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物業服務收費的費用構成：

實行物業服務收費包乾制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。

實行物業服務收費酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。

一、物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

①管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

②物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

③物業管理區域清潔衛生費用；

④物業管理區域綠化養護費用；

⑤物業管理區域秩序維護費用；

⑥辦公費用；

⑦物業管理企業固定資產折舊；

⑧物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

⑨經業主同意的其他費用。

物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

二、物業服務費的性質　

實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務支出屬於代管性質，為所交納的業主所有，物業管理企業不得將其用於物業服務合同約定以外的支出。物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公佈物業服務資金年度預決算並每年不少於一次公佈物業服務資金的收支情況。業主或者業主大會對公佈的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業管理企業應當及時答覆。物業服務收費採取酬金制方式，物業管理企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。

三、物業服務費的測算方法

物業服務收費的測算方法物業服務成本或物業服務支出的測算可用一個簡單的公式來表示：X＝∑Xi（i＝1，9）

　 公式中X——物業服務成本或物業服務支出標準，單位為元／月·m2；

Xi——各分項費用收費標準，單位為元／月·m2；i——分項項數；

∑——表示對各分項費用算術求和。

（1）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費——X1該項費用指物業管理企業的人員費用。包括基本工資、社會保險、按規定提取的福利費等。不包括管理服務人員的獎金。獎金應根據企業經營管理的經濟效益，從盈利中提取。

（2）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費——X2該項費用包括物業管理區域內共用部位各種土建零修費，各類共用設施設備的日常運行、維修及保養費。不包括業主擁有房產內部的各種設備、設施的維修、養護、更換與更新費用，共用設備設施的大、中修及更新改造費用。該項費用在物業管理費用中佔較大比例，且分項較多。

（3）物業管理區域清潔衛生費——X3清潔衛生費指物業管理區域內公共場所、物業共用部位的清潔衛生，垃圾的收集、清運積雨、汙水管道的疏通等項費用。

（4）物業管理區域綠化管理費——X4綠化管理費指物業管理區域內公共綠化的養護管理費用。包括綠化工具費（如草剪、枝剪、噴霧器等）、勞保用品費、綠化用水費、農藥化肥費用、雜草雜物清運費、補苗費、公共環境內擺設的花卉等項費用。

（5）物業管理區域秩序維護費——X5秩序維護費指物業管理區域內機動車、非機動車的停放管理及公共秩序、安全、消防等事項的協助管理等項費用。

（6）辦公費——X6辦公費指物業管理企業在本物業管理區域開展正常工作所需的有關辦公費用。主要包括零星辦公用品、低值易耗品支出、郵寄費和其他與現場辦公室運作相關的費用，如常年聘請法律顧問的費用等。

（7）物業管理企業固定資產折舊費——X7該項費用指物業管理企業用於本物業管理區域物業管理活動的各類固定資產按其總額每月分攤提取的折舊費用。

（8）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費——X8該項費用指對物業管理區域內共用部位、共用設施設備投保及公眾責任保險的支出。

（9）經業主同意的其他費用——X9該項費用是指物業管理企業在物業管理區域內提供業主委託的其他服務的費用。

四、包乾制中的服務費用構成

實行包乾制的，物業服務費用的構成除上述9項外，還包括法定稅費和物業管理企業的利潤；實行酬金制的，預收的物業服務資金除上述9項外，還包括物業管理企業的酬金。

1）法定稅費法定稅費指按現行稅法，物業管理企業在進行企業經營活動過程中應繳納的稅費，一般包括營業稅及附加。

在計算營業稅時，企業的經營總收入不包括物業管理企業代有關部門收取的水費、電費、燃（煤）氣費、房租及專項維修資金，即對這些費用不計徵營業稅。但對其從事這些代收項目所收取的手續費應當計徵營業稅。

　　2）利潤物業管理企業作為獨立的自負盈虧的經濟實體，也應獲得一定的利潤。利潤率根據各省、自治區、直轄市政府物價主管部門結合本地區實際情況確定的比率計算。對普通住宅小區物業管理的利潤率一般以不高於社會平均利潤率為宜。

　　3）酬金根據物業服務合同的約定，物業服務收費採取酬金制方式，酬金可按某個固定的標準從物業服務資金中提取，也可按預收物業服務資金數額的一定比例提取。

物業服務支出應當全部用於物業服務合同約定的支出。物業服務支出年度結算有結餘的，轉入下一年度繼續使用，物業服務支出年度結算虧損的，由業主承擔。

五、漏交率問題由於多種原因

漏交率問題由於多種原因，物業管理服務費的收繳很難達到100％，這就產生了漏交率的問題解決這一問題的正確途徑是，一方面物業管理企業要嚴格按照物業服務合同的約定提供質價相符的物業管理服務；另一方面業主要增強物業管理消費觀念，按時繳費。從業主、業主委員會到物業管理企業要儘可能提高物業服務費的收繳率，同時在進行物業管理經費財務預算時要注意留有一定的餘地。