Altman丶Y

是不是值得購買，要看這個投資的目的是什麼。

01，租金收益率

過往房子的主要收益來自於房價的增長，但是未來的房子想獲得房價的增值越來越難。所以我們先計算一下這套房子的租金收益率。

這裡說每年可以租6500~7000，保守一點，按6500來計算，12個月就是每個月540。

但是我們在計算租金收益率的時候，只能算11個月的租金，要考慮空置，也要考慮維修，中介等等費用。以11個月的租金計算的租金收益率超過4%，這個收益率非常不錯，長期持有的話值得購買。

還要考慮未來的租金有可能不斷增加，那就更加值得了。

02，房價上漲的收益

如果只是想，三五年之內，換手獲得房價的溢價，這個就比較難。

東北的大多數小城市人口不會增長反而減少，經濟情況也不太理想，在這樣的大環境下，房價很難上漲。

這一套房子是學區房，可能情況會好一點。

但是即使這樣，我們也會看到很多小縣城，小學生的入學人數逐年下降，所以學區房的價值也不太明顯。

03，可以貸款嗎？

這套房子只能全款購買，就不太理想了。

如果可以申請貸款，那就挺不錯的，因為算下來，每個月的租金已經可以覆蓋一部分的月供。

也許每個月的租金不夠每個月的還貸額高，但是如果換一個角度想，每個月的還貸額當中，有些是本金，有些是利息，現在每個月收到的租金已經可以幫你還了利息，相當於租客幫你承擔了貸款利息，你可以從銀行獲得沒有利息的貸款，在這種情況下買房子何樂而不為呢？

04，小結

不過不管怎麼說，我是不太贊成在小縣城購買房子的，不管是投資，還是為了養老，都存在很多問題。

我在7月6號頭條號發了一篇文章，就是深入分析在小城市買房子的未來問題。

最近寫了不少關於怎麼買房的文章，特別是投資購房的一些坑，可以作為參考。都放在菜單裡了。先關注我，再點後臺菜單。

財說得明白

二手房要看房子的建設年代，也就是說看你還能持有多少年。你沒有交代房子的年代，所以以下回答是根據你題幹中的信息做出的推斷：

全款14萬，這套房子要麼比較小，要麼位置偏，要麼步梯樓層高，要麼房子太老（九十年代的房子），從你說的租金一年6500到7000來看，應該是面積小或是樓層高其中的一個原因。

14萬按照存款利率2%計算，不考慮複利，每年收益2800元，15年合計收益42000元，本息共計18.2萬元；20年合計收益56000元，本息共計19.6萬元；30年合計收益84000元，本息合計22.4萬元。

年租金按照7000計算，不考慮房租上漲，15年合計10.5萬元；20年合計14萬；30年21萬元。

也就是說到15年頭上，還沒有收回成本，20年頭上剛夠本，30年頭上還沒有跑贏銀行存款。

當然這種算法肯定不準確，但是，如果要想把房產作為投資對象，這種收益率偏低，最大的不確定因素是房價的上漲空間。因為房價上漲，租金也會跟著上漲，收回成本的年限也會縮短。

