泳士19688
一，省會城市的虹吸效應
首先，對於東北人尤其是黑龍江人，哈爾濱的作為省會城市的吸引力還是非常大的。最主要包括教育資源和醫療資源。
哈爾濱有普通高校51所，成人高校12所，其中211大學4所，分別是哈爾濱工業大學、哈爾濱工程大學、東北農業大學和東北林業大學。哈爾濱工業大學同時還是985高校，除此之外，哈爾濱也是黑龍江省唯一擁有211大學的城市。在教育資源方面，是省內其他城市無法相提並論的。
而在醫療資源方面，哈爾濱更是雄冠全省，不但有全國醫科大學排名前十的哈爾濱醫科大學，還有排名同樣不錯的黑龍江中醫藥大學，三級甲等醫院的數量比黑龍江其他城市的總和加起來還要多上幾倍。而且隨著人口老齡化，人們對對醫療資源的關心程度會越來越高。
二，高鐵進一步促進人口匯聚
在20年前的話，對於黑龍江人來說，去哈爾濱的交通還不是很方便的，勻速緩慢的綠皮車廂是很多長途旅行人們的噩夢，而大部分尚未通火車的邊境城市，交通成本更要成倍增加，這成為扼制人口城市化的重要障礙。
而隨著近十年全國高鐵的迅速建設，齊齊哈爾、佳木斯、牡丹江等城市的高鐵相繼通車，原本需要5~10個小時的交通成本迅速降低為1~2個小時，大大封方便了人們的出行。
雖然修建高鐵的初衷，是為了促進這些城市的發展。但是不得不承認，高鐵進一步促進了人口向哈爾濱的匯聚。很多家庭為了讓子女獲得更好的教育資源，都選擇在哈爾濱購買房子，讓子女在哈爾濱接受教育。
三、離開東北不是所有人都有勇氣
雖然北上廣深對年輕人有著非常大的吸引力，但也並不是所有人都有勇氣去闖蕩。尤其是對於稍微大點，年紀的30歲以上的人。從三四線城市，進入哈爾濱可能是想謀求下一代更好發展的唯一選擇。
這樣既不需要去適應一線城市的快節奏拼實力的生活環境，也可以不離故土，甚至還可以繼承父輩留下的人脈等社會資源，最大程度上減少了個人奮鬥的代價。
哈爾濱的隱憂：
目前來看，哈爾濱雖然在周邊城市人口的湧入下，無論是房價還是經濟，都起到了一定的起促進作用，尤其是靠近優質教育資源的房價，一直居高不下。
但長久來看，中國進入老齡化以後哈爾濱的人口老齡化現象會更為嚴重。因為當初在90年代哈爾濱，尤其是東北和山東，這幾大省份是計劃生育政策執行最為嚴格的幾個省份。
這一現象在近幾年已初見端倪，比如養老金的發放，每年呢，都需要南方等省份去填補空缺。未來隨著年輕人越來越少，老年人越來越多東北的尤其是像哈爾濱這樣的城市，還是存在很大隱患的。
【希望大家多多補充留言，一起討論。】
船伕聊名著
哈爾濱人眼高手低，大部分年輕人異鄉打工或者創業去了，留下的也是工廠工作，為什麼哈爾濱的房價不降反升，很明顯人口紅利已經是過去事情了，外來人口帶動飯店旅店的生意，我嫂子跟我說過外地人在群力新區買房子的佔百分之七十以上，一五年一套群力的高層也就是一百五六十萬，一七年一年漲了百分之五十。為什麼會這樣很明顯，群力新區的房子很高端大氣上檔次，配套設施很到位，大型商超醫院學校一應俱全，公園哈爾濱最多的地方就是群力新區，哈西的房子也一樣配套設施很到位，剩下的道理，道外，香坊，也跟風一頓猛漲，外來人口帶動了哈爾濱房價不降反升是很明顯的事實。哈爾濱的工資是全國倒數第三四位，消費水平看起北上廣，一個生活在這座城市三十七年的人看見家鄉的鉅變感到高興，不得不提的是事就是老工業基地已是物是人飛了。
冰城爾東
- 這個問題正好去年我問過哈爾濱的開發商，我也很好奇為什麼經濟這麼差的哈爾濱房價會漲到如此地步，他是這麼跟我說的：
- 第一：哈爾濱老城區的人改善住房環境，紛紛搬進新區，哈西、群力的房子被買光，導致房源緊缺，所以價格上漲
- 第二：很多周邊市縣的人來到哈爾濱務工，上學，大部分選擇留下來的人會選擇老城區的房子，當然不是全部都會選擇老城區，條件相對好一些的也都是落戶新區了，但是落戶老城區的人還是佔絕大多數的.
