到2020年我國60歲及以上老年人口數量將達到2.45億，到2050年將超過4億，我國將成為高度老齡化國家，日益增長的養老護理服務需求與有限的養老護理服務資源供給之間矛盾突出。為應對這一矛盾當務之急是尋求一種以更合理、有效的方式分配養老護理資源、提高資源利用率、最大限度滿足養老護理服務需要的養老服務模式。

以美國為代表的一種全新養老服務模式——持續養老照料社區(CCRC)，在部分西方國家逐漸興起，它結合居家、社區和機構養老優點，並有效避免其不足，該模式日益被我國養老產業界所關注。接下來，本文將系統介紹CCRC的前世今生與運作模式。

一、CCRC的來龍去脈

1.什麼是CCRC？

CCRC是Continuing Care Retirement Community的英文縮寫，最直接的翻譯是：提供連續性照護服務的退休老人社區。具體是指在同一個居住社區中，為老人提供多種可選擇的生活方式，包括獨立生活、協助生活和專業護理等，併為老人提供一系列的配套服務，其中包括打掃衛生、洗衣做飯、康復理療、健身中心、醫療保健等。

目前該養老社區服務模式已被世界廣為採用，但各國對於CCRC的提法略有差異。在我國，有人譯為“一站式養老服務社區”，也有人譯為“連續護理型退休社區”，日本與我國叫法大致相同；在韓國，稱之為“銀色之城”，我國臺灣省譯為“持續關懷退休社區”。

2.CCRC的起源

CCRC起源於美國教會創辦的組織，至今已經有100多年的歷史。尤其是二戰後，美國出現大量鰥寡孤獨者，致使公眾對長期護理照顧需求增加，長期護理機構得以發展。這些機構主要是國家資助興建的護理院，屬於國家福利政策的一部分，其運營管理方式效仿醫院，一度成為醫院的複製品。

20世紀60年代，老年人口激增，保健服務需求日益增加，使護理院得以快速發展。然而其弊端也日漸凸顯，照護質量、患者權利、康復還未引起應有重視，同時缺乏自身獨特的運營服務模式，使長期護理機構發展遭遇瓶頸。

到20世紀70年代，石油危機爆發，美國的福利政策矛盾重重，政府無法繼續履行全面承擔提供社會福利功能，福利多元主義理論興起，福利產品供給者逐步從政府拓展到企業、非政府組織和家庭。很多由教會、醫院、企業和私人創辦的長期護理機構也紛紛出現。CCRC在這種時代背景下產生，且多由護理院改建而成。

它有效解決護理院存在的問題，探索出區別於醫院的照護模式，將服務重點轉移到為普通人群提供包括居住、生活、醫療等綜合服務上，而不僅侷限於提供醫療照護，同時建立經營標準和監管機制，保證服務質量。

3.CCRC的發展歷程

CCRC無論從數量，還是提供服務多樣性上，都得到穩步發展。CCRC的發展分為4個階段:

（1）70年代至80年代初:CCRC開始提供多種新型服務，吸引客戶。此階段由於借貸機制不成熟及經營者缺乏經驗等問題，導致CCRC財政出現赤字，發展緩慢。

（2）80年代中期:一些營利性機構開始踏入CCRC領域，但非營利機構仍是CCRC的資助主體。運行中的CCRC，只有18%是營利性的。

（3）1990～2005年:CCRC發展的重要時期，每年大約有10～20個新的CCRC成立，這主要歸功於經營者及借貸團體更加成熟及充足的資金支持。

（4）2008年至今:由於資金緊縮、房產市場不景氣、整體經濟形勢不樂觀等原因，CCRC數量仍有增加，但增幅較小。

CCRC在各國的分佈情況及發展情況各異。

美國擁有超過2100家CCRC，分佈於48個州及哥倫比亞特區，照顧62.5萬退休老人。雖經歷金融危機等威脅，CCRC總體並未受太大影響，說明其在美國發展趨於穩固，已經作為一種商務服務模式存在，發展前景良好。

英國及日本CCRC的發展都處於起步階段，由於經濟危機和經濟蕭條，這種高投入、回報慢的養老模式發展受阻。

日本專門成立CCRC研究組，主要目的是探討其在日本立足的可能性及發展空間。歐洲國家中，只有英國引入CCRC的概念，其發展起步於20世紀90年代後期，Hartrigg Oaks是英國第一家CCRC，成立於1998年。