試想，如果十年後，你的房子還能賣出14萬的價格，那你的租金7000，相當於年收益率就達到了5%，就比存款划算了。

所以，買不買要看你房子的增值空間和你那14萬現金的實際收益率。

還好有我567

一群不接地氣的，站在北上廣奢談什麼小縣城，指點江山，言之鑿鑿，有的說這根本不可能，有的說房價要大跌

但千萬別聽他們的，按他們那些理論，拼多多、抖音早該倒閉多年了。

小縣城賣14萬，月租六百、年租7200的房子是絕對存在的！

一般是中心地帶老公房，步梯五六樓吧，兩室一廳一衛50多平，水暖氣齊全，物業費很低甚至沒物業，院裡停車比較方便，還帶儲藏室可以放電動車。

房子裡沙發床櫃子一應齊全，很有可能還有老綠皮冰箱和大屁股電視機，真正拎包入住。

那些考了公務員或教師的外地人，普遍要在這種房子裡過度幾年。

還有父母在外打工、爺爺奶奶帶著小孩在縣裡上學的，也都租這種房子。

以及一些做生意的，比如代理各種酒啊，權健無限極啊之類的，也喜歡租這種房子。

還有那些醫院剛畢業小護士之類，家在下面農村，還沒嫁出去之前一般也是兩個人合租這類房子。

總之這類房子在租房市場非常搶手，但都是過渡性質，很少有人去買。

那為啥要賣呢？原因也很簡單，孩子結婚要大房子，家裡湊不齊首付，或不願意負擔那麼多貸款，打算首付50%、70%甚至全款

那隻能把這個房子賣了。

或者全家搬到地級市或省城了，這房子也給賣了。

那麼能不能買？絕對能買，收益率比存銀行強多了。

過幾年萬一碰到拆遷，那就賺大發了。要麼按面積賠1.1倍，剩餘你再添錢買個新房。

要麼按舊城改造，現金補償，14萬現金肯定是不止的，然後光按期搬遷都獎勵三萬元。

不拆遷，那就一直這麼出租唄。

駐馬店頭號貪汙犯

這種房源是否值得購買，6500-7000元/年的租金真實性是一個比較重要影響因素。所以要先核實一下這租金的真實性。

１.

如果是看房過程中，中介報過來的租金收益，那可能有比較大的水分。

中介的最終目的是成交，一般會報高租金收益，尤其是這種月租金才500多的房源，即使報高了100元，買家也感覺不到租金被誇大了，因為100元的月租金差異，對很多買家來說，實在太小了。

２.

如果租金收益來源於現租客，也有可能有水分。

曾有很多原業主與租客串通騙買家的案例。原業主與租客統一口徑，對買家報高租金，事成後原業主付租客部分現金或免一定時段的租金作報酬。

例如上門看房時，買家問租客租金情況，租客按房東事前約好的價格報6500元/年，事實上租客每年只需繳交4500元租金。

因而，決定出手前自己先以租客的身份，去周邊看十套八套類似的房子，瞭解清楚租金情況。

租金調查結果，如與6500-7000元/年差距比較大，那要慎重考慮了；如調查出來的周邊租金收益，偏差較小，那這套房源非常值得買。

１.投資回報率可觀，年回報率高達４.6%-5%；

２.有學區房的附加值加持，總價低，升值空間相對高總價房源大。

觀點總結：

回報率高的背後可能潛在著高風險，為了穩妥起見，先核實租金收益的真實性，如租金屬實，且是學區房，個人覺得非常值得買。　

房微言

房價14萬，每年租金收入6500到7000元，取6750元來計算，租金回報率為6750÷140000＝4.82％，這個租金回報率可以說已經很高了，像一線大城市的二手房租金回報率普遍都只有3%左右。如果這個房子能穩定獲得這樣的租金回報率的話，我是強烈建議入手的。具體理由如下：

很多低風險理財方式都達不到4.82%的收益水平

如果拿14萬元去做低風險的理財，如國債，三年期利率4%，五年期利率4.27%；或者購買銀行理財，收益率也只有4%左右；還有銀行的儲蓄存款，普遍都只有3%左右，當然還有一些小銀行的儲蓄存款能達到5%左右，但是綜合來看，低風險的理財方式很少能達到4.82%的收益率水平的，因此從收益率角度來說，有4.82%的租金回報率的房子是值得入手的。

房租收入有穩定的現金流

很多的理財產品的利息支付，都比不上房子租金收入那麼穩定，房子每月固定雷打不動地可以獲得現金收入，這些獲得的現金收入又可以拿去做理財，通過利滾利，一年下來獲得的收益率會比4.82%還要高。

學區房的房子具備增值空間

樓主購買的是縣城實驗小學的學區房，未來增值的概率大，因此，除了獲得穩定的租金收入之外，未來房價大概率還會漲，若干年後賣出後還會獲得額外的房子增值收入。

綜合來看，用14萬元購買這間學區房，不僅可以獲得每年超過4.82%的收益率，還能極大概率獲得未來房子的增值收益，因此換成是我的話，我會毫不猶豫地購買。

你不理財，財不理你。留下您的愛心贊，更多理財乾貨和財商知識，關注我，一起交流成長。

漫談低風險理財

這套二手房的年限有多久了，如果超過20年，那麼就不太值得擁有了，因為20年前的房，結它的建造構以及各方面的基礎設施，基本太陳舊，在未來生活當中會有很多的不便之處，至於說租金，還有房價之間的比例，個人覺得還算正常，應該說你的這個房子，是最標準的，租售比非常標準，年收益率5%以上，這樣的住宅，真的是太少太少。

