上週，讓買房人苦候小半年的圓融廣場 終於開盤。二期寬悅首開了11、14棟樓的毛坯高層，建築面積約96-139平，均價16500元/平左右，共360套房源。
開盤當天，現場出現千人搶房的場景，搖號了3個多小時，去化超9成，只剩下少量的大面積產品。
圓融廣場開盤現場
在如今的無錫市場上，事實證明，低價才是王道。
但是反過來看，新吳區某盤和濱湖區某盤首開的成績卻不是很好，市場呈現冷熱不均的現象，整體下行。
這種現象不僅僅表現在房子高價賣不動上，還表現在今年房企業績壓力更大，回籠資金更難的現實問題上。
01
全國樓市退燒，無錫新房二手房繼續上漲
9月70城房價數據出爐，在這份官方榜單中，因為新房數據統計口徑與方法的問題，導致數據存在著一定的滯後性，但研究大趨勢沒有問題。
從數據來看，9月新房價格環比上漲的城市有53個，持平城市5個，下調城市12個。
上漲與下調城市數量分別創下新低與新高，雖然環比上漲仍是主流，但是城市的數量在明顯地減少，這意味著全國樓市都存在著退燒跡象。
拿無錫來說，打折、降價、特價房、一口價等優惠活動頻出。
朋友圈各房企優惠活動海報
雖然70城數據顯示，無錫新建商品住宅價格環比上漲1.4%，漲幅全國排名第四；二手房價格環比上漲1.2%，但實際上，當前的樓市的確處在一個明顯的下行期，比2017年、2018年四季度伊始的降溫跡象更為明顯。
此時，經濟下行壓力較大，而四季度也是各大房企全年經濟指標完成的關鍵檔口。
02
“以價換量”取得好成績，9月部分龍頭房企業績下滑
10月以來，房企陸續發佈9月銷售業績，整體看，50強房企中絕大多數銷售業績有所回升，第一梯隊房企單月銷售額也保持同比增長態勢。
我瞭解到的克而瑞統計數據顯示，受益於供貨力度的加大，9月TOP50房企中有超過8成的企業單月業績環比提升。
比如恆大、世茂、綠城、佳兆業、禹洲地產等多家房企，9月單月銷售額創下年內高峰。
高峰不假，但實際上因市場下行、業績承壓，房企紛紛開啟促銷行動，寄希“以價換量”。
在無錫，恆大·翡翠公園打出“高層15888元/㎡起，洋房17388元/㎡起！毛坯價買精裝房！”的宣傳廣告，十一小長假期間開盤時引得購房者瘋搶。
近日，還推出了“每日限時一口價，搶購特惠房”的活動，優惠力度達13.64萬！
確實，“以價換量”帶來了不錯的銷售成績，而這種行為後續不乏有房企跟進，或者還會在第四季度繼續升級。
有喜亦有憂，在市場環境影響下，部分龍頭房企9月業績出現環比下滑。
不論是直接降價促銷，還是營銷創新都是基於業績壓力。
第四季度，多家房企可能會加速推盤，通過推盤增加供應，進而帶動銷售，也可能會放緩開工等節奏，降低企業的成本和財務壓力。
03
房企拿地態度謹慎，轉向鄉鎮板塊
從前三季度來說，各房企的市場佔有率相比以前來說有所下降。
克而瑞數據顯示，無錫房企銷量榜TOP3門檻為45.98億元，市場佔有率24.51%；TOP10的門檻為23.6億元，市場佔有率低於50%。
同時，房企的拿地態度也是越發謹慎。單看9月份，百強房企拿地銷售比0.38，較8月末再降3%。
其中，4成房企拿地銷售比不足0.3，另還有3成房企沒有拿地，謹慎態度可見一斑。
而且從區域選擇上來看，房企的拿地方向也有了變化，因主城區和濱湖區起始地價過高，今年各大房企轉向羊尖、碩放、鴻山、胡埭等偏遠的鄉鎮板塊拿地。
比如，碧桂園羊尖項目鉑悅銘邸、棲霞碩放項目天樾府、路勁鴻山項目、金融街鴻山項目、和新力胡埭項目翡翠灣等。
儘管9、10月份不乏優質地塊出讓，但本身起始地價就高，仍未能阻止市場熱度進一步下滑，出現了多個底價成交，而且是城投拿地的地塊。
為了抑制土拍熱度，繼2016年的“地塊限價”，2017年的“現房銷售、競公益配建面積、掛牌期每個競買人必須有一次有效報價”，2018年的“競價達最高限價時，將繼續競公共服務設施配建面積”後，今年無錫又對土拍規則進行了升級，首次提出了競自持住宅建築面積，誕生了無錫土拍史上首宗含自持地。
其實，縱觀無錫這些土拍規則，無論是從現房銷售，還是到競自持住宅建築面積，本質上都是為了引導房企理性拿地。
但對開發商的成本也提出了更高的要求，現行的土拍政策已經將資金實力不足的小開發商屏蔽在了第一道門檻外。
同時，對有實力的房企提出了新的挑戰，比如前段時間掛出的太科園地塊有多條建設要求。
如今，越來越多的開發商選擇聯合拿地的模式合作開發項目，來規避開發風險，也為了加速資金的回籠。
市場冷熱不均，整體下行，房企的銷售壓力大，回籠資金困難，無錫樓市何時才能反彈？
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