摘要：我國物業管理發展到今天，取得了不少成功的經驗和成績，但目前存在的問題也不容忽視，尤其是業主委員會在組建、管理和運作過程中仍有不少不規範的現象，這就需要物業管理企業、業主、政府主管部門、居委會等相關各方共同努力，不斷改善業主委員會的現狀。
近年來，隨著我國物業管理的深入發展，業主大會和業主委員會的相關工作也不斷完善。但同時，也必須正視物業管理市場還不夠完善，還需不斷培育的現實：物業管理還存在一些問題，整個行業的市場觀念和市場意識比較淡薄；法律觀念和責任意識不強；物業管理從業人員素質、服務技能、服務水平比較欠缺；業主委員會運作尚須規範；業主的住宅消費觀念尚須更新；服務高品質、收費福利化之間的矛盾比較突出；物業使用違法行為的處罰程序繁雜，查處力度不夠；物業管理界定不清，職能不明，尚須進一步理清。其中尤為突出的業主委員會問題，困擾著物業管理企業，使物業管理的發展受到了很大的阻力。
業主大會制度作為物業管理的一項重要制度，業主大會及業主委員會運作是否規範有序，關係到物業管理全面發展和規範運作能否實現。業主委員會對維護業主自身的合法權益具有重要意義，在維護廣大業主的利益，在溝通、協調業主與物業管理企業之間的關係，以及化解矛盾的過程中起到了重要作用。
從業主委員會的實際運行來看，按照小區成立業主委員會的要求，必須交房後入住達面積達到小區建設面積50%以上，方可啟動業主委員會籌備小組，起草相關文件，召開業主大會。經小區1/2以上業主、1/2以上面積同一時間、同意地點選舉投票通過，業主委員會方可成立。操作上難度非常大，很多小區業主一戶一戶宣傳，歷經幾個月乃至幾年方能成立業主委員會。故全國成立業主委員會率普遍較低。
業主委員會成立後，業主委員會成員基本上沒有薪酬，實行義務工作，只有付出沒有回報，屬於清廉型組織。業主委員會成員自掏腰包貼錢運營成為普遍現象。大多數業主委員會在維護業主合法權益，實施小區自治管理，監督物業管理公司實施物業管理，管理專項維修資金、及時溝通與協調業主與物業管理公司關係等方面發揮了一定的作用。但也有一定比例的業主委員會較不規範或無法規範地開展工作，對小區的和諧帶來了負面影響。
業主委員會在組建和管理中常有以下三個方面的問題：
一是組建難以形成合力。開發商、業主代表、街道及居委會、政府主管部門代表在籌備過程中各自的地位和職責不夠明確，很多環節出現脫節，推諉現象頻頻發生，最終導致業主委員會的“難產”甚至是“流產”。
二是組建過程有待簡化。從推選業主代表、產生業主委員會委員候選人到起草業主公約，特別是推薦籌備組、委員候選人等工作，過程相當繁雜，一般都要花幾個月甚至是半年的時間，有時往往一年也難以完成。
三是業主彼此陌生不願意成立業主委員會。由於商品房業主來自社會各個地方，入住後往來較少。業主委員會成立選誰不選誰，誰能辦事誰負責任，個人履歷、修為等等無法判斷，導致業主參與積極性不高。加之對不熟悉人，代為行使權力的不可確定性，導致很多業主對成立業主委員會不理解。另一些小區成立業主委員會後的不作為、亂作為，也是業主不願意召開業主大會，選舉業主委員會的原因。
四是業主委員會人員失控。由於業主委員會對維修資金的使用，物業管理公司的選聘等重大事項有一定的支配權，部分小區的委員還可以領取津貼，不少業主覺得當上業主委員會委員是有利可圖的。因此這些業主想方設法進入業主委員會，造成業主委員會人員失控，推選時各種矛盾突出，真正想為業主做事的業主反而進不了業主委員會。人員失控也導致後期在物業管理活動中，業主自我管理、自我約束的作用不能規範發揮，或者為了一己私利，最後“隱患”無窮。