如果房齡沒有超過20年，可以果斷下手，超過20年以後可以把價格在，往下拉一拉，也可以入手，如果房齡已經超過30年，那就不用考慮了，總之就是這樣的一個情況，非常值得購買，但是要看房齡，到底有多長，房子是否值得，其實學區也好，交通也好，未來都會變得更好，實驗學校，私立學校，在未來是趨勢，更多的情況下，要把學區的這種概念慢慢的弱化，當然還要關注一下其他方面。

例如房子的居住性能高不高，戶型好不好，樓層好不好，光線好不好，小區好不好，這些都要去做一個參考，當然僅僅是參考，會和價格掛鉤，你們現在買房子，一定要理智，選擇最優質房源，特別是在二手房上面，雖然成熟，但是要考慮的因素，可能會更多更多，因為二手房，有著它特殊性，而且二手房最能夠展示，作為房價的參考，所以要擇優入取，果斷拿下，最優質的房源，收益率高。

因為房齡超過30年，基本上增長太慢，房價上漲的時候，它漲的最慢，房價下行的時候，它跌的最多，而且超過40年，接手的人太少，老破舊小區就是這樣的一個情況，所以一定要參考年限。

好了，就說這麼多吧！關於投資購房，還有什麼其他的疑問可以隨時關注公眾號，樂福居，這裡會有一系列關於購房的一些小常識，等你來哦。

樂福居

你說的房子可能是小產權房吧，給出四點看法，供參考。一、若是小產權房，不建議購買，因這類房利益不受法律保護，有隨時被拆的風險；二、若是商品房，自己有經濟能力，不需要貸款，產權清晰，無其他糾紛，就儘快買下來，收益還可以；三、若是商品房，需要貸款去買，那就要算算利息支出和你的收入之間的關係了，自己權衡後就可下結論；四、一定要去房管局或不動產登記處查看該房子的產權是否清晰，交通和周邊設施是否適合居住。比如，噪音不可過大，有無汙染源等。分享至此，歡迎關注、交流！

你需要考慮以下幾個問題

第一，你這個租金是淨租金，還是需要扣除物業取暖費等費用？如果約定你繳納取暖費用，那剩下估計5000左右了。

第二，樓房是哪年的樓？如果五年之內的新樓，你租出去大約20多年回本，到時候自住繼續租都可以，如果已經是十年甚至更久的老樓了，再過二十多年，四十多年的樓還能住了嗎？（又不是海淀的學區房）到時如果趕上拆遷還好，否則租不好租，賣沒人買，又沒有開發商拆遷，你就閒置吧！

我凝望的那顆星

作為一個一般性的問題，我不建議購買。

從大的方面來說，除一二線城市以外，其他地區的房子不具備長期增值的能力，尤其是經濟落伍、人口淨流出的地區，房子不僅價值低，而且恐怕根本就沒人要。

具體到東北縣城的一套學區房，如果想作為投資購買的話，就得要判斷一下當地的經濟情況，判斷一下縣城周邊是不是有數量較多的人口基礎，是不是不斷有新人口流入縣城。

最直觀的可以看看，學校的生源是不是充足？近幾年學區房是不是很緊俏？房價是不是一直穩步提高？如果答案是否定的，那麼就很容易作出決定。

總體而言，東北是屬於人口淨流出地區，投資縣城的學區房要慎重。但是具體情況還要具體分析，也不能一概而論。

顏開局

我來回答一下這個問題，可以很明確的說，值得購買。為什麼這麼說，可以從以下幾方面來分析。第一，你買的房在縣城，無論怎麼樣，現在的縣城基礎設施完善，住居還是不錯的，應該是農村人的嚮往，再怎麼東北，這個趨勢不會改變。第二，14萬的總價，價格不高，而且是學區房，我們知道，每個縣城的實驗小學，都配備了比較好的師資，教學質量應該是比較好的，現在的社會，對教育還是比較捨得投入的，無論是租還是套現都應該問題不大。第三，14萬的總價，租6500-7000元一年，不考慮房價上漲的因素，回報率有4-5%，也應該是可以了。

關鍵字: 房產 租金 房價