10月21日，花旗銀行發佈報告預測，中資地產股銷售和利率前景積極，漲勢或將延續到今年第四季度及2020年。報告指出，內房股盈利有韌性、高股息收益率和高估值都為股價提供支撐，而優質地產商貸款融資順利，融資成本穩定。
這是花旗在短短兩個星期內，第二次發佈報告力挺內房股。就在本月初的10月9日，花旗銀行發佈報告稱，國慶期間內地房地產市場銷售表現令人滿意，在住宅市場銷售樂觀以及減息的前景下，具抗週期能力的公司毛利率將受到支持，那些跑贏大市的企業估值溢價會進一步擴大。
作為一家老牌國際投行，花旗連續推薦內房股，給市場傳遞出一個不一樣的信號：內房股或將迎來新一輪行情。那麼，哪幾支內房股會領跑這一輪行情呢？在花旗連續兩次發佈的報告中，分別提到了融創（01908）、華潤置地（01109）和龍湖集團（00960）等內房股，其中龍湖集團被尤為看重。
融資成本低成最大優勢
仔細對比融創、華潤、龍湖、中海等企業今年的表現，會發現他們有著共同的特點。比如，這些房企的銷售完成率都很高。根據和訊房產的統計，今年前9月，中海地產的銷售完成率高達82.6%，龍湖達到了78%，世茂達到82%，華潤也達到72%，均高於平均值。
更重要的一點，這些企業的融資成本一直處於行業低位。半年報數據顯示，龍湖的平均借貸成本為年利率4.56%，是融資成本最低的民營房企。今年9月9日，龍湖成功完成一筆8.5億美元10年期債券發行定價，最終發行收益率為4.064%，票息僅3.95%。而Wind數據顯示，9月內地房企所發海外債券的平均票面利率高達8.37%。
據克而瑞的統計，前三季度，內地房企債券類融資成本高達6.88%，較2018年全年上升了0.67個百分點，其中，境內發債的平均成本為4.80%，境外發債的成本8.00%。
實際上，今年上半年諸多房企在貸款方面處於收緊狀態，連一向“財大氣粗”的央企國企都不例外。保利、招商、大悅城等央企上半年的新增銀行借款，均比去年同期有一定幅度的減少。但龍湖半年報卻顯示，龍湖新增貸款由去年同期的313.65億元，增加至357.68億元，上升14%。
因為流動性充裕，龍湖在合作項目的主動性不斷提升。半年報顯示，龍湖的非控股股東注資，由去年的91.14億元，減少至今年的64.09億元；報告期內在開發的項目中，權益面積佔總建築面積的72%以上，去年同期這一數據為69.15%，尤其是今年6月以後，新增土儲的權益面積更是佔到了總建築面積的9成以上。
多位券商分析人士均表示，融資成本目前已經成為評價房企綜合實力水平的關鍵指標，它直接影響著房企在規模市場的資源爭奪，低成本融資已經成為房企競爭的最大優勢。
高質增長的內房股樣本
憑藉資本市場優勢，走在內房股前列的地產企業已不再一味追求規模擴張，而是駛入了高質增長的快速通道。這首先表現為優質企業對優質地塊的選擇上，更具主動權，資本優勢轉化為拿地優勢，從而促進城市佈局更加優化。
根據中指院發佈的《2019年1-9月全國房地產企業拿地排行榜》，龍湖重倉珠三角。東方證券房地產首席分析師指出，正是基於這類核心城市核心區域的佈局，龍湖才得以撬動更多資源，將盈利能力、規模優勢及業務發展合併於高質發展的快速通道。
在業內人士看來，在當前的房地產市場環境下，評價一家房企好壞，不能單看某個財務指標的絕對值，要綜合考量盈利能力、運營能力和財務槓桿，進而綜合評價。龍湖之所以被認為是行業高質增長的樣本，就在於綜合實力強勁。10月23日，《財富》發佈了2019未來50強榜單，包括阿里巴巴、騰訊、龍湖在內的16家中國企業上榜，其中龍湖位列第45名，代表中國房企的最高排名。
除了融資優勢，龍湖的盈利能力和運營能力都處於行業領先地位。半年報顯示，龍湖歸屬於股東的淨利潤63.1億元，同比增長16.2%。根據克而瑞地產研究中心的數據，今年上半年，172家行業典型上市房企實現總體淨利潤3232億元，同比增長12.7%。龍湖淨利潤增速高出3.5個百分點。不僅如此，龍湖已售未結金額為2470億元，這足以構成未來數年的利潤想象空間。
更重要的是，龍湖的業態結構逐漸優化，其經營性收入對業績拉動能力顯著提升。財報顯示，2019年上半年，龍湖物業投資業務不含稅租金收入為25.8億元，同比增長39.2%，遠大於其銷售增速。不僅如此，2019年還是龍湖投資性物業發力的一年，下半年將有9個商場面世，到2020年還會有16個商場開業。標普預計，隨著龍湖商業物業和長租公寓的穩定發展，可持續性收入增長前景將非常可觀，商場規模快速擴張的同時，龍湖的運營能力也在不斷進步，商場出租率始終維持90%以上，營業額亦保持穩定增長。
在房地產行業整體增速放緩的背景下，龍湖的多元佈局優勢正在顯現，這為龍湖的可持續發展奠定了良好基礎，是實現高質量發展的一個重要保障。
摩根大通指出，龍湖在下一週期可持續發展戰略的內房發展商中排首位。該行認為，在政策波動的環境中，龍湖在融資方面可保持足夠的緩衝，以確保集團能夠持續進行反週期擴張，此策略在上一個週期中非常有效。預計龍湖今年合約銷售額達2100億元人民幣，純利應可達205億元人民幣，加上40億至50億元人民幣的其他租務收入，因此預期集團至2021年的盈利年均複合增長率可達24%。該行預計，龍湖將繼續成為行業中最昂貴的發展商，並由此上調對龍湖的股份目標價，由36.5元升至37.5元，重申評級“增持”。
目前國際三大評級機構標普、穆迪、以及惠譽給與龍湖的最新評級分別為“BBB-”、“Baa3”、“BBB”;此外，大公國際、中誠信證評、新世紀均給予龍湖“AAA”評級。因此，龍湖也成為行業內的境內外全投資級民營房企。
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