用戶2229462298291

商鋪的黃金投資時期目前似乎已經過去了，如果在十幾年前你參與了商鋪投資，估計本早就回來了，現在坐著吃就可以啦，而且回報率那是相當的高，我覺得最差的可能年化收益率都超過了10%，如果現在這個年代你再去投資商鋪，我認為那是OUT了。

首先要明白一點，投資商鋪的核心是什麼，你靠的絕對不是商鋪升值帶來的收益，而是商鋪的租金，租金的多少決定了商鋪投資的回報率，假如投資一個商鋪你先不要說未來升值的空間有多大，先要考慮到你的回報率是多少，年化收益率低於6%以下的都沒有考慮的必要，舉個例子，你這個商鋪投資金額是100萬，如果每年回報達到6%的話，你把本撈回來也需要16年的時間，就這樣你投資的商鋪還必須是中心的位置，在未來的20年時間內這個區域的人流量不會下降，否則的話你到時候連本收回來都是問題。

我之所以對商鋪這麼悲觀，主要是電商的影響和威力太大了，這個對商鋪的投資價值不是一般的影響，那麼對於題主所說的投資60萬，年租金可以有12萬，這相當於年化收益20%，我想知道這類好事哪裡有呢，即便有我估計會被大家搶瘋的，還能有題主的事情嗎？

所以，這種情形下還是建議好好的考慮一下，是否全款不重要，關鍵是這個事情的真實性和有效性，我覺得真實性的概率不大，因為我從來沒見過投資商鋪有這麼高回報的，還是小心裡面存在著騙術，如果你最終確認沒有問題，百分之百把握的話，那投資是可以的，這麼高的回報誰看見不羨慕啊。

春意萌生

是開發商以返租的形式給你12萬租金，還是本身鋪子你自己就能12萬租出去，如果是返租形式建議你不能買，那只是開發商一種銷售手段，騙人的，如果買到手自己就能租12萬，告訴我哪裡賣，我也去買，我七年前買2個地下商鋪，當時就是返租形式，60多萬一年租金差不多六萬多，和開發商籤的2年返租，到時間，鋪子就扔給你，人家根本不管，結果鋪子沒人租一直閒置，後來我們業主和開發商打官司，最後贏了，開發商把本錢返給我們了，其中的艱辛曲折就不說了，太累，所以投資商鋪需謹慎，到處是陷阱，就你這個60萬租金12萬我敢說肯定是返租形式，開發商的一種營銷手段。

深海里的魚55913386

現在店鋪值不值得入手用我前幾天的經歷說一下吧。我一店鋪在縣城稍偏的的地方，入手二十萬前兩年最高值七十萬，因為當時不打算賣所以是否有價無市也沒去查證過。

最近因為資金週轉不開想用店鋪去銀行抵押貸款結果因為是鋪所以銀行不接受，貴賤不受。實體經濟社會環境怎麼樣銀行比我們更清楚。

就說你投資60萬年回12萬這是挑著太陽也找不到的好事，除非你家有領導不然輪八十回也到不了你手上，我的店鋪裝修好了才出租的年收一萬二。如果真有趕緊拿下吧

脫韁的蝸牛7

全款不全款無所謂的，根據自己個人的能力來決定。我自己有兩套商鋪，一套上海，一套蘇州，都是50%首付，其餘全部貸款的，當時光首付都花了300多萬，貸款400萬不到！

所以說，貸款還是全款買商鋪都不是最重要的問題，問題是你的商鋪值不值！！

要知道，商鋪是看租金回報率的，而不是看升值空間！因為商鋪的升值空間非常小，其中很大一部分原因在於他們的稅收真的太貴了。

就好比那個什麼增值稅，根據你商鋪的升值價格會有不同的稅收，按照升值比例的不同，收取將近30%-50%多稅費，大大降低了升值帶來的收益。

所以，買商鋪，就看租金回報率和地段！！

那麼找你60萬的商鋪來計算（到手價），一年的租金達到了12萬，年回報率就是20%！

我的媽呀！！有這樣的好事！！？？？

一定要問下自己，是不是真的有這樣的好事！！

我可以很負責的告訴你，目前大批商鋪的租金回報率不高於6%，連普通理財都跑不贏！

合格的商鋪租金回報率大於7%以上，滿足通貨膨脹，能夠達到保值。

優質的商鋪回報率在10%-15%，極其稀有，基本只租不售，很少能拿到！！

而20%以上的租金回報率商鋪，還只要60萬，我基本沒看到過！！

所以，請你三思而後行，因為很有可能是開放商或者中介挖的坑，給你畫的餅！有這樣好的鋪子，他們為什麼不拿著，卻留給你？？

琅琊榜首張大仙

現在市面上有一種說法，叫做商鋪十買九虧，出租難、轉手難、租金水平難上漲、回報率持續降低已經是比較普遍的現象。

買個商鋪十年能回本已經算非常好了，你這投資六十萬，年租金十二萬，回報率超高五年就能回本，要是真的，那真是天上掉餡餅的好事，這種商鋪是要搶破頭的，或者說這種商鋪開發商一定是惜售的。