- 第三：哈爾濱的城市化面積並不是很大，中心的區域容納200萬人到300萬人大概，所以房價短暫的漲價是正常現象！
靈魂的打手
第一哈爾濱房價在省會城市中不算高，只是近二年漲的多，一萬到一萬七不等。我家09年63萬買的房子16年只賣了85萬，裝修加還貸款利息賺了六萬，只能算不賠，16年新買的群力的房子也才八千一平。第二哈爾濱買房門檻低，一年社保，公積金首付20%，150萬的房子也才30萬首付，大多數家庭負擔得起。條件好的或者雙方家長共同出資50萬也不算很難。第三哈爾濱教育和醫療資源好，孩子可以從小學上到大學不用搬家，醫大一醫大二也是救命的地方。第四流失的人主要是本地人和高校學生。本地人孩子去外地打拼了但是家長還在，通常是改善性買房，或者孩子將來不在一線城市工作回老家也提前買一套房準備著。還有一部分是外地老年人，孩子在一線城市買不起兩套房又不想父母在農村養老，就在哈爾濱買房。對省內人吸引力主要是，去外省要是省會城市不如哈爾濱離家近房價低，外省小城市資源也不好工資也低。以上是個人觀點。
流線跡線
弱弱的問一句，你坐公交嗎？
坐幾回公交就發現了，其他城市早上大多都是年青人上班，哈爾濱是部分中青年人上班，外環多數老年人逛早市。
老年人人養老已經成為哈爾濱的房產購買力。孩子來哈爾濱，老人就需要來哈爾濱照看三代定居養老，而且主選電梯高層，所以，二環外群力開發區是外縣老人首選。哈爾濱來人退休比年輕人工資高，所以打工養兒養房養車不現實，我身邊好多退休大媽大爺，都在退休打工，就是自助下一代的貸款。
哈爾濱年青一代大多去北上廣，我有部分同學和親戚，都在北京或出國。北京工資是哈爾濱三倍。不趁年青多賺點，給自己貼貼金，歲數大了更不好找工作。所以，有後臺，有資源就去南方定居或者出國。
沒後臺的，就去北上廣闖闖，順便鑲金邊。
這就造成哈爾濱老人居多。一過年，就看市中心，沒有車，沒有幾家開燈，75%空置。剛來哈爾濱的回老家，老哈爾濱人去三亞。
梗直的柳條
我公司是做投資融資的，簡單的說就是給企業機構貸款的，我從另外一個角度回答一下。
房價主要由地價，建築成本，資金成本，利潤等幾個主要部分組成，這裡面地價是最大頭，群力現在地價基本上摺合美平米7500-8500左右，再就是近年來房開企業融資成本逐年上升，別說銀行不給貸款，我們公司就明確規定房開企業原則上不給融資。所以開發商現在想融資是非常困難的，中小開發商融資大概成本不會小於年化15-18個點，這幾點加起來，房價怎麼能下降，大家都是在這裡硬挺著生怕資金鍊斷了，挺不過去運氣不好就破產倒閉，爛尾，運氣好就被大開發商收購樓盤。基本上就是這麼個情況吧。
所以說，房子價格的調整，關鍵還是看政府想不想讓房價下降。拿地的價格，樓板價下降了，企業融資成本下降了，房價自然會鬆動。另外還有一個關鍵就是政府預售的限價，這個也是關鍵。展開了說太敏感，各位自己揣摩吧。只能說這麼多了。
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正版叱吒紅人
哈爾濱房價持續上漲的原因最根本的是因為哈爾濱總體發展向好，哈牡、哈佳高鐵開通、哈站翻新、機場擴建，不但機場客流量雄踞東北之首，而且逐漸按中央規劃將要成為東北亞鏈接北美的航空樞紐，省裡打造的“三年提檔升級”計劃和哈爾濱都市圈形成或者說是“哈長城市群”的形成在戰略上奠定了哈爾濱城市發展的高規格，哈爾濱的確有人口外流的現象，但更多的是因為以上因素不斷湧進來的地方縣市人口，所以不但哈爾濱的常住人口一直攀升，房價自然也是居高不下，但市區內並不是全部都鐵板一塊，只有群力、哈西房價最高、緊接著的就是江北新區和平房新區…哈爾濱這些所謂的高房價在全國同級別的省會城市來看簡直也是低的快“跌破發行價”了，有人會說哈爾濱工資少啊，但哈爾濱的工資與房價比例卻是全國同級別省會城市裡相對較小的，也就是說，工資相對房價來說差距並不大，去看看超一線城市或是新一線城市吧，工資是比哈爾濱多，但工資與當地房價比例比哈爾濱大的多的多！優質的環境和配套設施奠定了哈爾濱諸如群力、哈西地區的“高房價”，但哈爾濱廣大地區的房價確實很便宜的，房價高低在任何地方都是有的，好的規劃和建設自然房價高，至於如何選擇住房，那就的量力而行，就這麼簡單。
哈勒錦
