中國是世界上物業和業主衝突最激烈的國家。
在中國，只有一類人不會抱怨物業，那就是沒有物業的人。
隨便進入任何一個論壇，你會發現，即使最為中立的物業員工也會抱怨業主，即使最中立的業主也在控訴物業。
是什麼讓中國的物業行業產生了這樣的衝突呢？
作為海外房產機構，我們自然希望在海外各國的物業發展經驗中尋求解決方案。
然而，當雙極的分析師回憶了自己在海外生活的全部經歷，訪問了大批仍在海外生活的朋友，查閱了大量的行業資料，居然發現了一個令人意外的事實。
中國物業的發展水平已經是全球第一了。
即使我們仍有千般不滿，中國的物業已經超過了世界上的全部的國家。
同一個行業，中國向左，世界向右
中國物業領先世界的根源，在於我們跟絕大多數國家走上了截然不同的道路。
而這種發展路徑的差別，也是當前中國物業公司和業主衝突的核心癥結。
首先是增長模式。
中國的物業管理面積的增長，主要有五大通道：背靠關聯開發公司，交付新房；依託服務品質，爭奪新房；收併購增加管理面積；存量市場更換物業公司；互聯網+開拓新市場。
這其中，前兩大新房市場是整個行業的增長核心。
雖然中國已然進入了存量房時代，但不論是新房銷售規模，還是新開工的二、三層存量，已有住宅存量面積，都遠超同樣物業發達的美國和日本，更是遠超歐洲諸國。
2018年，中國商品房銷量17.2億平方米，以每套100平米進行粗略的估算，在中國的新房成交量達到1720套，而美國僅有61.7萬套，僅為中國的3.58%。
新開工的預估存量方面，中國2018年新開工面積20.9億平方米，按照每套100平方米估算，有2090萬套。
美國總計新開工住房125萬套，日本總計94.5萬套，歐洲第一的法國41.9萬套，英國僅有14.96萬套。整個歐洲，雙極分析師能找到的13國統計數據加在一起，也153.96萬套。
美國、日本、歐洲加在一起，新開工住房的套數，也才到中國的17.86%。
中國天量級的新增住房，決定了中國物業公司的管理面積存量完虐掉其他所有國家，也奠定了中國物業市場規模第一的地位。
整個行業增長那麼快，哪來那麼多專業人才儲備？管理項目的來源主要靠開發商，對業主哪來那麼多敬畏之心呢？
即使對比存量住房面積，中國存量住宅面積253億平方米，美國148億平方米，日本45億平方米。
我們依舊超過了美日總和，存量市場也是全球第一。
這也就引出了道路發展的第二點不同：商業模式的不同。
根據7月發佈的消息，仲量聯行計劃退出歐洲物業管理市場，歐洲荷蘭的物業公司MVGM宣佈購買歐洲大陸各地仲量聯行的物業管理。
一次性把業務從原先的荷蘭、德國，拓展到了西班牙，葡萄牙，比利時，波蘭，捷克共和國，羅馬尼亞和斯洛伐克。
管理面積也從之前的640萬平方米，上升到1200萬平方米。在歐洲也算是有數的大物業集團了。
而中國第一大物業萬科，管理面積高達5.3億平方米，歐洲頂級的大物業在中國的頭部物業面前，管理的面積連個零頭都沒法比。放在全中國來說，剛剛踏入到全國百強的行列。
這種管理體量決定了，全球只有中國的物業管理公司能夠在物業管理的單一領域長線深耕。
如果看全球其他物業管理公司的收入結構。即使是物業管理權重偏高的仲量聯行，物業管理的收入也僅佔到總收入的54%。房地產開發服務和出租服務分別佔到收入的16%和15%。
第一太平洋戴維斯，房屋管理收入僅佔收入比重的32%，商業地產交易和住宅交易佔比分別達到了36%和11%，顧問收入佔到了17%。
即使是已經把諮詢、商業地產拆分成高力國際獨立上市的First Service，也有30%的收入來自於裝修、傢俱等延伸產業。