事出反常必有妖，你是否實地調查過周邊商鋪的出租情況以及出租收益是否能達到這個水平，還是這十二萬實際是開發商宣傳的返租套路。

建議返租形式商鋪不要隨便碰，因為這裡面套路非常多，全國商鋪採用返租模式銷售最終業主血本無歸的案例一抓一大把。通常開發商不會與你直接籤返租協議，一般開發商是請的第三方公司，也就是所謂的投資公司，萬一第三方公司經營不善垮了，開發商也會撇清關係。而且開發商承諾的5年、10年之內，不確定因素很多，一旦遇上招商困難、經營不善、產權糾紛、資金鍊斷裂等風險，開發商無力承擔風險無法兌現承諾，往往導致業主顆粒無收。

上林院

當前房價正處於歷史高位，普通住宅年租金回報率僅有2%左右，而商鋪往往也難以超過6%。投資60萬元的商鋪，年租金能達到12萬元，租金回報率高達20%，這已經不是可不可以買的問題，而是天上掉餡餅必須接住的問題。

一般來說，租金回報率達到6%，16年左右就能回本的商鋪就已經具備投資價值。租金回報率高達20%意味著5年就能回本，相對於當下保本理財收益4%左右優勢巨大，值得出手。

在實際生活中，真正回報率高的商鋪開發商往往會自己持有，年回報率能達到8%左右的商鋪往往也需要門路才能買到，20%租金回報率的商鋪不可能隨隨便便就能買到。

現在最大的問題是，周邊同等大小的商鋪年租金是否能夠真正達到12萬元，年租金12萬是不是開發商的返租承諾。此外還要看商鋪是否開發商直接銷售，開發商資質是否健全，商鋪是否存在產權方面的問題。

如果是開發商返租，本來市值只有36萬元的商鋪售價60萬元，承諾兩年返租，一年租金12萬元。對於開發商來說，拿到24萬元無成本的資金使用，兩年時間內還可以通過出租商鋪回收數萬元，進一步降低成本。這種套路非常普遍，能夠緩解開發商的資金壓力。

對於購買者來說，商鋪的真實價值還是要看真正的租金水平。在開發商返租期內能拿到每年12萬元租金，但是返租期結束後就會被打回原形，一般不會有人給出這麼高的租金，甚至租金一落千丈，下降至一兩萬元，甚至長時間沒有人租用。

就當下而言，傳統零售業一方面受到網購衝擊，另一方面各處商廈不斷拔地而起，社區底商洶湧入市，商鋪實際已經嚴重產能過剩。大比例城市居民的消費習慣已經發生變化，能通過網購降低成本，就不會付出更高的價格到實體店“挨宰”。互聯網更透明的價格，全國比價帶來的巨大優勢，短時間可以查看數百款熱銷商品，七天無理由退貨，這是商鋪購物無法提供的體驗。

總而言之，商鋪投資要謹慎，如果年租金12萬元是市場價格而不是開發商返租，並且周邊商業環境好，人流量大，那麼毫不猶豫全款拿下。如果是開發商返租，周邊人氣低迷，那麼還是謹慎一些，畢竟開發商不會返租5年，這麼高的價格返租一兩年也就頂天了。

財智成功

典型的擊鼓傳花型詐騙。

貴陽花溪有一這樣項目。60萬購10平方商輔。6萬一平方。

承諾12萬一年租金。購房者天真以為每年向售房者要12萬。

但售房者說，我受你委託出租。要出租出去才行。月租金1萬元，一個平方1000元。而花溪租房輔均價100一一200元一平方。10平方商輔每月一萬租金無法做生意。(鄭州金水區90平方一樓臨街商輔月租九千元。)

你一旦購入，扯皮是必然。虧損是必然？

二億六老人

蔣老師觀點：很多商鋪看似租金收益不錯，但是實際上最後賺不到什麼錢，而且商鋪升值空間要小於住宅，所以投資商鋪要謹慎。

六十萬投資什麼時候回本？

商鋪投資一直是房產投資的一個品類，但是現在越來越多的人買了商鋪之後無法轉手或者租不掉，商鋪變成了一個拖後腿的投資品。

而商鋪的收益主要來自於租金回報，那就仔細算一下，這個投資60萬的回報有多少。

年收租金12萬，首先要確保這個租金收益能夠持續穩定。作為房東，要找到一個穩定承租的客戶，保證每年12萬的收益。如果簡單計算的話，只需要5年就可以回本了。

但是要考慮到資金成本，粗略計算淨現值，最後得出來大概需要6年時間真正回本。這個回報週期相對而言是不錯的。

全款投資壓力大，建議做抵押貸款

從資金壓力角度看，如果全款的話，對於現金流要求就更高些，資金充足的可以這樣操作；如果資金不充足的話，建議做貸款。

另外從財務測算的角度來分析，如果可以貸款一半的話，到底能不能賺錢。

首付一半30萬，剩下30萬貸款，按照銀行貸款利率4.9%來計算，貸款10年時間，每年還款38004元。那麼每年淨收益大於是4.6萬。通過計算淨現值，最後得出大約需要18年的時間完全收回成本。