而在其他歐洲國家，CCRC並未受到廣泛關注，原因可能是歐洲是世界上最早進入老齡化社會的國家，在養老方面無論政策或是模式都趨於成熟，一些國家亦探索出適合自身國情的養老模式。在中國，CCRC同樣處於起步階段。目前國內共有20餘家CCRC，大多處於探索階段。

二、CCRC的基本特徵

1.主要針對3類老年群體

在CCRC模式下，我們將老人按體健康狀態、生活自理程度及專業醫療護理介入程度，分為3類:

（1）自助型老人：一般在55～65歲，老人生活能夠自理，居住在獨立單元。組織各種形式的活動，如老年大學、興趣協會等，豐富自助型老年人的日常生活;

（2）介助型老人：一般在65～75歲，當老人的日常生活需要他人幫助照料時，將從自理轉入介助型護理。介助型老人住在協助生活單元，居住個體分開，但公共設施在同一區域。介助老人得到的服務內容除社區服務之外，還包括日常生活照護，如飲食、穿衣、洗浴、洗漱及醫療護理等，社區還為介助型老人提供與身體狀況相適應的各類活動，豐富其日常生活;

（3）介護型老人：多在75歲以上，當老人生活完全不能自理，需要他人照料時，將轉入長期護理區，社區提供24h有專業護士照料的監護服務。CCRC收住老人類型存在差異。由護理院演變而來的CCRC，多為非營利組織贊助，側重於收住需長期護理照顧的老人。一些專門開設的CCRC，若是營利性質，則傾向於收住能夠獨立生活的老人，因為對於CCRC而言，主要利潤來源於可獨立生活老人，這些老人生活自理，幾乎不需生活輔助或專業醫療護理照顧。

2.主要具備4大功能分區

依據老年人自理及需照顧程度，將老年人居住區域進行業態劃分，當老人照顧需求發生變化時，可搬至相應居住區，而不必搬出社區。CCRC在規模、提供服務等方面有差異，居住區域劃分情況也可能不同，以下是目前較為成熟的劃分方式。

（1）獨立生活區(ILU)

所有的CCRC都有ILU。ILU可以是獨棟房屋、多棟連建住宅、雙層或三層公寓、大樓公寓等。提供的服務包括健身、餐食、居家清潔、社交活動、娛樂休閒、手工藝或計算機等課程、交通、美容、診療、諮商等，費用通常包含於月費中，也有一部分服務是收費的。ILU的入住者多是健康老人，日常生活幾乎不需輔助，可以享受家庭健康照護服務。

（2）輔助生活區(AL)

AL通常為大樓公寓或套房，並附有廚房等設施，入住老人大多具有一定獨立生活能力，但日常活動中仍需協助，介助程度介於獨立生活和專業護理照護之間。老人可以享受保健、餐食或特別飲食、家政、交通、就醫協助、個人協助(如寫信、提領款)、日常生活活動能力(ADL)協助、緊急救援等服務及餵食、藥品管理和沐浴，並鼓勵他們積極參加集體就餐和社交娛樂活動。

（3）長期護理區

大部分CCRC提供專業護理服務，在社區或附近可及範圍內提供短期疾病或損傷的恢復、慢性病治療或更高層次的支持監護服務。同時提供康復服務，幫助老人儘可能達到獨立。居住設施內多設有浴室，單人或與他人合用。

（4）認知症照顧區

越來越多的CCRC提供專門的認知症照顧服務(也稱為痴呆照顧特別項目)，這是一項成熟且富有挑戰性的項目，旨在安全的物理環境中儘可能優化老人身體功能和生活質量，最大限度保持他們的尊嚴和自我存在感。對應地也會設置認知症護理的特殊照料單元（有時與介助、介護合併或不設置）。

CCRC針對不同老人的提供不同的居住設施與服務：

三、典型的CCRC開發模式

接下來我們對美國太陽城的開發模式基本特徵的介紹，進一步分析有哪些特徵是適合中國國情的，有哪些是不適合的，最後給出適合中國的"CCRC"的開發建議。

1.美國"太陽城"介紹

美國的"太陽城"目前主要有14個項目（見上表）：加州洛杉磯東北方向的"蘋果谷太陽城"、亞利桑那州鳳凰城的"太陽城"和"西部太陽城"、鳳凰城東南方向的"牧場太陽城"，以及佛羅里達州的"西海岸太陽城中心"等。其中，亞利桑那州鳳凰城的"太陽城"，是"太陽城"的發源地。

