隨著城市化的快速發展、人們生活水平的提高，私家車的保有量也越來越多，作為業主代步工具的存放地點，車位和車庫的輔助功能也越來越重要。可以說，車位和車庫與居住環境、生活條件越來越密切，成為現代城市人們生活質量提高不可或缺的重要部分。本期地產風雲排行榜邀請河南具匠律師事務所焦聰利律師做客直播間分析小區車位的權屬到底歸誰？
小區車位產權歸屬誰？
目前我國商品房住宅小區停車位，除了露天的佔用公共道路的車位，主要分為三種形式：第一種是不是公攤的停車位；第二種是在公攤面積內的地下室車位和陸地開放式的車位；第三種是地下人防停車位，對於小區的這些停車位究竟是屬於哪一方，業主還是開發商？
在物權法制定過程中，關於車位、車庫的歸屬，存在著較為激烈的爭論。主要存在兩種觀點：一是業主共有說，即認為車位、車庫應當歸業主共有，因為車位、車庫已經計入了所有購房者的成本，而且車位、車庫是為了發揮專有部分的效用，必須作為配套的設施，應當作為共有部分的客體。二是約定說，即認為車位、車庫的歸屬應當通過約定來確定。
物權法第74條第2款規定：“建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”可見物權法採納了“約定說”的觀點。約定的方式包括出售、附贈、出租等方式。所謂出售，就是指建設單位將車位、車庫賣給業主；所謂附贈，指建設單位將車位、車庫贈給業主；所謂出租，指建設單位將車位、車庫租給業主。各種形式都可以作為解決車位、車庫歸屬的方式，從而滿足業主的需要。
而對於佔用業主共有道路或者其他場地增設車位的歸屬，物權法第74條第3款規定：“佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。”這就意味著，佔用業主共有道路或者其他場地增設的車位，不屬於建設單位所有，而屬於業主的共有財產。
《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(下稱《解釋》)第6條規定：“建築區劃內在規劃用於停放汽車的車位之外，佔用業主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為物權法第七十四條第三款所稱的車位。”這就進一步明確“佔用業主共有的道路或者其他場地而形成的車位歸業主所有”這一規則，即在規劃以外利用共有道路和其他場地增設的車位不應歸屬於建設單位或者物業服務企業，而應當為業主共有，從而明確權屬，並有利於糾紛的解決。
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簡單來說，除了地下人防停車位，建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。
建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。
如何收取停車費
小區內收取一定的停車費也是合理的，現實生活中，物業公司接受業主大會或業主委員會的委託，有權對車輛在小區內公共場地或者佔用業主共有道路的停放進行管理和收費。收取的停車費按照物業公司與業主大會達成的協議進行利益分配。
但實際上，物業公司並不是收取停車費的主體。根據我國《物權法》規定，決定收取小區停車費的權利主體是業主大會或業主委員會。物業公司只是受業主大會或業主委員會的委託，對業主停車進行收費，因此，也就不存在合不合法的質疑。如因客觀原因未能選舉產生業主委員會的，可以由物業所在地的居民委員會代行業主委員會的職責。因此，社區居民委員會也是決定收取小區停車費的權利主體。
與此同時，小區停車位可以收費，但並不意味著可以自由收費。收費必須取得市物價部門的允許，按照相關標準執行。焦聰利律師認為，住宅區的露天或地下配套停車場等停放服務收費，實行政府指導價或政府定價。
具體定價形式應該由各省、自治區、直轄市人民政府價格主管部門根據本行政區域內機動車保有量和停放服務供求關係確定。
車位的產權問題
一、車位是否有產權
車位首先要看是不是屬於開發商所有，即開發商是否有車位的所有權。《物權法》規定：小區裡面的公共配套設施屬於全體業主所有，如果車位是公共設施，開發商就不對其享有所有權，更不能將車位進行市場交易（車位使用權或所有權的買賣）。
如果車位不屬於小區內公共配套設施，開發商必須取得車位的所有權，房產管理部門在進行審批時，會予以核准，會發一個車位的《所有權證》，裡面的內容明確了開發商對車位享有的所有權，包括車位的數目、面積等。
在這種情況下，開發商是可以將車位的使用權賣給業主的，這種交易的實質是租賃。此外，開發商擁有的車位的所有權也是可以進行交易的，對於時下有的樓盤推出的買房子送產權車位的活動，購房者一定要確定開發商擁有該車位的產權。
2、車位產權年限
車位產權辦出《房地產權證》後作為物權擁有是無期限的，但車位所在的土地使用權是有使用年限限制的，年限與車位所在土地使用權年限一致。因此，應該查看開發商的《土地使用權證書》，確認其土地使用期限。但根據物權法規定住宅使用土地使用期限屆滿後自動續期，所以不用擔心該車位使用年限問題。
3、哪些車位可以買賣？
首先要先確定該車為是否已經作為公攤面積。如果地下車位的面積已作為公攤面積被小區業主分攤了，那麼開發商是無權出售的。
這類地下車位屬於全體小區業主所有，可由小區業委會委託物業公司出租給業主使用，出租收益在扣除必要的管理成本後歸入小區維修資金。
如果地下車位的面積沒有被分攤，且具有獨立的用地面積和建築面積，則開發商有權出售。（地下車位屬於“人防工程”的除外）
4、車位使用年限是多少年？
只有使用權、沒有產權的車位買賣，其實質是一種租賃的行為。根據《合同法》第214條規定：“租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。”建議業主在籤合同時要問清“年限”，否則日後起爭議就比較麻煩。
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