18年後，這個商鋪的租金就完全屬於純收益了。

如果是財務投資的角度，建議利用槓桿來放大收益，而且這30萬還能夠做其他投資。如果僅僅為了節省那部分利息的話，長期看得不償失。

商鋪並非最佳投資品，機會成本高

商鋪並非是最佳的投資品種。可以選擇的品類有很多。就房地產而言，最佳的投資品種應該是住宅。住宅的屬性和剛需定位比商鋪要好很多，而且住宅的升值潛力也要好於商鋪。

此外，這個商鋪本身的交易風險和收租穩定程度也會影響最終的收益。如果要分散投資的話，或許有更好的選擇。

比如選擇銀行理財產品，部分理財產品收益率可以達到6%甚至更高，相對於商鋪投資，更為穩定安全。

這就是商鋪投資的機會成本，有更好的理財產品時，商鋪並非最佳選擇。

綜上所述：

投資商鋪並非不可以，只是商鋪需要更加專業的判斷和把控能力。而且商鋪有很多坑，對於地段和人流的要求很高，如果對商鋪投資比較熟悉的話可以入手，如果沒有接觸過建議謹慎出手。

蔣昊說經濟

我們先來算算帳吧。

投資店鋪六十萬，年租金十二萬，也就是年化20%的收益率。

定期存款，3%-4%，沒有風險。

理財產品，4%-5%，低風險。

p2p，8%--10%+不等，但是高風險。

筆者當地商鋪出租，基本的回報率是年化回報率4%-6%之間，這是一個比較正常的數字。（筆者在山東三四線地級市）

題主的店鋪，20%的回報率，低風險。（除非房價出現大跌，房價上漲房產還能升值）

怎麼看這也是好買賣，所以如果題主確認真有這樣的房產，應該投資，毫不猶豫。

關於要不要貸款？

其實有這樣高的回報率全款或者不全款其實沒有太大的區別的。畢竟5年的時間就能夠收回全部的成本。這樣的房產項目如果真的可以投資，我建議就不要貸款了，畢竟繁瑣的手續和貸款的費用也是成本。

回報率太高的投資，要謹慎。

投資風險超過6%就要考慮風險；p2p的回報率很高能夠達到10%甚至更高，但是p2p不停的暴雷的原因恰恰也是因為收益高。

題主所講的店鋪的回報率很高，超出絕大多數商鋪的回報率，要知道如果回報率能夠到達10%就應該算是品質很好的商品；這種商租只會租不會賣。

以上：就是題主所講問題的分析。

八位數花園

年租金12萬，市價只有60萬，相當於每年20%的租金回報率、5年即可回本，有這麼好的店鋪，是沒有人願意出售的！

這幾乎可以肯定又是“賣家的吹噓”、“開發商的套路”，目的無非讓你心甘情願掏錢購買店鋪而已！

一鋪養三代，早已經成為過去式；現在，購買店鋪、一定要慎重啊

2016年8月份，我在本地開發區商業街，全款購買一個小店鋪，大概20多個㎡，總價30多萬。原本計劃，新開一家美甲店的！

後來，未能如願，只能將店鋪暫時出租，租金一年不過才2.1萬元而已，租金回報率連7%都不到。到了2018年底，當地房價漲幅超過100%，但商鋪只上漲不到40%，最終選擇了出售變現！

最可悲的是，各種稅收（增值稅＋所得稅＋其他）累加，接近了升值部分的50%，早知如此，還不如當初買房投資呢！

因此，我個人覺得商鋪投資，應該更側重租金、而非房價的上漲。而租金的高低，很大程度上又取決於地段！

雖然不知道，你打算購買的店鋪，所處的位置怎麼樣，但就60萬元的總價來看，應該不是當地的商業中心！如果，這樣的位置，店鋪租金回報率都能達到20%的話，那麼市中心、商業中心呢，豈不是要達到30%、甚至更高麼！

如果，國內某個城市、商鋪租金回報率能有20%以上，恐怕全國的“炒房團”都會蜂擁而至的，房價很快就會暴漲。你說，這種“發財”的好事，會輪得到你麼！

因此，所謂的60萬店鋪、每年12萬租金，甚至還有包租5年、10年類似的話語，都只不過是中介、地產商、銷售人員的口頭宣傳罷了，這明顯就是在挖一個大坑，忽悠你跳進去呢！切勿輕易上當啊！

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關鍵字: 投資 年化 商鋪