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物業管理公司機構的設置根據管理的需要而定,管理及專業技術人員的配備以建築面積10萬平方米計算,大致為:多層房屋配6人,高層大樓配8人,不足建築面積10萬平方米的不少於5人。
多層住宅物業管理人員的定編標準,按建築面積計算1萬平方米配置3.6人左右(不包括車輛管理人員),各類人員配置及標準如下:
1、管理人員
主任:總建築面積10萬平方米以下設1人,10~20萬平方米,設一正一副,25萬以上,設一正二副;
助理:總建築面積10萬以下設1人,在10萬平方米以上每增加5萬平方米增加1人;
社區文化設一人,活動中心、場所的值班人員另計;
管理處財務相對獨立,一般設出納、會計各一人,但可以兼職;
其他人員如資料員、接待員、倉庫管理員可根據物業的大小和工作需要來設置。
2、維修員
建築面積每4萬平方米設置1人
3、綠化員
綠化面積每4000平方米左右設1人
4、保潔員
每140戶設1人
5、保安員
每120戶設1人
6、車管員
根據道口或崗亭設置,車輛流量大的每班設2人,流量小的每班設置1人,一日3班
高層住宅物業管理人員的定編標準,按建築面積計算1萬平方米配置7.5~7.8人左右(不包括車輛管理人員),各類人員配置及標準如下:
1、管理人員
建築面積小於5萬平方米設主任1名,每增加5萬平方米增設副主任1名;
助理每350戶設1人;
社區文化設1人,活動中心、場所值班人員另計;
會計、出納各設1人;
其他人員可以根據工作需要設置。
2、機電人員
高層住宅樓宇機電設備設施一般都有電梯、消防、供水、供電設施,要相應配備工程技術人員,建築面積在3萬平方米以上的樓宇每1萬平方米配1.5人。
3、保潔、綠化人員
建築面積每7000平方米左右或90~100戶配1人;
公共場所或商業場所可適當調整人員。
4、保安人員
每40戶配1人或建築面積3000平方米左右配1人。
5、車輛管理人員
依據崗亭或道口設置,車輛流量大的每班每崗設2人,流量小的每班設1人,一日3班。
高層寫字樓物業管理人員的定編標準,按建築面積計算1萬平方米配置15~18人左右(不包括車輛管理人員),各類人員配置及標準如下:
1、管理人員
建築面積小於3萬平方米設主任1名,每增加3萬平方米增設副主任1名;
助理每2萬設1人;社區文化設1人,活動中心、場所值班人員另計;
會計、出納各設1人;
其他人員可以根據需要設置。
2、機電人員
高層寫字樓要增設空調通風系統,其他類型設備的數量也較高層住宅有所增加,所以對工程技術人員的配備相對要求高且數量多,一般每1萬平方米配4~5人。
3、衛生、綠化人員
建築面積每2500平方米配1人
4、保安人員
建築面積每2000平方米左右設置1人
如商業、綜合性樓宇可以參考以上人員的定編方法來確定。
物業管理各崗位人員編制標準(推薦、僅供參考)
1、公共事務人員勞動定額
(1)15萬平方米以下住戶服務中心配設管理員3人。
(2)15萬平方米以下不高樓宇巡查組,只設住戶服務中心;15萬平方米以上設置樓宇組。巡樓組管理員每增加5萬平方米,增設1人。住戶服務中心管理員每增加10萬平方米,增設1人。
幹部配置:
(1)15萬平方米以下設置主管1人,不設班(組)長;
(2)15萬平方米以上,設置主管1人(可由管理處副經理兼),住戶服務中心班長1人,巡樓班(組)長1人。
2、保安人員勞動定額
(1)固定崗保安員每人當值時可監護面積為3000-3500平方米;
(2)全封閉小區每入口需設置3個(三班倒);
(3)巡邏保安員每組(兩人一組)可監護面積為5萬平方米左右;
(4)封閉停車場每出入口處應設置3人;
(5)30萬平方米以下保安幹部的配置為主管1人、班長3 –4人。30萬平方米以上可增加組長一級幹部,平均按每5-8萬平方米配置組長1人;
(6)智能化小區(大廈)已設置治安、消防監控系統時,可適當養活保安人數,但每個消防、保安監控中心應至少配置屏幕監控保安員3人;
(7)保安人員綜合勞動定額:每2000-2500平方米配置1人。
3、機電維修人員勞動定額
(1)每個高壓配電房值班電工3人。
(2)水工每10萬平方米配置1人。
(3)中央空調每10萬平方配置1人。
(4)電梯工每10部電梯配置1人。
(5)維修電工每10萬平方米配置3人。
(6)綜合維修工每10萬平方米配置2人。
幹部配置標準:
(1)30萬平方米以下,配置主管1人,不設班組長;
(2)30-80萬平方米以上,配置主管1人,運行班(組)長1人,維修班長(組長)1人。
(3)80萬平方米以上,可考慮配置主管1人,運行班(組)長1人,機電維修班(組) 1人,綜合維修班(組)長1人。
綜合勞動人數定額:
每10萬平方米10-12人
4、清潔人員勞動定額
(1)梯級清掃
14層/小時/人
(2)地面清掃
300平方米/小時/人
(3)拖樓梯
13層/小時/人
(4)擦樓梯扶手、通花鐵欄、地腳線
12層/小時/人
(5)洗地毯
360平方米/小時/人
(6)刮玻璃
4平方米/分鐘/人
(7)清潔電梯轎箱(抹鋼油)
1個/10分鐘
8層以下樓房(無電梯):1梯10棟/人;
9層以上樓房(帶電梯):1梯8棟/人。
(8)幹部配置標準
10萬平方米以下,配置主管1人,不設班組長;
20-50萬平方米,配置主管1人,技術員1人,班(組)長2人;
50萬平方米以上,每增加20萬平方米增設班(組)長1人 。
(9)保潔人員綜合勞動定額
每8000-10000平方米,配置1人
5、園林綠化部人員勞動定額
綠籬及灌木修剪:
(1)牆狀綠籬:人工20米/小時,機剪:50米/小時;
(2)叢生或塊狀綠籬:人工:25平方米/小時;機剪:50平方米/小時;
(3)球形:直徑1米球形,4棵/小時,直徑大於1米的適當降低平均數。
大樹修剪:
(1)冠徑15米以上,需三個配合,1棵/8小時3人,平均0.05棵/人.小時;
(2)冠徑10-15米,需三個配合,3棵/8小時3人,平均0.125棵/人.小時;
(3)冠徑5-10米,需二個配合,12棵/8小時2人,平均0.75棵/人.小時;
(4)冠徑5米以下,高3米以下,單人操作,平均2-5棵/人.小時。
剪草:
(1)特級、一級草坪:360平方米/人、小時;
(2)二級草坪:280平方米/人、小時;
(3)三級草坪:用汽墊機剪180平方米/小時;割灌機剪60平方米/小時;
(4)四級草坪:用割灌機剪,40平方米/小時。
施肥:
(1)粒肥:撒施,550平方米/小時;點施灌木,240棵/小時;點施盆花,900盆/小時;點施小喬木(環施),50棵/小時;
(2)液肥:機施兩個配合,平均250平方米/人、小時;手噴,室內大盆植物15棵/小時;室外大棵植物24棵/小時;手淋,200棵/人、小時;
噴藥:
機噴,平均350平方米/人、小時;
壺噴,室內大植物15棵/小時;
室外中小植物25棵/小時;
小型盆栽壺噴200棵/小時。
淋水:
自動噴淋平均8000平方米/人、小時;人工淋平均2000平方米/人、小時。
花苗上盆:
時花平均250盆/人、小時,苗木平均200盆/小時
花木出圃質量修整:
時花平均500盆/人、小時,小盆觀葉植物150盆/人、小時;大型觀葉植物平均10盆/小時。
盆景:
(1)修剪:小盆平均10盆/小時,中盆平均5盆/小時,大盆平均2盆/小時;
(2)換泥轉盆:小盆平均8盆/人小時,中盆平均2盆/小時,大盆需兩個人以上配合,平均1盆/人小時。
插花:
(1)一般插花
★盆花。小盆8分鐘,中盆20分鐘,大盆35分鐘;
★花束。小束15分鐘,中束25分鐘,大束35分鐘;
★花籃。小籃10分鐘,中籃15分鐘,大籃25分鐘。
(2)創意插花
★盆花,小盆20分鐘,中盆40分鐘,大盆90分鐘;
★花束,小束25分鐘,中不40分鐘,大束60分鐘;
★花籃。小籃20分鐘,中籃40分鐘,大籃80分鐘。
機械檢修:
正常的週期性檢修每月2天/人,突發性檢修按機械故障的修理難度而定。
殘花清理:
報廢殘花的清理平均400盆/人小時;可重新利用殘花的處理平均300盆/小時。
雜物清除:
人工除雜草密度平均每小時2-55平方米/人不等;化學除草坪平均每小時700平方米/人。
按綠地面積計:
每6000平方米綠化室外綠化面積需綠化工1人,每5畝花木生產地需工人4人。
建築內綠化管理:
按每20000平方米建築用地面積(或每200戶業主)配1名綠化工。
幹部配置標準:
30萬平方米以下,設主管1人,園藝師2人,不設班(組)長;
30萬平方米以上,設主管1人,班組長2人,園藝師每10萬平方米配置1人;
如有花木基地時,可增設花木基地主管1人。
園林綠化部人員綜合勞動定額:
每10萬平方米3-4人,花木基地工人每5畝配置4人。
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