亞利桑那州鳳凰城的"太陽城"，是太陽城系列的特例，是按照新建小鎮的規模配套公建設施的。由於全年312天能夠接收到日照，同時因為擁有1200畝的高爾夫球場，

所以又被成為“高爾夫愛好者的天堂”，社區內部物業類型主要包括活動自理型社區、高級人士出租型公益，持續照料型退休社區、輔助生活、退休社區、專業護理設施、以及特別護理服務等類型，其內部住宅主要包括獨棟已經雙拼產品，同時社區內部設置完備的休閒設施（如下：）

除此之外，還設置了7個康娛中心，11個高爾夫球場、130家有經營權的俱樂部，以及醫療、金融、政府、公用事業公司等機構。

目前社區內部經濟指標主要包括：

（1）住宅總戶數：27584戶，其中出租住宅：2605戶，出售住宅：20829戶;

（2）戶均人數：1.44－1.62人,戶均房間數：4.12－5.26個;

（3）平均租金：678美元/戶;

（4）平均售價：92300美元/戶。

社區盈利模式主要通過“入門費+年費+出租商業”的模式，只提供產品租賃權和老年人持續照料服務，不提供房屋的產權，具體收費情況如下：

（1）業主協會費

業主需支付業主協會費，為122.24美元/月；

用於社區所有公共區域的維護，可以使用娛樂活動中心的各項設施及基礎通信光纜使用

（2）高爾夫費用

業主可以選擇按此付費，短期付費或者兩年付費等方式；

業主比外部人士有價格優惠，並可優先使用。

（3）物業稅和特別債

按照物業估值的1%每年支付物業稅（物業估值約為購買價格的80%）；

可選擇一次性支付2300美元特別評估債或者選擇每年支付290美元（共需支付25年）

（4）購買資格要求

至少有一個長住居民年齡不小於55歲，且所有長住居民都不小於19歲。

（5）別墅短租服務

選擇一間客房，價格根據季節從33至90美元/天不等；

選擇兩間客房，價格根據季節從33至134美元/天不等；

短租客人至少有一個年齡必須大於45歲，且所有客人年齡都不小於19歲。

總結來看，美國太陽城養老社區的成功主要包含三點：

（1）社區產品設計的適老化：

社區住宅強調方便安全，以低層建築為主，在所有室內和公共區域進行了防滑和無障礙設置；指示牌導向方便老年人的自行社區活動，人車分流為老年人的活動安全提供了保障。

（2）完善的休閒配套設施：太陽城擁有1200畝的高爾夫球場，被稱為“高爾夫愛好者的天堂”，社區除了高爾夫球場外，還配備了各類康體設施，有室內外游泳池、各類球場，棋牌室和健身房。

（3）發達的醫療設施配套：市區周邊配套有老年人綜合型醫院和各種健康服務中心；其次還設置有緊急報警裝置等設計。

目前，美國太陽城的社區發展模式已經被中國大量借鑑，例如北京太陽城、東方太陽城等，且CCRC的養老社區發展模式也逐漸與中國國情不斷融合。

2."太陽城"開發模式的九大特徵

（1）屬於住宅開發性質；

（2）依靠銷售回款盈利；

（3）限定55歲以上的老人才能入住；

（4）專為健康活躍老人提供會所和戶外運動設施；

（5）沒有醫療、護理等配套服務，主要依賴社區所在城鎮提供的大市政配套，社區內沒有建設相應設施；

（6）一般都位於郊區區位，佔地大、容積率低，建築形態多為單層、獨棟或雙拼，精裝修標準、拎包入住；

（7）房價便宜，"蘋果谷太陽城"在洛杉磯東北方向120公里左右，其房價是洛杉磯市內的1/3左右，對老年購房群體很有誘惑力；

（8）附近一般都配有專為社區服務的商業中心；

（9）兼有旅遊度假功能，目標客戶同時有常住客戶，也有旅遊度假客戶。如鳳凰城"太陽城"，每年居住的總人數在44000居住人口左右，其中28000人是常住客戶，而16000人時旅遊度假客戶；鳳凰城東南方向的"牧場太陽城"，也具有鮮明的"候鳥型"度假特徵。

3."太陽城"的開發商和開發理念

（1）開發商：DelWebb和PulteHomes在美國太陽城的各個項目的展示大廳中，都張掛著太陽城的開發商——DelWebb和PulteHomes的合作歷程與合作理念：“DelWebb And PulteHomes:Two legacies,one company."

