人口流出來錯覺，我們每年6-7億農民工和大學生流出60億人感覺，他們是一年換一個工作，最多3年換一個城市，他們根本不可能在工作城市買房，沒有必要也買不起，這些租房需求被放大成為了買房需求，常說的牛鞭效應。但是這個租房需求無法轉化成買房需求的，除非房子白菜價格，按照現在房價和收入因為他們不可能在一個地放安居樂業和定居，這個相當於古代打仗拿500人搖旗吶喊，喊出5萬人感覺。其實就500人！
劉貴剛mark
你想買房，現在你在觀望，朋友說房子不可能跌，所以你就糾結了，對嗎？其實很簡單的一個事情，我覺得下跌可能性不大，具體分析一下，你就知道了。
1.剛需房的不用想那麼多，有家就好。現在很多人都和你一樣，抱著觀望的態度，認為房價肯定是會下跌的，其實說老實話，六年前我買房的時候何嘗和你現在想的不一樣呢？那個時候我也天天再想，是不是房價該跌了啊，可是。。。。。。結果就是你也看到了，辛虧當時我老婆說，咱們連住的都沒有，不管是漲是跌無所謂了，先有個自己的家就好，當時一狠心買了。現在的結果就是我特別感謝我老婆，如果放到現在我肯定是買不起的。
2.地價沒降，房價怎麼會降。現在因為房價的不確定因素和政策的不明朗化，一直有人再說房價會下跌，那麼我就問你一個問題：“你所住的城市地價跌了嗎”？如果你告訴我說，你們那裡地價跌了，那麼我恭喜你，你們那裡的房價肯定會降的，所以你可以繼續觀望了。但是據我瞭解，好多城市的地價都沒降，之所以我們看到有些城市的地流拍了，其實不是說開發商不想拿，具體原因要嘛就是地價太高，要嘛就是開發商資金不足。
3.外來人口太多。現在好多城市的人口越來越多，而且一些城中村也在拆遷改造，那麼又一個問題來了，你讓那麼多外來人口去哪裡住？總不可能睡大街上吧，所以他們也需要房源的。
4.改善房的用戶過多。再說一下原先因為一些原因買了小戶型或者地理位置不好的房子的人，他們現在條件好了或者孩子要上學了，那麼他們就需要一些改善房了。
通過上面我的分析，你應該看出來了，所以我覺得房價真的不會跌的，你說搞活動打個折，這有可能。但是下跌的好厲害，我覺得是不可能的，純屬個人意見，希望可以幫到您。
打不死的小強aaa
基本認同你朋友的觀點，要等到房價大降再上車，是不可能的。
首先，中央一再強調，房住不炒，也要保持房地產價格平穩，不會再讓房價大漲，也不可能大幅讓房價下跌。再大漲，中國的實體經濟會繼續一蹶不振，拖累經濟穩健發展；若大跌，會引發一系列的社會危機，一是銀行破產，二是資產縮水，拖累消費支出，三是失業率上升……
所以，房價大漲可怕，房價大跌也可怕。
其次，自嚴厲調控政策以來，購房門檻提高，房地產投資受到重創，投資客離場，銷量下滑，部分開發商或業主為了快速出貨，會有一些讓利促銷，相對，價格會略降一些，但這是個別現象，不是普遍現象，所以，這個階段買房，是可以淘到筍盤的。
但從長期來看，基本會保持橫盤或者微漲態勢。
所以，如果你是剛需客，手上也有足夠的資金，就可以儘早下手了，如果是投資客，那就剎車吧，除非是重點發展區域，類似深圳先行示範區這樣的戰略高地地位的城區，還是有投資價值的！
近日，已有大量投資客湧入深圳，住宅沒有房票就投資公寓，所以，市場也回暖了起來！
所以，最好還是具體城市具體分析，具體需求具體分析！小皮在這兒只是講個大邏輯！
