前兩天，在跟一個開放商老闆吃飯的時候，我變成了一個“垃圾桶”。
他把所有的鬱悶和煩惱都倒給了我，其中最大的問題則是開發商開發了一棟辦公樓，總面積17000平米，其中有一個3000平米的大型辦公室。
其中，這棟樓別的地方大部分都賣出去了，還有一部分租出去了。只有這個3000平米的辦公區域無論什麼辦法也甩賣不出去，佔了手裡不少資金。
如果能把這3000平米甩賣出去，那我也就輕鬆了。之所以賣不出去呢是因為這麼多面積只有一本房產證，這就讓銷售增加了很多困難。
我聽後反問道：“為什麼一定要賣出去呢？只要能收錢就行了。”
在聽到這句話之後，他立馬眼睛放光，問我具體怎麼收錢？
簡單，開旅館呀！
1
招商籌錢
之所以，這位開發商老闆比較糾結是因為他不想再投入任何資金，只想快點甩賣掉。在那個地段的房子，均價在7500元/平米左右（40年產權），總價在2250萬左右。如果有人願意出2100萬，他可能也會同意。
我一說開旅館，他的臉都綠了。因為開旅館又要他花不少錢裝修，所以他都沒敢往下問。
不過作為朋友我該說的還是要說，因為這並不需要他投資多少錢，還能立馬激活他的現金流。
首先，我讓他先去找設計師幫你將這3000平米設計成100個風格迥異的房間；其次我讓這位老闆邀請150名左右的中產階級以上的朋友們參加一個叫做“超級房東”的招商活動。
而招商活動的酒店就距離他的地產項目一街之隔，方便待會兒帶著客戶去看房。
在招商活動上，這位老闆需要向來賓充分展示自己的酒店項目和酒店風格，特色十分明顯。
而現在，在座的各位來賓都有機會成為這個酒店的房東，認領一間酒店只需要交押金10萬元/年。一年到期後酒店的收益全部歸房東個人所有。
實際上，聽到這裡，沒有多少個房東動心的，因為自己還要裝修，自己還要對外出租，太累了。
因此，房東可以把自己的房間交給酒店整體管理，酒店負責裝修和負責對外出租，承諾整年出租率高達80%，一間房間的費用在120元/間左右。
換句話說，房東只需要一年交10萬押金到酒店管理方，一年什麼不用幹就可以收錢。只不過因為是酒店方幫忙打理，那麼酒店與房東的房價分成比例是7:3。
房東一年10萬元的押金至少可以賺多少錢呢？120*365*80%*30%=10512元。
投資收益率可以高達10.5%，要比存在銀行高多了。如果房東下一年不願合作則可以退出，拿走10萬元加投資收益。
2
裝修
由於地產商的房子就放在那裡，根本跑不掉，再加上比較可觀的投資收益率，有的人一下就拿了好幾套房子。所以100間酒店很快就出手了，收到了1000萬元的房東押金。
收到錢之後，就到了裝修環節。100間房間的裝修費用至少也在800萬元（包括基本配置：空調、床、熱水器等），可是如果把錢全部給裝修公司呢，有可能裝修完的費用也在1000萬元左右，資金也就相當於是到手裡轉了一圈。
所以，地產老闆需要儘可能地找到一家靠譜的裝修公司合作，前提條件是地產老闆只提供400萬元的首付，此後，裝修公司可以享受酒店長達十年的投資收益，收益分成比例也是30%。
按照一間酒店一年收益10512元計算，100間酒店的收益就是105萬元。10年則是1050萬元，所以裝修公司也是賺錢的。
3
房產中介
錢已到位，裝修已經完畢，剩下的就是招租客的問題了，對於普通人來說，招租挺難的，可是對於有實力的房產中介來說100間房間真的不難招租，所以公司就把營收的15%分給了房地產中介公司，前提是要讓公司出租率達到80%以上。
可能有人也注意到了，房間的價格是120元，這個價格並不是固定的，而是隨著市場浮動的，按照定位，市場上同類價格一般多在198元/間左右，所以在後期酒店價格也是可以讓房產中介酌情上漲的。
如果酒店的出租率超過了80%，超過部分，房產中介可以分走50%的收入，剩下的50%由酒店管理方、酒店物業、房東、裝修公司按照3:3:2:2的比例分成（這是合同中提前規定好的）。
如果按照120元的價格，出租率剛好是80%的情況下，房產中介可以賺到52.5萬元。一般兩個專職人員就搞定了。
如果房產中介可以把房間價格提高到150元/間，出租率仍有80%的情況下，房產中介一年可以賺52.5+（150-120）*100*365*80%*50%=96.3萬元。
4
酒店物業
酒店需要前臺人員，也需要房間打掃人員。前臺共需要2人，後勤人員需要4人。
酒店物業也可以分享營收的15%，也就是說至少52.5萬元的分成。假如物業的這6名工作人員年薪平均在5萬元/年，那麼酒店物業的支出費用為30萬元/年，酒店物業每年至少可賺22.5萬元。
假如房價為150元每間的話，那麼酒店物業可以賺22.5+（150-120）*100*365*80%*50%*30%=35.6萬元。
這收入已經挺好的了，不需要多大的力氣就可以賺幾十萬。
5
酒店管理方
酒店管理方實際上就是地產老闆本人了，我們可以算下地產老闆可以賺多少錢。
通過以上的分成，酒店管理方只能收到10%的分成，也就意味著地產老闆一年可以賺120*100*365*80%*10%=35萬元。
假如酒店的價格提高到150元/間的話，地產老闆可以賺到35+（150-120）*100*365*80%*50%*30%=48.1萬元。
可能有人會說，一個堂堂的地產老闆費了這麼大的勁一年才賺48.1萬元，值得嗎？
其實是值得的，因為48.1萬元是明的收入，別忘了一開始老闆收了1000萬元的押金，減去400萬元的裝修費用，還有600萬元可以只有支配。
擁有現金流的感覺要比賺錢本身更快樂！
PS：每個案例的操作都不是表面那麼簡單，我希望在此能夠充分開發大家的思維想象空間，這就足夠！
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