業主委員會在運作過程中也常有以下三個方面問題：
一是缺少制約和監督機制。一些業主委員會內部權力膨脹，不能代表業主利益，少數服從多數的原則也得不到體現，業主對業主大會、業主委員會的信任度下降，使得業主委員會的作用難以真正發揮。
二是自律機制不完善。儘管有關法律及章程對業主、業主大會及委員會的權利義務、職責有明文規定，但較為籠統和簡單。小區雖然也有業主公約，但是重權利、輕義務，在行使權利方面隨意性較大，越位現象普遍存在，出現問題責任難以追究。
三是委員責任意識不強。遇到難事、煩事，一些委員缺少處置的辦法，由於能力所限，不規範的情況時有發生，甚至有動輒將辭職掛於嘴邊，缺乏責任心，導致業主大會及委員會名存實亡，無法有效運作。
分析業主委員會從組建到運作的這些問題，原因是多方面的：相關規定配套不齊全，缺少可操作性；認為業主委員會沒有上級、無人能管；一些委員自身業務水平不高，但又不願接受小區居委會及行政主管部門的監督和指導；一些業主委員會在處理小區日常事務上不按規定程序行事；業主委員會的監管主體不明、措施缺失、力度不夠；雖然業主、居委會、街道、房產管理部門等是監管主體，但管人與管事難以有機結合。對於業主委員會的不作為、亂作為的責任追究缺乏一種手段、機制的保障。
鑑於以上業主委員會的一些現狀，筆者認為可以從以下幾個方面進行探索：
一、依託移動互聯網手機端“業委會”。方便業主召開業主大會，方便業主隨時隨地參與，隨時隨地投票選舉。線上瞭解業主委員會候選人信息。由於流程清晰可查，可做時候核對查詢。對瑕疵業主投票情況，進行二次修改補正，一次完成業主委員會的備案手續。
二、依託移動互聯網手機端“業委會”。方便業主委員會在線辦公。改以往固定辦公場所，為移動式辦公場所，讓小區有能力的人，能夠隨時隨地處理小區業主委員會各項事務，隨時隨地召開辦公會議。
三、依託移動互聯網手機端“業委會”。改變議事方式，將業主委員會提出議事，改業主委員會代業主行使權力，為業主發起議事，業主委員會審核議事事項，業主隨時隨地參與討論議事事項，議事事項公開透明，議事過程、結果隨時可查，議事完成，按照少數服從多數，未投票視為棄權票的原則，由業主委員會代為執行業主權力。
四、加強對業主委員會成員的培訓。由於業主委員會成員都是兼職工作，往往對物業管理行業瞭解不多，可以定期開展業主委員會成員的業務培訓，特別是相關的政策法規的培訓，明確業主委員會的權利和義務，擺正業主委員會在小區物業管理中的位置。
五、建立監管體制與機制，把好人選關，探索業主委員會由居委會統一管理的運作機制。業主委員會雖是群眾自治組織，但也應納入相應的管理軌道，根據現有業主委員會的現狀，考慮到社區的統一管理及社會的穩定，將業主委員會劃入居委會統一管理的模式可以進行嘗試。當然，作為房地產行政管理部門，也應在平時加強對業主委員會的業務指導，積極引導業主委員會向健康有序的方向發展。同時，要嚴格把關，對類似物業管理權公司的選聘、業主委員會委員的選舉等重大事項進行最終評估。
六、依託移動互聯網手機端“業委會”。建立居委會、街道辦事處在線巡查機制，對各業主委員會在線辦公情況，進行線上巡查巡視，線下上門指導糾正。將業主委員會的各種違法行為控制在前端，監督規範業主委員會的良性運行。通過運作機制的調整，把業主委員會運作規範起來，使之發揮應有的積極作用。在日常運作的監管方面，突出街道辦事處的綜合協調作用，突出主管部門的業務指導作用，突出居委會的實時監督作用，來實現業主委員會運作監管的制度化、規範化和長效化。
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