哈爾濱房價漲的主要原因，我覺得一還是學區房，第二有一定的投機心裡，三是外來人口，首先哈爾濱人很想讓自己的孩子進重點小學讓後直升重點初中，比如花園小學季紅小學，隨著人口的增加，這些學校也就成了稀缺資源，而進入這些小學的辦法就是學區房，這樣就把學區房的價錢抄高了，周邊也就跟著高，等到學區房的業主孩子升到初中以後就會賣掉學區房，學校的名額就這麼多所以很多家長寧可多花點錢也要搞一套學區房，然後賣房的自然就會比以前高很多，這部分人就會去新區條件比較好的地方再購房，十年以前哈爾濱的房價並沒有這麼高，就是因為這部分人大量湧入，房價開始上漲，讓後還有一部分人買漲不買跌的心裡跟著買進，哈爾濱的新區實際上入住率不是很高，如果你有時間可以晚上去看看燈光就知道了，三是有一些鋼需性購房就是外來的務工的年輕人結婚需要必須購房，這部分人是實實在在的受害者，因為黑龍江省整體經濟不好，其他小城市基本沒什麼就業機會，有能力的去南方了，沒有大能力的人多會選擇像哈爾濱這樣的城市離家不遠，照顧老人相對方便一些，其實哈爾濱的房價有好多泡沫，不止這麼多錢，就是這些人搶，再加上經銷商忽悠的
小白巖松
哈爾濱是人才外流而不是簡單的人口外流，哈爾濱城區每年人口都在緩慢增長，從最初的小漁村到後期幾十萬再到如今幾百萬人口，其實來源主要是黑龍江省內城鎮和農村。
而哈爾濱卻年年流失大量的高端人才，哈工大哈軍工等高校留在校園地就業的屈指可數，畢了業全部奔往南方，這跟本市提供的收入和就業環境有關，也怪不得哈市，整個東北內陸包括內蒙 也都這樣，既沒有海岸線港口，也沒有像樣的跨國貿易。國家明著政策扶持東北，而實際還是向南方沿海城市傾斜，我覺得國家之所以這樣做，主要是因為臨近俄羅斯CX這兩位不以發展經濟為目的，而整天叫囂鬥毆的流氓國家，使國家對東北地區穩定存有忌憚，從建國後就開始不斷地轉移東北資源，當年毛甚至提議要在哈爾濱定都，後也是因離蘇聯太近的原因最終也放棄了。
再說說哈爾濱為什麼這些年房價漲的離譜:全國各大城市走一圈你會發現，哈爾濱的建築公攤係數全國第一。如果你的高層住宅建面100米，使用面積能得到65米，你就偷著樂吧。因為哈爾濱得房率平均只有55-63％之間，回遷棚改的甚至係數達到50%,也就是100米建面的房子你只有50米的可使用面積。而在南方平均得房率在80-90之間。什麼概念？就是同樣的建築面積預算單價人家能買3房，你只能買到兩房的居住。就連東北其他省份得房率也有75-80以上，唯獨哈爾濱是個特殊的存在，這其中到底是誰在給哈爾濱老百姓挖坑我不敢說，所以客觀來講在哈爾濱你要以建築面積單價跟全國比，毫無意義。
再說說購買人群:哈爾濱作為黑龍江的省會，也處在黑龍江的南段，省內城鎮鄉下人口 但凡積攢一些收入都會來哈買房，讓孩子來哈受教育，在以哈爾濱為跳板 走出東北。
哈爾濱的新建住房和二手房有7成都被省內遷來的居民買走。而這些大量外來的人口普遍是鄉鎮農村走出來的，由於文化層次不高工作難找，不斷衝擊著哈爾濱的低端就業市場 ，使得哈爾濱勞動力服務業人均收入不升反降。我們單位招個保安1800元 應招者絡繹不絕，從而反映出體力勞動的服務業在哈競爭殘酷。而高端就業人群也很尷尬，在哈的五百強企業和經貿高端商務不多，找不到合適自己的崗位，即使有適合自己的工作，收入也比不上南方。
所以哈市出現了這種逆差(市內人才外流 * 省內人口不斷湧入）房價隨著大量外來人口而不斷攀升，房產市場異常活躍。隨著省內人口不斷以哈爾濱為跳板走出東北，黑龍江省的人口也會隨著時間慢慢枯竭。在農村這個現象已經開始顯現，整個村莊常住人口不到一半，哈市高端人才不斷流出，而中低端群體氾濫，這也是政府頭疼的問題留不住人才，招商引資也很困難。
張漢卿
這個問題我也想過，綜合幾個原因看看我說得對是不對：第一就哈爾濱的人口數量來說總數量沒有減少。減少的是黑龍江省。但人口的結構的確發生了不小的變化，老齡化比較明顯。年輕人走了不少但周邊的人口也進來不少。第二哈爾濱買房人集中在幾類人群公務員、機關事業單位、周邊外來人群比如大慶、齊齊哈爾、牡丹江、佳木斯、還有很多南方人長期在哈市居住的人群也不少，還有在哈市經商的人群。第三由於購房人群的收入相對穩定，不比南方經商人群用錢的地方多，急用錢時拋售房產價格肯定就要低於平均價，這正是房地產殺跌的主要動力。哈市商業氛圍相對落後，價格也就相對穩定。第四雖然年輕的原著民外流，但大部分父母還在哈市，家裡房多的都租出去了也不賣，好歹也算一不小收入，更何況真賣了留錢也沒有好的投資項目。經濟落後機會少反到讓百姓放棄投資其他領域的念頭，也算是房價穩定的‘’壓艙石‘’。
