❒ 案情

2017年5月原告李某與被告王某簽訂代持房屋協議書，約定李某為房產實際權利人，王某僅受李某的委託代為持有該房產。2018年2月被告王某與第三人高某就涉案房產簽訂房屋買賣合同，王某將房產過戶至高某名下。2018年10月原告李某訴至法院，主張高某與王某簽訂的買賣合同無效並要求將涉案房產過戶至原告名下。

❒ 法院判決

法院認定：李某與王某簽訂的代持房屋協議有效，但在第三人高某與被告王某就涉案房產簽訂房屋買賣合同時，涉案房產系登記在被告王某名下，第三人高某通過簽訂房屋買賣合同並支付合理對價，善意取得了涉案房產的所有權。

對於原告提出高某與王某簽訂的買賣合同無效並將涉案房產過戶至原告名下的訴訟請求，法院不予支持。就被告由此給原告帶來的損失，原告可另尋法律途徑解決。

❒ 美聯法務點評

由於種種原因，房產的名義產權人可能不是真實的產權人，“代持”或者“借名買房”逐漸成為一種較為普遍的現象。對於這種情況，如雙方產生糾紛，實際產權人一般可以通過確權之訴等方法取回房屋的所有權。但在房產過戶到實際產權人名下前，“代持人”將之出售，房屋買賣合用是否有效？

根據《物權法》第106條規定：“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：

（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；

（二）以合理的價格轉讓；

（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失……”

本案例中，“代持人”明知自己對所持房產沒有所有權，在未徵得實際產權人同意的情況下將房屋出售，其具有明顯的惡意。房屋買賣合同是否有效關鍵在於買方是否也具有惡意：如買方具有惡意，則雙方構成惡意串通損害實際產權人利益，合同無效；如買方是善意，則雙方簽訂的房屋買賣合用有效。

“代持”或者“借名買房” 容易引發合同效力爭議、權屬爭議並給當事人造成經濟損失，同時法院在認定代持、借名事實以及適用法律過程中亦存在諸多爭議。因此，“代持”或者“借名買房”不可避免地存在較大的不確定性及法律風險，建議購房者審慎評估相關風險後再做決定。