而與之相對的中國市場，2017年，基礎物業收入佔比高達82%，增值服務佔比僅為18%。
其實，中國百強的物業公司毛利率僅為22.3%，淨利僅為7.3%，而國際一線的物業公司，毛利率都在30%以上。物業利潤最薄的基礎收入，佔比過高。
就這18%的增值服務，也在中國被拆分成了大量的細分領域。
其中非業主增值服務，也就是國外物業主要營收的案場服務、工程服務、顧問服務，在2016年時，僅佔增值服務的8%。到了2018年，飆升到了17%，呈現逐年增長態勢。
而業主增值服務則被拆分成了10個大類，分別是：空間運營22.33%，房屋經紀18.35%，電商服務13.9%，其他服務10.43%，社區金融10.17%，家政服務8.01%，養老服務5.39%，社區教育4.71%，家居服務3.81%，汽車服務2.9%。
而在國外呢？
除了日本為首的部分亞洲市場，歐洲和美國物業公司的主要工作就是：招租、收租、趕租客；維修、報稅、賣保險。
而這，也就引出了中外物業道路之爭的第三個關鍵點：社區形式差異。
很多人說，外國都是開發式社區，各種公眾號簡直要把這種社區組織形式給吹爆了。
但事實上，外國也有封閉式社區，這種像國內一樣有安保、有綠化的社區在國外叫做Gated Community，從上世紀80年代開始逐漸增長，在絕大多數國家都是身份地位的象徵。
為什麼普及率低？因為真的很貴！
在美國，我們看到的最便宜Gated Community，每月的物業費也要超過200美元（1400多人民幣），高檔社區的物業費動輒要每月上千美元。
一旦形成封閉式社區，物業就成了勞動密集型產業，在全國百強企業的成本結構中，人員成本佔到了55.8%。
這就決定了，在人力成本高昂的歐美髮達國家，封閉式社區終究是少數有錢人的選擇。
全美國僅有30,000個封閉式社區，大概有1000萬人居住在封閉社區當中。英國，最近的統計數據在2004年，那時的數據僅有1000個。
而中國，單單是“四老一差”改造上報的老舊小區，數量就達到了17萬個。
在外國版的知乎“Quora”上，如果你搜索Gated Community，最多的問題就是住在“Gate Community”是種什麼樣的體驗？
然後在下面，有很多答主會炫耀自己住封閉社區的幸福生活：深夜出來遛彎不用擔心安全，無需修剪就能享受花園的景觀，長期外出不用擔心自己的房子，在社區內就有超市和診所。
最有趣的是一個印度班加羅爾大叔的回答，他住在一個每平米每月大約1.1元錢物業費的封閉式社區。他很自豪的說，自己的社區有充足的井水，還有雨水收集裝置。
想起自己在北京的小區，連個水井都沒有。不由得感慨，還是外國的月亮比較圓。
誠然，我們在國外也見過服務高端的社區，業主去外地會有接送機服務，在業主回來之前，會打掃房間，換上鮮花，在冰箱放上你最喜歡零食，將室內空調調整至你喜歡的溫度。
而這種管家式物業的背後，無非是一個字：錢！
我們聽過一個美國物業從業者提出過一個有趣的觀點：“從來不漲價的物業，一定是一家不好的物業。”
在他的觀點裡，所有的成本隨著時間都在提高，如果一個物業不漲價，那麼他們一定削減了某些必要的支出。
而在國內，物業漲價是一個極其敏感的話題。
我們的社區組織形式，讓城市中相當大比例的居民，自動選擇了運營成本最高的物業服務方式。
但是，也有相當大比例的人並沒有習慣為優質的服務花錢。如果能夠選擇，仍有相當多人寧願沒有物業，也不願繳納物業費。
我們已經習慣了全球一流的房價，但是還沒有習慣全球一流的物業費用。
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關鍵字: 原汁原味的德系SUV 業主