Pulte Homes是美國最大的住宅製造商之一，Del Webb是美國活躍老人住區建設的領導者，共同分享輝煌的歷史。Pulte始於1950年，而DelWebb始於1928年，並於1960年在鳳凰城西部建設了第一個退休老人的社區。現在，Pulte和DelWebb像一個公司一樣在一起合作，整合了他們的資源和數十年的經驗，一起開發高質量的老年住宅和社區。

（2）開發理念："YourCommunity,YourHome.BothReflectWhoYouAre"。

4."太陽城"開發模式對中國的啟發和借鑑

（1）四點值得借鑑：

①住宅立項，依靠銷售迅速回款；

②客戶定位精準，以健康活躍老人為主要客群，為其進行產品定位，滿足其特殊的生活、交往、活動等的需求；

③不設醫療、護理等配套設施，降低了前期投入成本，提高了資金使用效率，降低了開發風險；

④在市場和產業鏈日趨成熟時，可與分時度假管理公司緊密合作，在項目開始時便實現訂單生產。

（2）兩點不值得借鑑：

①中國地少人多的國情，不適合大量興建低密度、單層的單體建築，應以多層或小高層的單體形態為主；

②中國的公共醫療資源匱乏，如社區內不能提供一定的醫療、護理配套、市政配套的公共資源又跟不上，就會影響老人的入住選擇。中國的老人和子女，選擇老年住區最為關係的，還是所在社區能否提供及時、持續的醫療、護理條件。

四、對中國版CCRC開發模式的5個思考

1.要實現居住人群的複合

（1）中國現階段還未進入細分的老年住區開發市場，還做不到像美國一樣的客戶細分和服務細分；

（2）中國的傳統還是希望三代同堂，老少三代不能同堂最好也能居住在一個小區。老年住區中生活的人群應該是複合的，老人希望能夠看到兒童。

（3）在老年住區中生活，隨著時間的推移，老人本身對護理照料的要求也會發生改變。健康老人、半護理老人、全護理老人也會逐漸在同一個住區中共存，形成複合的老年人群。

2.服務功能的複合

開發養老地產不能只是賣房子，開發企業要真正實現轉型，需要學習如何在養老住區中配套必要的養老設施，需要專業的服務和護理人員，這樣才能可持續發展。

3.要實現產品形態的複合

（1）比如說在同一住區中提供老少戶、老人專用戶等不同的戶型，針對同一住區內不同的居住人群，提供不同產品形態。

（2）在老年人從健康活躍老人向半護理、全護理老人轉變過程中，功能空間應該相應變化調整，在策劃、設計、建造的過程中，應該應用"百年住宅"和SI體系等理念和技術手段，實現空間的可變性。

4.產業的複合

我們能不能很好地發展養老地產，關鍵是養老產業鏈必須要儘快形成，來支撐養老地產的開發建設和運營服務。產業鏈中應該包括老人專用的設施設備、生活用品，老年大學，醫療、康復、護理、家政服務等環節。

可以預見，未來將會在一些主要城市帶的核心城市中形成養老產業集聚區，吸引國內外老年產業鏈的各類環節入住園區，依靠老年產業園區的輻射作用推動周邊養老地產開發的快速發展。

5.盈利模式的複合

除了產權銷售和會員制方式，養老地產的發展中還將產生多種盈利模式。開發企業做好盈利模式研究至關重要，儘量避免單一的盈利模式給企業帶來的可能的資金壓力和風險。一定會有企業在項目發展初始階段，因其品牌影響力不夠，會員卡的銷售不理想，就必須銷售部分產權以支撐現金流。如果在項目立項時，至少其中一部分能夠按照住宅立項，就能為實施多種盈利模式的複合、降低企業的開發風險提供靈活保障。